Mietspiegel

Mietspiegel; Darlegungslast; Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten; Zahlungsrückstand; Mietspiegelwerte

1. Die grundsätzliche Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete schließt es nicht aus, im Einzelfall ein Sachverständigengutachten einzuholen.

2. Nach Erhalt des Gutachtens gerät der Mieter schuldhaft in Zahlungsrückstand, der sich weiterhin an den niedrigeren Mietspiegelwerten orientiert.

Der bekl. Mieter hatte sich in einer Staffelmietvereinbarung zur Zahlung eines nach § 5 WiStG überhöhten Mietzinses verpflichtet. In der Folgezeit behielt er unter Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel die Mieten teilweise ein. Während des Laufs der Zahlungs- und Räumungsklage holte das Gericht ein Sachverständigengutachten ein. Nachdem der Mieter die dort ermittelte Miete nicht zahlte, sondern nur die nach dem Mietspiegel ermittelte zuzüglich der Wesentlichkeitsgrenze von 20 %, kündigte der Vermieter erneut wegen Zahlungsverzuges.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Her-ausgabe der Wohnung gemäß §§ 556 Abs. 1, 985 BGB, denn die fristlose Kündigung vom 3. Februar 1993 ist nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis beendet.

a) Kündigungen vom 5. April 1991 und 24. Juni 1991: Die von der Kl. ausgesprochenen fristlosen Kündigungen nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB vom 5. April 1991 und in dem Schriftsatz der Kl. vom 24. Juni 1991 haben das Mietverhältnis allerdings nicht beendet. Zwar be-fand sich die Bekl. zum Zeitpunkt dieser beiden Kündigungen jeweils mit einem Betrag im Rückstand, der insgesamt mehr als zwei Monatsmieten ausgemacht hat und die Kl. zum Ausspruch der fristlosen Kündigung be rechtigte. Die Bekl. befand sich aber zu diesen Zeitpunkten jeweils nicht schuldhaft in Zahlungsverzug (§ 285 BGB).

Die Bekl. konnte nämlich nicht erkennen, daß der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 für die von ihr innegehaltene Wohnung nicht die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Vielmehr durfte sie zunächst darauf vertrauen, daß der von ihr anhand des Mietspiegels 1990 errechnete Mietzins maßgeblich für ihre Wohnung ist. Zu dem von ihr an-hand des richtigen Mietspiegelfeldes errechneten Bruttokaltmietzins, bei dem die Bekl. zwar nicht alle wohnwerterhöhenden Merkmale ihrer Wohnung berücksichtigt hatte, hat sie in zulässiger Weise die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG in Höhe von 20 % hinzugerechnet, so daß sie davon ausgehen konnte, daß sie für die Wohnung einen Mietzins auch nur in dieser Höhe monatlich schulde. Denn wenn für die Ermittlung des orts-üblichen Vergleichsmietzinses, wie vorliegend, die Einholung eines Sachverständigengutachtens erforderlich ist, kann die Unkenntnis dem Mieter nicht angelastet werden, so daß sich die Bekl. unverschuldet mit den Miet-zinszahlungen in Rückstand befand. Dies gilt um so mehr, als der ab 1. März 1991 zwischen den Parteien vereinbarte Staffelmietzins tatsächlich die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschreitet und damit die getroffene Vereinbarung teilweise nichtig ist. Einem Mieter kann aber nicht zugemutet werden, zunächst einen über die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG hinausgehenden Mietzins an den Vermieter zu entrichten, um dann in einem späteren Rechtsstreit die Überzahlung geltend machen zu müssen.

Allerdings durfte die Bekl. nicht ohne weiteres darauf vertrauen, daß die er kennende Kammer allein anhand des Mietspiegels den zulässigen Mietzins errechnen wird. Die Kammer vertritt zwar in ständiger Rechtsprechung (GE 1992, 215) die Ansicht, daß der Berliner Mietspiegel generell geeignet ist, die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen und entsprechende wohnwerterhöhende oder -mindernde Merkmale von den Parteien wegen des im Zivilprozeß geltenden Beibringungsgrundsatzes vorgetragen werden müssen. Denn auch nach der Rechtsprechung des Kammergerichts ist der Mietspiegel geeignet, im Rahmen der richterlichen Überzeugungsbildung nach § 286 Abs. 1 ZPO als Hilfsmittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu dienen (vgl. Rechtsentscheid des KG vom 6. Juni 1991, GE 1991, 725 f.). Es kann daher nicht, wie die Kl. dies tut, davon ausgegangen werden, daß grundsätzlich und zwingend ein Sachverständigengutachten hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einzuholen ist, da es allein Sache des Tatrichters ist, ob und in welcher Weise er das allgemeinkundige, im Mietspiegel enthaltene Zah-lenmaterial bei seiner Überzeugungsbildung heranzieht (KG, a. a. O.) oder ob er sich gegebenenfalls durch Eröffnung zusätzlicher Erkenntnisquellen weitere Anhaltspunkte für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verschafft. Dies gilt nicht nur im Rahmen des § 2 MHG, sondern ebenfalls für die bei der Ermittlung der Wesentlichkeitsgrenze zugrunde zu legende Vergleichsmiete nach § 5 WiStG. Dem steht auch der Beschluß des Kam mergerichts vom 28. Oktober 1991 nicht entgegen, nach dem der Mietspiegel im Rahmen des § 5 WiStG für die Berechnung der ortsüblichen Ver-gleichsmiete allein nicht ausreichen soll, sondern lediglich Richtwerte ver-mitteln und das Gericht zur Ermittlung der Vergleichsmiete im Einzelfall un-ter Berücksichtigung aller Umstände verpflichten soll (vgl. KG, GE 1991, 1193 f.). Denn diese Entscheidung ist vom 5. Senat für Bußgeldsachen un-ter Anwendung des dort geltenden Amtsermittlungsgrundsatzes getroffen worden und kann auch nur dort uneingeschränkt Anwendung finden. Im übrigen stellt dieser Beschluß ausdrücklich fest, daß entgegen der Auffassung der Kl. nicht zwingende Folge dieser Rechtsprechung ist, daß das Gericht bei entsprechendem Beweisantritt immer ein Sachverständigengutachten einzuholen hat. Denn "ob der Tatrichter zu der Auffassung ge langt, daß es zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf, oder ob er sich dafür ent-scheidet, diese Miete - möglicherweise mit entsprechender Unterstützung durch die Fachbehörde und nach einer Besichtigung der Wohnung - auf grund eigener Sachkunde festzustellen, bleibt seinem pflichtgemäßen Er-messen überlassen". Feste Regeln lassen sich hierfür, wie auch sonst für die Beweisaufnahme, nicht aufstellen (KG, GE 1991, 1193, 1195).

