Mietspiegel

Mietspiegel; Mieterhöhung; Mieterhöhungsverlangen; Zuschläge; Zuschlag; Zustimmungsklage; Unzulässigkeit

1. Nach einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist die Zustimmungsklage zur Mieterhöhung gem. § 2 MHG unzulässig.

2. Wenn der Vermieter mit einem Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel einen dort nicht vorgesehenen Zuschlag (hier: wegen "Zweifamilienhaus-Charakter") in Anspruch nimmt, dann ist dieses Mieterhöhungsverlangen selbst dann formell unwirksam, wenn damit der Oberwert der einschlägigen Mietspiegelspanne nicht überschritten wird.

Die Klage ist unzulässig. Im Mieterhöhungsverfahren ist die Klageerhebung innerhalb der Klagefrist eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung. Die außerhalb der Klagefrist erhobene Zustimmungsklage ist als unzulässig abzuweisen. Die Klagefrist selbst wird jedoch nur durch ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen gem. § 2 Abs. 2 MHRG in Gang gesetzt. Dies ist vorliegend nicht geschehen, da nach Ansicht des erkennenden Gerichts das Mieterhöhungsverlangen vom 28.7.1998 unwirksam war.

Gem. § 2 Abs. 2 MHRG hat der Vermieter seinen Zustimmungsanspruch gem. § 2 Abs. 1 MHRG gegenüber dem Vermieter schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Zur Begründung darf er sich auf die drei dort im Gesetz benannten Begründungsmittel berufen, nämlich den Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein vorprozessuales Sachverständigengutachten. Vorliegend hat die Kl. als Begründungsmittel den Mietspiegel für Dortmund (Stand: 1.7.1998) gewählt. Hiergegen bestehen grundsätzlich keine Bedenken, da der Dortmunder Mietspiegel ein geeignetes Begründungsmittel i. S. des § 2 Abs. 2 MHRG ist. Jedoch hat die Kl. in ihrem Mieterhöhungsverlangen zu dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes Zuschläge für den Zweifamilienhaus-Charakter bzw. für die Gartennutzungsmöglichkeit hinzugerechnet, um so die von ihr verlangte ortsübliche Vergleichsmiete begründen zu können. Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts unzulässig, da der Dortmunder Mietspiegel solche Zuschläge nicht vorsieht. Ein Vermieter, der sich zur Begründung auf den Mietspiegel bezieht, muß die Einordnungen so vornehmen, wie sie vom jeweiligen Mietspiegelersteller vorgesehen wurden. Von ihm selbst errechnete Zuschläge können nicht hinzugesetzt werden. Dies ist z.B. für einen Zuschlag wegen des Alters des Mietspiegels (zuletzt LG München, WuM 1989, 726) oder für einen im Mietspiegel nicht vorgesehenen Zuschlag für die Gartennutzung (LG Düsseldorf, Urt. v. 13.7.1993 - 24 S 614/92; AG Hagen WuM 1989, 579) bereits entschieden. Zulässig sind allenfalls Zuschläge, um die Vergleichbarkeit hinsichtlich der Mietstruktur (OLG Stuttgart NJW 1993, 2329) oder hinsichtlich der Abwälzung der Schönheitsreparaturen (OLG Koblenz NJW 1985, 333) erst herzustellen.

Weitere, im Mietspiegel nicht vorgesehene Zuschläge können vom Vermieter in einem Mieterhöhungsverlangen nicht angesetzt werden. Dies gilt selbst dann, wenn unter Anwendung der vom Vermieter gewählten Zuschläge der Oberwert des entsprechenden Mietspiegelfeldes nicht überschritten wird. Hierfür sprechen folgende Überlegungen: Der Vermieter soll dem Mieter mit dem Mieterhöhungsverlangen die Informationen zur Verfügung stellen, die der Mieter benötigt, um die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens überprüfen zu können. Hinsichtlich der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist dieses besonders schwierig, da der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete eine empirisch festzustellende Tatsache ist. Um dem Vermieter diese Schwierigkeiten zu nehmen, hat der Gesetzgeber exemplarisch drei Begründungsmittel vorgesehen. Alle diese Begründungsmittel beruhen auf einer eigenen inneren Überzeugungskraft. Der Mietspiegel hat seine Überzeugungskraft deshalb, weil er entweder von der Gemeinde aufgestellt wurde, die eine gewisse Neutralität sicherstellen soll, oder weil er von den Interessenverbänden der Vermieter und Mieter erstellt wurde, was dafür ein Garant sein soll, daß ebenfalls nicht einseitig die Interessen eines Marktteilnehmers in die Mieterübersicht eingeflossen sind. Die Überzeugungskraft des Mietspiegels im Mieterhöhungsverfahren beruht deshalb, anders als bei der Verwendung des Mietspiegels im Prozeß, im wesentlichen auf dem Vertrauen in die Personen, die den Mietspiegel erstellt haben. Daraus folgt, daß der Mietspiegel auch nur in der Form angewandt werden kann, wie sie die entsprechenden Mietspiegelaufsteller vorgesehen haben.

