Mietspiegel

Mietspiegel; Mittelwert; Darlegungslast; Vergleichsmiete; Isolierglasfenster; Grünanlagen; Wohnwert; Wohnwertminderung; Fluglärm; Schnitt; Zimmerzuschnitt; Kabelanschluß; Elektrosteigeleitung; Gegensprechanlage; Verkehrsverbindungen; Einkaufsmöglichkeiten

1. Verlangt der Vermieter eine über dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels liegende Miete, so muß er entweder die Unanwendbarkeit dieses Mietspiegels im Einzelfall darlegen oder Faktoren vortragen, die eine über dem Mittelwert liegende Miete als gerechtfertigt erscheinen lassen.

2. Der Mietspiegel gibt für die weitaus überwiegende Zahl der davon betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wieder.

3. Isolierglasfenster in den Wohn- und Schlafräumen erhöhen ebenso den Wohnwert wie ein Balkon. Der schlechte Schnitt eines Zimmers mit den Abmes sungen 4,80 m x 1,60 m ist als wohnwertmindernd zu werten. Kabelanschluß, verstärkte Elektrosteigeleitung und Gegensprechanlage sind wohnwerterhöhende Faktoren. Gute Verkehrsverbindungen, gute Einkaufsmöglichkeiten und gut erreichbare Grünanlagen überwiegen die Wohnwertminderung durch Fluglärm.

Soweit die Bekl. bereits die preisrechtliche Zulässigkeit der bis-her gezahlten Miete von 531,73 DM bestreiten, reicht hierfür ihr bloßes Bestreiten nicht aus. Denn gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG, der trotz seines Außerkrafttretens zum 31. Dezember 1987 zur Beurteilung der preisrechtlichen Zulässigkeit einer vor dem 1. Januar 1988 getroffenen Mietzinsvereinbarung im Rahmen des § 3 GVW weiterhin heranzuziehen ist, ist eine Mietvereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum so-weit und solange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preis-rechtlich zulässig ist. Hieraus folgt, daß der Vermieter die vereinbarte Miete verlangen kann, es sei denn, die Mieter stellen ihrerseits unter Beweis, daß die vereinbarte Miete preisrechtlich unzulässig ist. Insoweit obliegt den Mietern die Beweislast für die preisrechtliche Unzulässigkeit, und ihr bloßes Bestreiten reicht hierfür nicht aus. Hier sind die Bekl. weder der ursprünglich vereinbarten Miete von 417,44 DM noch der Mieterhöhungserklärung zum 1.11.1987 auf 531,73 DM entgegengetreten, sondern haben den Mietzins schon konkludent durch Zahlung anerkannt. Zwar steht ihnen nach § 242 BGB ein Recht auf Auskunft über die Höhe des bisherigen Mietzinses zu; denn auch soweit eine nach § 26 Abs. 2 des I. BMG unwirksame Mietzinsvereinbarung nach § 5 Abs. 1 GVW wirksam wird, so doch nur im Rahmen des § 3 GVW (siehe hierzu Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdn. 12 zu § 3 GVW und Rdn. 2 zu § 5 GVW). Die Bekl. haben aber eine Widerklage auf Auskunft über die Zusammensetzung der Vertragsmiete und die vorgenommenen Mieterhöhungen nicht erhoben.

