Mietspiegel 2015 auch als einfacher Mietspiegel mangels Geeignetheit keine geeignete Schätzgrundlage

Die Erstellung des Mietspiegels 2015 entspricht nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln; er ist als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Miete unverwertbar. Auch ein einfacher Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran und sind die der Erstellung zugrunde liegenden Daten nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an deren Geeignetheit.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat durch Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. R. Sch., Berlin, Beweis erhoben über die Behauptung der Bekl., der Berliner Mietspiegel 2015 sei für das betreffende Rasterfeld I3 auch unter Berücksichtigung der Wohnlagenverordnung nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und erfülle die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall sei. Das LG hat ferner durch Erstellung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. S. B. Beweis erhoben über die Behauptung der Kl., die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung betrage zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens inklusive des Betriebskostenanteils 9,11 €/m². Der Sachverständige kam in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass die ortsübliche Nettokaltmiete 8,06 €/m² zzgl. eines Betriebskostenanteils von 1,18 €/m², mithin insgesamt 9,24 €/m² betrage. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von insgesamt 575,35 € seit dem 1.9.2015 aus § 558 BGB zu.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Kammer, die den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen Dipl.-Ing. B. folgt, davon überzeugt, dass die ortsübliche Teilinklusivmiete für die streitgegenständliche Wohnung mindestens 9,11 €/m², wie von der Kl. verlangt, beträgt.

Der Sachverständige hat nachvollziehbar geschildert, wie er zu seiner Bewertung aufgrund von Vergleichswohnungen aus seinem Datenbestand gelangt ist. Er hat ferner die einzelnen Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend bewertet und dargestellt.

Insbesondere ist nach Auffassung der Kammer nicht der Mietspiegel 2015 nach § 287 ZPO als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Im Rahmen der Schätzung nach § 287 ZPO bedarf es dabei einer geeigneten Schätzgrundlage. § 287 ZPO gibt die Art der Schätzgrundlage nicht vor. Die Schätzung darf aber weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürfen wesentliche, die Entscheidung bedingende Tatsachen außer Acht bleiben. Auch darf das Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten. In geeigneten Fällen können Listen oder Tabellen bei der Schadensschätzung Verwendung finden. Der Tatrichter ist aber lediglich bei der Verwendung geeigneter Listen grundsätzlich frei. Wenn das Gericht berechtigte Zweifel an der Eignung einer Liste hat, kann sein Ermessen hinsichtlich deren Verwendung beschränkt sein, und es muss gegebenenfalls die Heranziehung einer bestimmten Liste ablehnen. Deshalb ist der Tatrichter gehalten, mögliche Listen oder sonstige Schätzgrundlagen einer Plausibilitätskontrolle zu unterziehen (BGH, Urteil vom 24. Oktober 2017 - VI ZR 61/17 -, Rn. 28 - 29, juris). Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des BGH (Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17 -). Dort führt der BGH aus, es hänge von den Umständen des Einzelfalls ab, ob der Mietspiegel für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete einer konkret zu beurteilenden Wohnung ausreicht. Maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung sind dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben (BGH, Urteil vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17 -, Rn. 17, juris). Einwendungen der Parteien wie im hiesigen Rechtsstreit seien dort nicht vorgebracht worden (BGH aaO Rn. 18).

Gemessen an diesen Grundsätzen erachtet die Kammer den Mietspiegel 2015, dessen mathematisch zutreffende Erstellung nach dem Ergebnis des Gutachtens des Sachverständigen Prof. Dr. Schlittgen nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht, als nicht geeignete Schätzgrundlage. Auch der einfache Mietspiegel muss zumindest anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehlt es bereits daran bzw. sind die der Erstellung zugrunde liegenden Daten nicht nach anerkannten festgestellten Grundsätzen ausgewertet, fehlt es nach Auffassung der Kammer nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an dessen Geeignetheit i.S.d. § 287 ZPO (vgl. auch Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, Beschluss vom 19. Dezember 2018 - 122/16 - Rn. 8 - juris).

