Mietspiegel 2019 als Schätzgrundlage, Modernisierungsmaßnahmen vor Mietvertragsbeginn, Angebot auf Einsichtnahme ausreichend, Kosten nach Jahreswert der streitigen Miete

1. Nach Modernisierungsarbeiten vor Mietbeginn kann der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 % übersteigende Miete vereinbaren; das Bestreiten des Mieters zu den Maßnahmen ist unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substantiierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.

2. Der Streitwert einer Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. macht mit ihrer Klage einen Verstoß gegen die sogenannte Mietpreisbremse geltend. Nach teilweiser Erledigung des Rechtsstreits macht sie noch die Rückzahlung von 832,29 € für den Monat Mai 2020 sowie die Kosten der vorgerichtlichen Rechtsverfolgung geltend.

Die Zedenten der Kl., F. und Dr. B., waren vom 16. April 2019 bis zum 9. Januar 2021 Mieter der Wohnung W. Straße, Berlin, 2. OG links, mit einer Wohnfläche von 93 m2. Hierfür zahlten sie eine monatliche Nettokaltmiete i.H.v. 1.700 €. Unter anderem im Monat Mai 2020 zahlten die Zedenten der Kl. anstatt der mietvertraglich geschuldeten 1.700 € nettokalt nur 1.409,75 € nettokalt an die Bekl. Das Haus, in dem die Wohnung gelegen ist, wurde in den Jahren 1919-1949 errichtet. Im Mietspiegel von Berlin von 2019 ist die Wohnung in das Feld L3 einzuordnen, 4 der 5 Wohnwertmerkmale sind wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, ein Merkmal neutral, so dass zum Mittelwert des Mietspiegels ein Zuschlag von 80 % geboten ist. Die durch den Mietspiegel 2019 ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete würde inklusive eines Zuschlags von 10 % (§ 556d BGB) 867,71 € betragen. Die Differenz zur vertraglich vereinbarten Miete beträgt 832,29 €. Am 25. April 2020 traten die Mieter ihre Ansprüche gegen die Bekl. an die Kl. ab und erteilten der Kl. Vollmacht zur Geltendmachung ihrer Ansprüche gemäß der sogenannten Mietpreisbremse. Mit Schreiben vom 5. April 2020 rügte die Kl. gegenüber dem Bekl. den Verstoß gegen die Mietpreisbremse, verlangte Auskunft über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, und forderte zur Rückerstattung der überhöht verlangten Miete nebst der anteiligen Mietkaution auf. Mit eMail vom 5. Mai 2020 bestätigte die Hausverwaltung der Bekl. den Eingang des Schreibens. Hierauf erteilte die Bekl. am 29. September 2020 Auskunft und bot der Kl. Einsichtnahme in alle Unterlagen an. Mit Klageerwiderung vom 30. Januar 2023 hat die Bekl. über die Darlegungen im vorgerichtlichen Schreiben vom 29. September 2020 hinaus detailliert zu den Modernisierungsmaßnahmen Stellung genommen und erstmals dargelegt, in welchem Umfang Abzüge für Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen wurden.

Die Klage ist teilweise begründet.

1. Die Kl. hat gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung von 100,71 € aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt., 398 Satz 2 BGB.

Das streitgegenständliche Mietverhältnis unterliegt den Bestimmungen der §§ 556d ff. BGB. Die Wohnung befindet sich in einem durch Verordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBI. 2015 S. 101) ist gemäß der Entscheidung des BGH, Urteil vom 19. Januar 2022 - VIII ZR 123/21 -, juris, der sich das Gericht anschließt, nicht wegen einer unzureichenden Veröffentlichung der Begründung unwirksam. Die Verordnungsbegründung ist in hinreichender Weise und rechtzeitig vor Inkrafttreten der Verordnung am 1. Juni 2015 veröffentlicht worden.

Mit Schreiben vom 15. April 2020 wurde der Verstoß gegen die genannten Bestimmungen gemäß § 556g Abs. 2 BGB gerügt. Das Bestreiten der Bekl. des Zugangs der Rüge ist unbeachtlich, da die Hausverwaltung der Bekl. den Zugang bereits mit ihrer eMail vom 5. Mai 2020 bestätigte.