Die Kammer vertritt jedoch auch in ständiger Rechtsprechung die Auffassung (zuletzt nicht veröffentlichtes Urteil der Kammer vom 18. März 1993 - 67 S 303/92 -), daß es im Einzelfall erforderlich werden kann, die ortsüb-liche Vergleichsmiete anhand eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln, denn der Mietspiegel gibt nicht notwendig für jede Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete wieder, da er - insbesondere hinsichtlich der Lage und des Baualters der Wohnung - nur ein Grobraster bildet. Die Ein holung eines Sachverständigengutachtens ist daher dann erforderlich, wenn von einer Partei hinreichend substantiiert dargelegt ist, weshalb der Berliner Mietspiegel den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die jeweilige Wohnung gerade nicht zutreffend wiedergibt oder einzelne wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale zwischen den Parteien streitig sind. Vorliegend waren sich die Parteien nicht einig, ob die Elektrosteigeleitung verstärkt ist und ob die Merkmalgruppe 4 (Wohnanlage - Instandhaltungszustand des Treppenhauses/Elektrosteigeleitung) ab Juni 1991 lediglich als neutral oder aber als positiv einzustufen ist. Da sich aber diese Streitpunkte auf die Spanneneinordnung innerhalb des Mietspiegelfeldes und damit auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirken, war die Einholung eines Sachverständigengutachtens geboten.

b) Fristlose Kündigung vom 3. Februar 1993:

Das Mietverhältnis ist jedoch durch die fristlose Kündigung vom 3. Februar 1993 wirksam beendet worden, denn nach Erhalt des Sachverständigengutachtens durfte die Bekl. nicht mehr davon ausgehen und darauf ver-trauen, daß sie nur den von ihr errechneten Mietzins schulde, so daß sie sich nach Erhalt des Gutachtens schuldhaft in Zahlungsrückstand befunden hat.

Spätestens nach Erhalt des Sachverständigengutachtens hätte die Bekl. wissen müssen, daß der von ihr nach dem Berliner Mietspiegel errechnete und für richtig erachtete Mietzins unterhalb der für ihre Wohnung festgestellten ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Sie muß sich deshalb nach Er-halt des Gutachtens ein schuldhaftes Verhalten zurechnen lassen, denn ab diesem Zeitpunkt kann sie sich nicht mehr auf Unkenntnis berufen. Sie durfte keinesfalls darauf vertrauen, daß die Kammer ihrer Ansicht folgen und das Gutachten als nicht verwertbar ansehen würde. Vielmehr hätte ihr klar sein müssen, daß der Sachverständige über eine erhebliche Sachkunde hinsichtlich der Ermittlung ortsüblicher Vergleichsmieten verfügt und auch für die von ihr innegehaltene Wohnung den richtigen Bruttokaltmietzins ermittelt hat, so daß sie zunächst verpflichtet gewesen wäre, den Rückstand zumindest unter dem Vorbehalt der Rückforderung auszugleichen.

Der Mietzinsrückstand im Zeitpunkt der Kündigung belief sich auch auf ei-nen Betrag, der den Mietzins für zwei volle Monate erreicht, § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete spielt nicht nur bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG eine Rolle, sondern auch bei der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG, wonach der Mieter nicht verpflichtet ist, eine vertraglich vereinbarte Miete zu zahlen, die die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % übersteigt. Kernpunkt ist dann stets die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, durch Mietspiegel oder durch Sachverständigengutachten.

In ihrer neuesten Entscheidung vom 22. April 1993 meint die 67. Kammer des Landgerichts Berlin, zwar sei der Mietspiegel grundsätzlich heranzuziehen, dies schließe jedoch nicht aus, daß im Einzelfall ein Sachverständigengutachten eingeholt werden müsse.

Wenn dies geschehen sei und (wie meist) der Sachverständige höhere Werte als der Mietspiegel ermittelt habe, dürfe der Mieter sich nicht weiterhin am Mietspiegel orientieren und die Mietzahlungen teilweise einstellen. Anderenfalls sei sein Zahlungsverzug schuldhaft und der Vermieter sei zur fristlosen Kündigung berechtigt. Der Mieter, der also besser unter Vorbehalt gezahlt hätte, wurde deshalb vom Landgericht zur Räumung verurteilt.