Mietspiegel

Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Ermittlung; Mietpreisüberhöhung; Wohnfläche; Balkon; Zusicherung; preisfreier Wohnraum

1. Ein Mietspiegel, an dessen Entstehen die Interessengruppen ausreichend beteiligt waren und der alle formellen und inhaltlichen Kriterien erfüllt, kann Entscheidungsgrundlage für die Frage der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Verfahren wegen Mietpreisüberhöhung sein.

2. Ein von der Wohnung aus nicht unmittelbar zugänglicher Balkon rechnet nicht zur Wohnfläche, wobei für deren Berechnung auch bei preisfreiem Wohnraum die II. BV herangezogen werden kann.

[...] Darüber hinaus steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest, daß die von den Bekl. verlangte Miete im Sinne von §§ 302 a StGB, 134 BGB unangemessen hoch ist, und die Miete von den Bekl. in Folge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen sowie in Ausnutzung der Unerfahrenheit und einer Zwangslage der Bekl. erwirkt worden ist.

Der Sachverständige I. hat in seinem Gutachten v. 8.12.1996 sehr ausführlich, nachvollziehbar und in sich widerspruchsfrei dargelegt, daß für die streitgegenständliche Wohnung ein Nettomietzins von 450 DM bei Zugrundelegung von 9,36 DM je qm Wohnfläche ortsüblich und angemessen ist. Damit übersteigt die vereinbarte Miete von 812,76 DM (ohne Erhöhung gemäß der unwirksamen Staffelmietvereinbarung) die 50 %-Grenze im Sinne von § 302 a StGB, welche bei 675 DM erreicht wird, bei weitem. Es liegt eine um mehr als 80 % überhöhte Miete vor.

Die gegen die Feststellungen des Sachverständigen I. gerichteten Angriffe der Kl. gehen fehl. Nach Überzeugung de Gerichts bestehen gegen die Vorgehensweise des Sachverständigen bezüglich der Bestimmung der Ortsüblichkeit der Miete und in bezug auf die Flächenberechnung der streitgegenständlichen Wohnung keine Bedenken.

Der Sachverständige hat bei seiner Flächenberechnung ausweislich der schriftlichen Ausführungen in seinem Gutachten die Berechnungsregeln der Zweiten Berechnungsverordnung angewendet. Der Kl. ist insoweit zwar recht zu geben, daß § 42 Abs. 4 der II. BV grundsätzlich nur preisgebundenen Wohnraum betrifft. Durch den Wegfall der DIN-Norm 283 (Blatt 2) ist bezüglich der Flächenberechnung für preisfreien Wohnraum indes eine Regelungslücke entstanden, die ohne weiteres unter entsprechender Anwendung der §§ 42 ff. II. BV geschlossen werden kann.

Der Sachverständige hat bei seiner Anhörung ausgeführt, daß er aufgrund der vorgefundenen Sachlage die Räumlichkeiten flächenmäßig so beurteilt hat, wie es die gesetzlichen Bestimmungen vorsehen. Bezüglich der "Balkonfläche" hat der Sachverständige ausgeführt, daß der "Balkon" nicht unmittelbar mit der Wohnung verbunden ist, mithin eine Anrechnung von Wohnfläche nicht in Betracht kommen kann. Die Tatsache, daß der "Balkon" nicht mit der streitgegenständlichen Wohnung unmittelbar verbunden ist, ergibt sich für das Gericht ohne weiteres aus der Bauzeichnung.

Fehl geht die Ansicht der Kl., eine Flächenberechnung durch den Sachverständigen sei schon deshalb ohne rechtliche Bedeutung, weil zwischen den Parteien eine mietvertragliche Vereinbarung der Wohnfläche zustande gekommen ist. Im Mietvertrag von 1994 ist bezüglich der Wohnfläche lediglich angegeben: "Anmerkung zur Wohnfläche 62,52 qm (anteilig Abstellraum, Keller und Balkon)". In einer "Anmerkung" zur Wohnfläche kann eine rechtsverbindliche Vereinbarung dergestalt, daß mit der "Anmerkung" die Wohnfläche endgültig und abschließend zwischen den Parteien geregelt wird, nicht gesehen werden, §§ 133, 157 BGB. Im Gegenteil ist es so, daß grundsätzlich eine Flächenangabe im Vertrag eher als Zusicherung des Vermieters an den Mieter gewertet werden muß (vgl. § 537 Abs. 2 Satz 2 BGB), als wie als rechtsverbindliche Vereinbarung zwischen den Parteien mit der Folge, daß der Mieter sich im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses nicht auf eine Fehlangabe der Fläche berufen können soll. Eine derartige Rechtsfolge wäre zwischen den Parteien durch ausdrückliche Vereinbarung klar und eindeutig festzulegen gewesen. In einer "Anmerkung" zur Wohnfläche liegt keinesfalls eine rechtsverbindliche Vereinbarung in der genannten Art.

Auch die weiteren Angriffe der Kl. gegen das Sachverständigengutachten des Sachverständigen I. gehen fehl. Danach hat der Sachverständige bei seiner Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel von Elsdorf beanstandungsfrei gehandelt. Ein Mietspiegel, an dessen Entstehen die Interessengruppen ausreichend beteiligt waren und der alle formalen und inhaltlichen Kriterien erfüllt, kann ohne weiteres Entscheidungsgrundlage für die Frage der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein (vgl. zuletzt LG Darmstadt WM 1997, 442 m. w. N.). [...] Die Ansicht der Kl., der Mietspiegel von Elsdorf könne schon deshalb keine Anwendung finden, weil vorliegend kein Mieterhöhungsverlangen im Sinne von § 2 MHG Streitgegenstand ist, geht fehl. In der Rechtsprechung ist nunmehr weit überwiegende, wenn nicht gesicherte Meinung, daß Mietzinsspiegeln, soweit sie ordnungsgemäß erstellt worden sind, auch im Bereich der Feststellung der Ortsüblichkeit einer Miete gemäß § 5 WiStG und § 302 a StGB zu Beweiszwecken herangezogen werden können (vgl. LG Darmstadt a. a. O.; LG Berlin WM 1997, 259). Das Gutachten des Sachverständigen I. ist bezüglich der Ausführung des Mietspiegels so zu verstehen, daß der Sachverständige es letztlich dem Gericht - richtigerweise - überläßt, ob die Daten des Mietspiegels von Elsdorf für die rechtliche Beurteilung der Ortsüblichkeit der Miete herangezogen werden können. Der Sachverständige klärt insoweit in seinem Gutachten die Bet. lediglich darüber auf, daß er den Mietspiegel unabhängig von der Klärung der vorgenannten Frage in sein Gutachten mit einbezogen hat. Bei der Befragung im Termin am 12.6.1997 hat der Sachverständige sodann ausgeführt, daß es trotz Vorhandenseins eines Mietspiegels unter Umständen geboten sein kann, bezüglich einer Wohnung ein selbständiges Sachverständigengutachten zur Ortsüblichkeit eines Mietzinses einzuholen. Dies sei dann der Fall, wenn ein Mietzinsspiegel nicht unter Berücksichtigung wissenschaftlich ausgewählter Daten erstellt worden ist (vgl. Isenmann, WM 1997, 156). Vorliegend bestehen indes eben keine Bedenken gegen die formale und inhaltliche Ordnungsmäßigkeit des Elsdorfer Mietzinsspiegels, so daß das Gericht von der Einholung eines Obergutachtens Abstand nimmt. [...]