Die Kl. hat jedoch auch in der Berufungsinstanz nicht hinreichend substantiiert dar-gelegt, daß die von ihr verlangte Mieterhöhung auf monatlich 562,14 DM, was bei der 92,3 qm großen Wohnung der Bekl. einer qm-Miete von 6,09 DM entspricht, der orts-üblichen Vergleichsmiete entspricht. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt nach dem Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen für die Wohnung der Bekl. 4,24 DM bis 6,18 DM pro qm Wohnfläche, wobei der Mittelwert bei 5,09 DM/qm liegt. Die Kam-mer schließt sich der vom Vorderrichter und auch bereits von der Zivilkammer 62 in ihrem Urteil vom 19.12.1988 - 62 S 330/88 - in GE 1989, 145 - vertretenen Auffassung an, daß der Berliner Mietspiegel für die Prüfung der Begründetheit einer vom Vermie-ter verlangten Mieterhöhung heranzuziehen ist. Die dort genannten Mieten beruhen auf sehr umfangreichen statistischen Erhebungen, die das allgemeine Mietniveau weit besser darstellen können als Einzelerhebungen. Der Berliner Mietspiegel ent-spricht den Hinweisen der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln. Der Mietspiegel für Altbauwohnungen ist in der umfassendsten Form des in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG vorgesehenen Einvernehmens zustande gekommen (vgl. "Der Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen", Dokumentation des Zustandekommens, Amtsblatt für Berlin vom 8. September 1988). Trotz der in der Literatur geäußerten Beden-ken (vgl. z. B. Giese in GE 1988, 54 f., 547 f.) geht die Kammer davon aus, daß der Mietspiegel für die weitaus überwiegende Zahl aller betroffenen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt. Obergrenze für das Mieterhöhungsverlangen ist damit grundsätzlich die daraus ersichtliche ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens hat sich die Kl. hier zwar gerade nicht auf den Berliner Mietpreisspiegel bezogen, sondern auf drei von ihr benannte Vergleichswohnungen. Dies ist nach § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG auch ein ausreichendes Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens. Hiervon zu unterscheiden ist aber die Frage, ob der Anspruch auf die Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) schlüssig dargelegt ist. Davon kann nur dann ausgegangen werden, wenn die Unan-wendbarkeit des Berliner Mietspiegels im Einzelfall dargelegt wird (etwa bei sog. "Ausreißern") oder Faktoren vorgetragen werden, die eine über dem Mittelwert des Berliner Mietspiegels liegende Miete als gerechtfertigt erscheinen lassen, wenn diese vom Vermieter verlangt wird.

Nach dem für die Wohnung der Bekl. maßgeblichen Mietspiegelfeld für bis 1918 be-zugsfertigen Wohnraum J 4 beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 4,24 DM bis 6,18 DM pro Quadratmeter, mit einem Mittelwert von 5,09 DM/qm. Die Diffe-renz zwischen dem Mittelwert und dem Oberwert beträgt 1,09 DM/qm. Die verlangte Mieterhöhung auf 6,09 DM/qm würde den Differenzbetrag zum Spannenoberwert zu 92 % ausschöpfen. Die Kl. hat aber wohnwerterhöhende Merkmale, die eine derartige Miete rechtfertigen würden, nicht dargelegt. Dabei kann dahinstehen, ob eine rein mathematische Anwendung der Orientierungshilfe überhaupt geboten und zulässig ist; denn insoweit ist die Gleichwertigkeit der dort genannten einzelnen Merkmale fraglich. Die Kl. hat aber hier keine wohnwerterhöhenden Faktoren für das Bad und die Küche angegeben. Dagegen überwiegen die wohnwerterhöhenden Faktoren für die Wohn- und Schlafräume und für die Wohnanlage auch unter Berücksichtigung der von den Bekl. vorgetragenen wohnwertmindernden Faktoren. Für die Wohn- und Schlafräume waren als wohnwerterhöhend die Isolierglasfenster und der Balkon zu berücksichtigen, während wohnwertmindernd nur der schlechte Schnitt eines 4,80 m x 1,60 m großen Zimmers gewertet werden konnte; die behauptete ungünstige Lage des Schlafzimmers konnte mangels substantiierten Vortrages nicht als wohnwertmindernd eingestuft werden. Für die Wohnanlage standen den wohnwerterhöhenden Merkmalen, nämlich Kabelanschluß, verstärkte Elektrosteigeleitung, Gegensprechanlage keine wohnwertmindernden Faktoren gegenüber; denn die bloße Be hauptung der Bekl., die Außenfassade sei ohne ausreichende Dämmung, rechtfertigt nicht die Annahme einer unzureichenden Wärmedämmung des Hauses, die als wohnwertmindernd eingestuft werden könnte.

Es kann offen bleiben, ob den für das Wohnumfeld festzustellenden wohnwerterhöhenden Merkmalen, wie gute Verkehrsverbindungen, gute Einkaufsmöglichkeiten und zumindest gut erreichbare Grünflächen als wohnwertmindernd eine starke Be einträchtigung durch Fluglärm gegenübersteht. Zwar dürfte nicht nur unmittelbar in der sog. Einflugschneise des Flughafens Tegel eine Beeinträchtigung durch Fluglärm möglich und damit bei den Wohnfaktoren mindernd zu berücksichtigen sein; selbst wenn dies aber der Fall wäre, würden hinsichtlich des Wohnumfeldes die wohnwert erhöhenden Merkmale gegenüber dem wohnwertmindernden Umstand des Flug-lärms eindeutig überwiegen, so daß insgesamt eine Überschreitung des Mittelwertes gerechtfertigt erscheint.