Die Miete überstieg zu Mietvertragsbeginn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 %. Hierbei ist der Mietspiegel 2019 zugrunde zu legen, da der Mietvertragsbeginn am 16. April 2019 war, mithin während der Geltung des Mietspiegels 2019. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dieser Mietspiegel anzuwenden, der Einholung eines ergänzenden Gutachtens bedarf es nicht. Der BGH verdeutlicht in der Entscheidung VIII ZR 22/20, dass er die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels Mietspiegel und Orientierungshilfe für die zu bevorzugende Vorgehensweise hält, aber den vom Landgericht Berlin in einem Ausnahmefall gewählten Weg über ein Sachverständigengutachten rechtlich für möglich (vgl. auch Börstinghaus, jurisPR-BGH-ZivilR 14/2021, Anm. 2). Dem folgt das Gericht. Allein aufgrund der erheblich größeren Datengrundlage eines Mietspiegels im Vergleich zu einem Sachverständigengutachten erscheint der Mietspiegel als die geeignetere Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zudem dient ein veröffentlichter, allgemein zugänglicher Mietspiegel den Mietvertragsparteien als transparente Informationsgrundlage und vermeidet rechtliche Unsicherheiten.

Der Berechnung der Kl. hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Bekl. nicht entgegengetreten, sodass inklusive des 10 %igen Zuschlags von einer maximal zulässigen Nettokaltmiete von 867,71 € auszugehen ist.

§ 556f BGB schließt die Anwendung von § 556d BGB nicht aus, da es sich bei den Baumaßnahmen der Bekl. nicht um eine umfassende Modernisierung im Sinne dieser Vorschrift handelt. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und zudem einen solchen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grds. gleichem Gewicht. Wie schon bei der Beurteilung der Frage, wann ein Neubau i.S.d. Satz 1 vorliegt, kann auch hier zur Auslegung auf § 16 WoFG zurückgegriffen werden. Soweit § 16 Abs. 3 WoFG definiert, was alles eine Modernisierung ist, bedarf es keines Rückgriffs auf diese Norm, weil hier § 555b BGB die speziellere Norm ist. § 16 Abs. 3 WoFG würde den Modernisierungsbegriff entgegen der seit 2013 für den preisfreien Wohnungsbau geltenden Rechtslage unnötigerweise einschränken. § 16 Abs. 1 Nr. 4 WoFG zählt aber bereits zum Neubau solche Maßnahmen, bei denen durch die Änderung von bestehendem Wohnraum dieser unter wesentlichem Bauaufwand an geänderte Wohnbedürfnisse angepasst wird. Damit ist bei einer umfassenden Modernisierung zum einen auf den Investitionsaufwand und zum anderen auf das Ergebnis der Maßnahme, also die qualitativen Auswirkungen auf die Gesamtwohnung abzustellen. Die aufgewandten Kosten einer reinen Erhaltungsmaßnahme gem. § 555a BGB zählen insgesamt nicht zu den Modernisierungskosten. Allein die Höhe des Bauaufwandes reicht nicht aus, entscheidend ist das Resultat, also der geschaffene Zustand. Der Begriff „umfassend“ bezeichnet nämlich nicht nur ein quantitatives (Kosten-) Element, sondern gleichberechtigt ein qualitatives Kriterium. Zu berücksichtigen sind die qualitativen Auswirkungen der Maßnahmen auf die Gesamtwohnung. Nur eine solche Auslegung wird dem Gesetzeszweck, Modernisierungen zu fördern, gerecht. Durch diesen Aufwand muss ein Zustand erreicht werden, der einer Neubauwohnung in etwa - nicht notwendig vollständig - entspricht. Hierzu zählen insbesondere die Sanitäreinrichtungen, die Heizung, die Fenster, die Fußböden, die Elektroinstallationen und der energetische Zustand der Wohnung. Besondere Bedeutung kommt beim Vergleich mit dem Neubaustandard dabei dem energetischen Zustand nach der Modernisierung zu. Wird hier kein neubaugleicher Zustand geschaffen, muss dieses Manko durch besonders umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen in mehreren anderen Bereichen kompensiert werden (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 556f Rn. 17-20). Vorliegend fehlen Darlegungen der Bekl., dass durch die Maßnahmen ein Zustand erreicht wurde, der insbesondere in energetischer Hinsicht einem Neubau gleichkommt. Zwar wurden nach ihren Ausführungen Isolierglasfenster eingebaut, aber keine Kalkulation der energetischen Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen vorgelegt. Allein der Einbau verschiedener energetisch sinnvoller Komponenten führt nicht zwangsläufig zu einer relevanten energetischen Verbesserung des Zustands der Wohnung. Die energetische Sanierung ist vielmehr planerisch in einer Gesamtkonzeption sorgfältig vorzubereiten. Hierfür fehlen jegliche Darlegungen. Da es sich bei § 556 f Satz 2 BGB um eine - eng auszulegende - Ausnahmevorschrift handelt (BGH NJW-RR 2021,524 Rn. 29, beck-online), sind an entsprechende Darlegungen strenge Anforderungen zu legen, ihr gänzliches Fehlen wiegt entsprechend schwer.

