Mietsicherheit

Mietsicherheit; Kautionsbürgschaft

Gibt unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft unter der Bedingung, daß ein Wohnraummietvertrag zustande kommt, und wird dadurch der Mieter nicht erkennbar belastet, so ist die Bürgschaft nach Eintritt der Bedingung wirksam (Ergänzung zu BGHZ 107, 210).

Der Sohn der Bekl. suchte für sich und seine Freundin im Jahre 1985 eine Wohnung in F. Der Hausverwalter der Kl. lehnte die Ver-mietung einer Vier-Zimmer-Wohnung an ihn ab, weil er nicht nachweisen konnte, daß er die Miete (monatlich 400 DM + 140 DM Nebenkosten) auf-bringen könne. Nachdem ein weiteres Vermietungsangebot für die Wohnung veröffentlicht worden war, wandte sich der Bekl. an den Hausverwalter der Kl. und schrieb diesem schließlich am 18. September 1985:

"Vereinbarungsgemäß bestätige ich Ihnen meine Zusicherung, bei Anmietung obiger Wohnung durch meinen Sohn, Herrn A. D., und dessen zukünf-tiger Frau, C. E., die Ausfallbürgschaft auf den Mietvertrag zu übernehmen. ...

Darüber hinaus kann ich Ihnen bestätigen, daß ich um eine korrekte Ab-wicklung der Mietvereinbarungen bemüht sein werde. Wie Sie sicher auch wissen, bedeutet beim Aufbau einer jungen Familie die Einrichtung einer Wohnung die entscheidende Hürde. Bei einer soliden Existenzabsicherung werde ich zusammen mit meiner Frau behilflich sein, entsprechende Maßnahmen sind zwischenzeitlich eingeleitet. ..."

Daraufhin schloß die Kl. mit dem Sohn des Bekl. und dessen Freundin am 20. September 1985 einen Mietvertrag ab. Vertragsgemäß wurde eine Barkaution von drei Nettomonatsmieten mit 1.200 DM geleistet. Den Ver-trag unterschrieb auch der Bekl. neben den beiden Mietern. Unstreitig wur-de er als Bürge des Vertrags angesehen.

Das Mietverhältnis endete, nachdem die Mitmieterin bereits früher ausgezogen war, durch fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs im November 1987. Die Wohnung wurde am 11. März 1988 zwangsgeräumt. Der Kl. stehen unstreitig noch Forderungen von ca. 5.000 DM nach Abzug der Bar kaution aus dem Mietverhältnis zu.

Die Kl. verlangt 4.962,06 DM nebst Zinsen vom Bekl. als Bürgen. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie ab-gewiesen und die Revision zugelassen. Die Revision hatte Erfolg.

1. Das Berufungsgericht meint im Anschluß an das Senatsurteil BGHZ 107, 210, es sei gleichgültig, von wem die Initiative zum Abschluß des Bürgschaftsvertrages ausgegangen sei. Das Gesetz verbiete eine über drei Monatsmieten hinausgehende Mietkaution. Auch wenn man in dem Verhalten des Bekl. einen Schuldbeitritt und nicht eine Bürg-schaft sehe, stelle das eine gesetzlich unzulässige Sicherung des Vermieters dar. Der Einwand der Arglist könne dem Bekl. nicht entgegengehalten werden.

2. a) Die Revision weist darauf hin, daß hier die Bürgschaft vom Bekl. aus eigenem Antrieb vor Abschluß des Mietvertrages gegeben worden sei. Un-wirksam nach § 550 b Abs. 3 BGB sei nur eine Absprache zwischen Ver-mieter und Mieter.

b) Die Verpflichtung des Bekl. könne auch in einen Schuldbeitritt oder in ei-ne Garantie umgedeutet werden. Dann sei sie aber keine Sicherheit für die Kl. gewesen, weil sie nur nach Eintritt der Bedingung einen Zugriff auf den Bekl. eröffnet habe. 3. In BGHZ 107 a.a.O. hat der Senat entschieden, daß der Vermieter den Abschluß eines Mietvertrages über Wohnraum nicht davon abhängig ma-chen kann, daß der Mieter neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis stellt. So liegt der Fall hier jedoch nicht. Hier hatte zunächst der Bekl. als Vater des Mietinteressenten der Kl. eine Bürgschaft für ihre Mietforderungen zugesagt, falls ein Ver-trag doch noch geschlossen würde, nachdem der Abschluß bereits einmal abgelehnt worden war. Daraufhin erst kam es zum Vertragsabschluß. Die Kl. hatte die Bürgschaft nicht verlangt. Diese wurde ihr vielmehr vom Bekl. angeboten, um ihre Bedenken gegen die Bonität der beiden Mieter zu zer-streuen.

§ 550 b Abs. 1 Satz 1 BGB will den Mieter unter Anerkennung des Siche-rungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluß eines Mietvertrages entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können (Begründung BT-Drucks. 9/2079 S. 10). Es kommt da-bei nach dem Gesetzeswortlaut allerdings nicht darauf an, ob die Verpflichtung zur Stellung eines Bürgen Gegenstand des Mietvertrags ist, oder ob eine auf Verlangen des Vermieters gestellte Bürgschaft erst die Voraussetzungen für einen Vertragsabschluß schafft (BGHZ a.a.O.).

Anders zu beurteilen ist es, wenn unaufgefordert ein Dritter dem Vermieter eine Bürgschaft für den Mieter zusagt und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt. Es widerspricht nicht dem Schutzzweck des § 550 b BGB, wenn Eltern für ihre Kinder - anstelle einer Anmietung im eigenen Namen - von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gilt zu-mindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind. Der Wortlaut von § 550 b BGB steht einer solchen Auslegung nicht entgegen. Der Vermieter darf über den Rahmen von § 550 b Abs. 1 BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit von seinem Mieter fordern. Verbürgt sich dagegen ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter, ohne daß dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft durch den Vermieter wirksam und die Bürgschaft selbst nicht nach § 550 b Abs. 3 BGB zu beanstanden.