Mietspiegel

Mietspiegel; Übersichtstabelle; Finanzamt; Offenkundigkeit; Ortsüblichkeit; Zustimmungsverlangen; Mieterhöhung

Die Mietpreisübersicht des Finanzamts ist einem Mietspiegel nicht vergleichbar.

Die Offenkundigkeit der Ortsüblichkeit eines bestimmten Mietzinses kann als Begründung des Zustimmungsverlangens zur Mieterhöhung ausreichend sein.

Die Berufung ist auch begründet. Denn ein gesetzesgemäßes Mieterhöhungsverlangen liegt nur dann vor, wenn der geltend gemachte Anspruch in ausreichender Weise begründet worden ist. Die Mietpreisübersicht des Finanzamtes ist einem Mietspiegel nach § 2 Abs. 2 MHG aber nicht vergleichbar. Dies folgt schon daraus, daß ein Mietspiegel die Vergleichbarkeit von Wohnungen anhand ihrer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ermittelt, § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Dem wird die Mietpreisübersicht des Finanzamtes nicht gerecht. Zwar enthält sie Angaben über die Größe und - zumindest teilweise - auch über die Beschaffenheit der Wohnungen; es fehlen aber Angaben über die Art (z. B. freistehendes Einfamilienhaus, Reihenhaus, Appartement etc.), die Ausstattung und die Lage der Wohnung. Da schon aus diesem Grunde die Übersicht des Finanzamtes keine ausreichende Begründung für das Mieterhöhungsverlangen der Kl. liefert, braucht auch nicht weiter darauf eingegangen zu werden, ob auch steuerrechtliche Aspekte gegen die (alleinige) Bezugnahme auf die von einem Finanzamt geführte Übersichtstabelle sprechen.

Die Übersichtstabelle des Finanzamtes stellt auch keinen "anderen" Mietspiegel i. S. der Bestimmung des § 2 Abs. 6 MHG dar. Danach kann, wenn zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein Mietspiegel vorliegt, auch ein anderer Mietspiegel, insbesondere ein veralteter, zur Begründung des Erhöhungsverlangens herangezogen werden. Aber auch dieser "andere" Mietspiegel muß stets ein Mietspiegel i. S. des § 2 MHG, nicht irgendeine andere Übersicht sein; d. h., es muß sich um einen Mietspiegel i. S. des § 2 MHG handeln, bei dem lediglich das besondere Aufstellungsverfahren nach Abs. 5 nicht beachtet ist oder der (aus sonstigen Gründen) veraltet ist (vgl. LG Limburg WM 1987, 30).

Diesen Anforderungen wird die Mietpreisübersicht des Finanzamtes ebenfalls nicht gerecht. Die Kammer brauchte auch nicht darauf einzugehen, ob die fehlerhafte Begründung des Mieterhöhungsverlangens zur Nichtigkeit des Verlangens führt oder aber - wovon hier auszugehen sein wird - lediglich zu dessen Fehlerhaftigkeit mit der Folge, daß eine Ergänzung oder Berichtigung - etwa durch nachträgliche Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten - auch im Prozeß noch möglich ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., C 112; Barthelmess, § 2 MHG Rz. 44). Denn das Nachschieben von Gründen kam nur bis zum Schluß der mündlichen Verhandlung in Betracht, eine Nachholung ist aber nicht erfolgt.

Eine hinreichende Begründung des Mieterhöhungsverlangens war auch nicht deshalb entbehrlich, weil die Ortsüblichkeit der von der Kl. begehrten Miete offenkundig ist. Zwar ist anerkannt, daß auch die Offenkundigkeit der Ortsüblichkeit eines bestimmten Mietzinses als weitere Begründung i. S. des § 2 Abs. 2 MHG ausreichend sein kann (vgl. Emmerich-Sonnenschein, Miete, 2. Aufl., § 2 MHG Rz. 42); offenkundig - im Sinne von Allgemeinkundigkeit - ist aber nur ein Ereignis oder Zustand, der so allgemein verbreitet ist, daß ein besonnener Mensch von seiner Wahrheit überzeugt sein kann (BVerwG NJW 1987 1433). Daran fehlt es hier. Wenn auch anzunehmen ist, daß auf den Inseln - im Vergleich zum Festland - ein recht hohes Mietpreisniveau herrscht, vermag die Kammer nicht ohne weiteres festzustellen, daß der von der Kl. verlangte Mietzins jedenfalls ortsüblich ist, d. h. in der Gemeinde Baltrum für eine kleinere, neuere Wohnung jedenfalls ein Mietzins von 7,15 DM/qm zu entrichten ist.

Aus den vorgenannten Gründen war der Berufung stattzugeben.