Die Bekl. können jedoch die durch sie durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 556e Abs. 2 BGB i.H.v. 441,33 € pro Monat in Anrechnung bringen. Das Bestreiten der Kl. hinsichtlich des Zustands der Wohnung vor der Modernisierung, des Umfangs und der Kosten der Modernisierungsmaßnahmen sowie der Aufteilung der Kosten zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist unbeachtlich. Die Bekl. boten der Kl. Einsichtnahme in sämtliche Unterlagen an und legten ihre Berechnung jedenfalls mit der Klageerwiderung substantiiert offen, so dass es der Kl. ohne Weiteres möglich gewesen wäre, die Berechtigung der Forderung zu überprüfen. Da die Einsichtnahme der Unterlagen in Berlin möglich war, war es der Kl. zumutbar, sich zur Einsichtnahme in die Geschäftsräume der Hausverwaltung der Bekl. zu begeben. Nach wohl h. M. sind die Belege dort einzusehen, wo die Verwaltungstätigkeit des Vermieters erfolgt (§ 269 Abs. 1 und 2 BGB), also beim Privatvermieter in dessen Wohnung, beim Wohnungsunternehmen im Verwaltungsgebäude und beim Verwalter in dessen Büro (Blank/Börstinghaus/Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 185). Eine Ausnahme gilt nur, wenn sich die Wohnung in einer anderen Gemeinde befindet. Dann muss der Vermieter die Einsicht am Ort der Wohnung (nicht in der Wohnung des Mieters) anbieten (LG Freiburg, GE 2011, 693 = NZM 2012, 23; Wall aaO.; Langenberg in: Schmidt-Futterer § 556 BGB Rn. 488; Artz in: Staudinger § 556 BGB Rn. 114; Sternel, Mietrecht aktuell [2009], Rn. V 391; Maciejewski, MM 2003, 83, 84).

Insgesamt war eine Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung i.H.v. 1.309,04 € berechtigt. Da die Zedenten der Kl. im Mai 2020 lediglich 1.409,75 € auf die Nettokaltmiete zahlten, ergibt sich der Rückzahlungsanspruch i.H.v. 100,71 €.

Die hilfsweise Aufrechnung der Bekl. mit diversen Gegenforderungen seit Juni 2020 gegen die Zedenten der Kl. ist mangels rechtlicher Zulässigkeit nicht möglich, § 406 BGB. Hiernach ist die Aufrechnung des Schuldners von Ansprüchen gegen die Zedenten einer Forderung gegenüber dem neuen Gläubiger der Forderung nur dann möglich, solange der Schuldner bei Entstehen des Anspruchs noch keine Kenntnis von der Abtretung hatte. Vorliegend waren die Zedenten der Kl. die bisherigen Gläubiger des Rückforderungsanspruchs aus ungerechtfertigter Bereicherung für die Miete Mai 2020. Für Mai 2020 besteht jedoch kein Rückforderungsanspruch der Bekl., sondern ein Zahlungsanspruch gegen sie. Mit späteren Forderungen gegen die Zedenten können die Bekl. nicht aufrechnen, da ihnen die Abtretung seit Übersendung des Rügeschreibens der Kl. vom 15. April 2020 bekannt ist.

2. Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten i.H.v. 280,60 € aus §§ 280, 286 BGB.

Entsprechend dem Beschluss des Kammergerichts vom 29. September 2022 - 12 W 26/22 -, GE 2022, 1258, juris, Rn. 7, an den sich auch die hiesige Berufungskammer und das Gericht gebunden fühlen, bestimmt sich der Wert der Feststellung einer nach § 556d Abs. 1 BGB die zulässige Höhe übersteigenden Miete nach § 41 Abs. 5 GKG n. F. analog i.V.m. § 71 Abs. 1 Satz 1 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete, wenn die Sache wie hier nach dem 1.1.2021 anhängig gemacht wurde.

Wenn der Vermieter vor der Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen hat, darf die nach § 556d BGB (Mietpreisbremse) zulässige Miete um den Betrag einer fiktiven Mieterhöhung nach Modernisierung überschritten werden. Rügt der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse, ist das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Umfangs und der Kosten der Maßnahmen sowie der Aufteilung der Kosten zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substantiierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.

Die Mieter hatten ihre Ansprüche wegen eines behaupteten Verstoßes gegen die Mietpreisbremse an die Rechtsdienstleistungsgesellschaft abgetreten. Die Vermieter beriefen sich auf Modernisierungsmaßnahmen vor Mietvertragsabschluss und meinten, der Mietspiegel sei unanwendbar zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Sie legten eine substantiierte Berechnung der Modernisierungsmaßnahmen vor und boten Einsicht in sämtliche Unterlagen an. Die Klägerin bestritt den Zustand der Wohnung vor der Modernisierung, den Umfang und die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen sowie die Aufteilung der Kosten zwischen Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

Das AG Charlottenburg gab der Klage nur zu einem Teil statt. Zwar sei der Mietspiegel 2019 als Schätzungsgrundlage zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, so dass die Grenzen des § 556d BGB überschritten seien. Es handele sich vorliegend auch nicht um eine umfassende Modernisierung, die eine Anwendung der Mietpreisbremse nach Erstvermietung ausschließe. Die Vermieter könnten jedoch für die Modernisierungsmaßnahmen einen Betrag von 441,33 € pro Monat in Anrechnung bringen. Das Bestreiten der Klägerin sei unbeachtlich, weil die Vermieter Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten und eine substantiierte Berechnung vorgelegt hätten. Die Einsichtnahme in Berlin sei auch zumutbar gewesen.

Der Streitwert für die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sei nur nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen; an den Beschluss des Kammergerichts und die Auffassung der Berufungskammer fühle sich das Gericht gebunden.

Zum Mietspiegel 2019 hat erst unlängst der Verfassungsgerichtshof von Berlin (GE 2023, 647) entschieden, dass es einen Verstoß gegen das Grundrecht auf rechtliches Gehör darstellt, wenn ein Gericht nur den Mietspiegel heranzieht und substantiierte Angriffe des Vermieters auf die Validität des Mietspiegels unbeachtet lässt. Solche konkreten Angriffe (Hinweis auf IBB-Wohnungsmarktberichte und Fachaufsatz von Statistikprofessoren) hatten die Vermieter hier wohl unterlassen.

Bei einer Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung darf der Mieter sich nicht auf ein schlichtes Bestreiten beschränken, sondern muss sein Recht auf Einsicht in die Unterlagen wahrnehmen. Das Amtsgericht überträgt die Grundsätze dieser Rechtsprechung auf das Recht des Vermieters, sich auf Modernisierungsmaßnahmen vor der Neuvermietung zu berufen.

Bis zu einer abschließenden Klärung durch den Bundesgerichtshof ist die Frage offen, wie der Streitwert in diesen Fällen zu bemessen ist: nach dem 42-fachen der streitigen Monatsmiete (LG Berlin, 65. Kammer, GE 2023, 239; LG Berlin, 67. Kammer, GE 2023, 241) oder nach dem Jahresbetrag (LG Berlin, 64. Kammer, GE 2022, 1258).