Verwendet der Vermieter eigene, im Mietspiegel nicht vorgesehene Zuschläge, versucht er das Vertrauen, das der Mieter in die Qualität des Mietspiegels aufgrund der Personen des Mietspiegelaufstellers gesetzt hat, auszunutzen, indem er vorspiegelt, daß der Mietspiegelaufsteller solche Zuschläge gerade vorgesehen hat. Er täuscht also vor, daß die beteiligten Interessenverbände oder die Gemeinde die Auffassung vertreten, daß das Vorhandensein eines bestimmten Merkmals, hier die Möglichkeit der Gartennutzung bzw. sogar der "Zweifamilienhaus-Charakter", es rechtfertigt, den entsprechenden Zuschlag zu erheben. Dies ist falsch, da der entsprechende Mietspiegel für Dortmund (Stand: 1.7.1998) solche Zuschläge bewußt nicht vorsieht, da die der Mietspiegelerstellung zugrunde liegende Datenerhebung und Datenauswertung des Instituts für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung GmbH (InWIS) es gerade nicht gerechtfertigt hat, solche Zuschläge auszuweisen oder diese Merkmale bei der Einordnung in eine bestimmte Ausstattungsklasse zu berücksichtigen (z. Kritik an der Datenauswertung bzgl. des Mietspiegels für Dortmund [Stand: 1.7.1998] s. Walterscheidt, NZM 1998, 990).

Im Fragebogen für die Eigentümerbefragung wurde nach diesen beiden Ausstattungs- bzw. Beschaffenheitsmerkmalen ausdrücklich gefragt. Bei der anschließend von InWIS durchgeführten Regressionsanalyse ergab sich jedoch, daß diese beiden Merkmale keinen signifikanten Einfluß auf die Miethöhe haben. Für die Mitbenutzungsmöglichkeit bezüglich eines Gartens wurde ein Signifikanzfaktor von 0,2802 und für das Merkmal eines Hauseingangs, den sich zwei Parteien teilen, von 0,3160 Punkten ermittelt, was oberhalb der vom Arbeitskreis festgelegten Signifikanzschwelle von 0,05 Punkten lag.

Deshalb ist es nicht nur formal falsch, in einem Mieterhöhungsverlangen solche nicht vorgesehenen Zuschläge auszuweisen, sondern auch materiell unberechtigt, da in Dortmund für solche zusätzlichen Wohnwertmerkmale eben gerade keine meßbar höhere Miete gezahlt wird. Das Gericht verkennt dabei nicht, daß objektiv der Nutzungswert für eine Wohnung mit einer Gartenmitbenutzungsmöglichkeit bzw. mit einem sog. Zweifamilienhaus-Charakter durchaus höher sein kann als in einem Hochhaus. Die Kl. hat jedoch keinen Anspruch auf eine sog. "Wohnwertmiete", sondern nur auf ein Entgelt, das die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Dahingestellt bleiben kann aber, ob ggf. bei der Spanneneinordnung dies berücksichtigt werden kann, da die Kl. dies selbst nicht getan hat. Sie hat durch den Ausweis von festen prozentualen Zuschlägen den Eindruck erweckt, als ob die entsprechenden Merkmale mit solchen festen Zuschlägen zu berücksichtigen seien, was, wie dargelegt, unrichtig ist.