Weil die Erstellung des Mietspiegels 2015 nicht anerkannten wissenschaftlichen Regeln entspricht, ist er auch als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Miete unverwertbar, so das Landgericht Berlin (ZK 63). Auch ein einfacher Mietspiegel müsse anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen bei seiner Erstellung folgen. Fehle es bereits daran und seien die der Erstellung zugrunde liegenden Daten nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet, fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an deren Geeignetheit.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Das AG hat die Klage abgewiesen. Das LG hat durch Gutachten eines Wissenschaftlers Beweis erhoben, ob der Berliner Mietspiegel 2015 ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB sei. Ergebnis: Das ist nicht der Fall. Daraufhin hat das LG ein Mietpreisgutachten eingeholt, das zum Ergebnis kam, dass die ortsübliche Miete sogar höher war als die von der Vermieterin verlangte.

Der Mietpreissachverständige habe nachvollziehbar seine Bewertung erläutert. Er habe ferner die einzelnen Merkmale, die die ortsübliche Vergleichsmiete prägen, bezogen auf die streitgegenständliche Wohnung überzeugend dargestellt.

Der Mietspiegel sei dagegen nicht als einfacher Mietspiegel als Schätzgrundlage heranzuziehen. Die Schätzgrundlage müsse geeignet sein und dürfe weder auf der Grundlage falscher oder offenbar unsachlicher Erwägungen erfolgen, noch dürften wesentliche Tatsachen außer Acht bleiben. Auch dürfe ein Gericht in für die Streitentscheidung zentralen Fragen auf nach Sachlage unerlässliche fachliche Erkenntnisse nicht verzichten. Maßgebend für die Indizwirkung auch des (einfachen) Mietspiegels seien insbesondere die Qualität und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der in ihm enthaltenen Angaben.

Gemessen daran entspreche der Mietspiegel 2015 nicht den Anforderungen anerkannter wissenschaftlicher Regeln, weshalb er auch keine geeignete Schätzgrundlage sei. Sofern die der Erstellung zugrunde liegenden Daten nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen ausgewertet würden, fehle es nicht nur an der Repräsentativität der Schätzgrundlage, sondern auch an ihrer Geeignetheit.

Die Kammer hält an ihrer bisherigen Linie fest (in diesem Sinne bereits zum Mietspiegel 2009 GE 2015, 1097). Die anderen Mietberufungskammern des Landgerichts vertreten dagegen in seltener Einigkeit die Auffassung, dass auch ein einfacher Mietspiegel, dem nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung, die ortsübliche Miete zutreffend wiederzugeben, zukommt, als „Schätzgrundlage“ zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden kann (vgl. z. B. LG Berlin [ZK 65], Urteil vom 29. März 2017 - 65 S 424/16 -, GE 2017, 596; LG Berlin [ZK 67], Urteil vom 27. Juli 2016 - 67 S 166/16, GE 2016, 1156; LG Berlin [ZK 18/jetzt ZK 64], Urteil vom 28. April 2016 - 18 S 295/15 -, GE 2016, 1029; LG Berlin [ZK 66], Urteil vom 5. Juli 2018 - 66 S 35/18 -, GE 2018, 1059).

Der Berliner Verfassungsgerichtshof hat in drei im Wesentlichen gleichlautenden Entscheidungen vom 19. Dezember 2018 (u. a. VerfGH 122/16, GE 2019, 181) die Heranziehung der (als einfache unterstellten) Berliner Mietspiegel als Schätzgrundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Miete (nur knapp mit 5 : 3 Stimmen) zwar gebilligt, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sich die Vorinstanzen mit den Einwänden der Beschwerdeführer gegen die Aussagekraft der Mietspiegel und deren Eignung auseinandergesetzt und für nicht durchgreifend erachtet haben. Dann verstoße die Anwendung der Mietspiegel als Schätzgrundlage auch nicht gegen das verfassungsrechtliche Willkürverbot. Ein Freibrief zur fröhlichen Anwendung einfacher Mietspiegel als einzige Möglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Einzelvertragsmiete ist das ganz gewiss nicht.

Als die ZK 63 ihr vorliegendes Urteil verkündete, war die Entscheidung des BGH vom 13. Februar 2019 - VIII ZR 245/17 - (GE 2019, 377) zur Indizwirkung des (einfachen) Dresdener Mietspiegels schon in der Welt. Allerdings betont auch der BGH, dass maßgebend für die Reichweite der Indizwirkung dabei insbesondere die Qualität des (einfachen) Mietspiegels und die Einwendungen der Parteien gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben sind. Insofern war eine Auseinandersetzung mit dieser Entscheidung entbehrlich.