Mietsicherheit

Mietsicherheit; Mietkautionsbürgschaft; Auszahlungsanspruch gegen die bürgende Bank; Anwaltskosten; vertraglicher Verzicht auf Einrede der Anfechtbarkeit; Mietrückstand; Vorausklage

1. Die eine Mietkautionsbürgschaft übernehmende Bank ist bei vertraglichem Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage bei behaupteten Mietrückständen verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters die Kautionssumme an ihn auszuzahlen, und zwar Zug um Zug gegen Rückgabe der Bürgschaftsurkunde.

2. Gerät sie damit in Verzug, hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz der Kosten eines zur Durchsetzung des Anspruchs eingeschalteten Rechtsanwalts.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat Gewerberäume an den Mieter J. vermietet. Am 4.3.2010 hat die Bekl. für den Mieter eine Mietkautionsbürgschaft bestellt, in der es u. a. heißt:

„... übernehmen wir hiermit gegenüber dem Vermieter unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage (§§ 770, 771 BGB) die Bürgschaft für die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter aus dem o. g. Mietvertrag bis zu einem Betrag von 3.936 € [...] mit der Maßgabe, dass wir nur auf Zahlung von Geld in Anspruch genommen werden können. [...]

Mit Schreiben vom 9.3.2010 forderte die Kl. die Bekl. auf, einen Betrag in Höhe von 3.936 € auszuzahlen, da sich der Mieter mit der Zahlung der Miete im Rückstand befände. Auf dieses Schreiben hat die Bekl. weder reagiert noch die geforderte Summe innerhalb der gesetzten Frist bis 10.4.2010 ausbezahlt. Die Kl. hat daraufhin eine Anwaltskanzlei beauftragt, die die Bekl. erneut zur Zahlung von 3.936 € aufforderte. Mit einem weiteren Schreiben vom 29.7.2010 wurde die Bekl. erneut aufgefordert, den Bürgschaftsbetrag Zug um Zug gegen Rückgabe der Originalurkunde zurückzugeben. Dieses Schreiben ignorierte die Bekl. Auch auf einen allerletzten Versuch der außergerichtlichen Einigung reagierte die Bekl. nicht.

Da sich die Bekl. zum Zeitpunkt der anwaltlichen Beauftragung mit der Auszahlung des Bürgschaftsbetrages in Verzug befunden habe, sei sie auch zur Erstattung der notwendigen Anwaltskosten verpflichtet. Die Kl. verlangt Auszahlung der Kautionssumme Zug um Zug gegen Rückgabe der Originalbürgschaftskurkunde und Feststellung, dass sich die Bekl. in Annahmeverzug mit der Rückgabe der Originalbürgschaftsurkunde befindet, und Zahlung der Anwaltskosten.

Die zulässige Klage erwies sich im vollen Umfang als begründet.

1. Es ist dem Gericht schlicht unverständlich, dass die Bekl. trotz eindeutiger Rechtslage die Klageforderung nicht anerkannt hat.

Es ist nicht Aufgabe einer Bank, die eine Mietbürgschaft stellt, sich zum Werkzeug des Mieters zu machen und mit einem geradezu an den Haaren herbeigezogenen Vortrag eine Inanspruchnahme ihres Kunden, des Mieters, abzuwenden.

An überflüssigen Prozessen, wie dem vorliegenden, ist allerdings auch die Rechtsprechung nicht unschuldig, die in einigen Entscheidungen völlig aus dem Auge verloren hat, worin der Sinn einer Mietkaution und auch einer Mietkautionsbürgschaft besteht. Sowohl eine Barkaution als auch eine Kautionsbürgschaft dienen dazu, dass das Ausfallrisiko eines Vermieters bezüglich offener Mieten und sonstiger Ansprüche aus dem Mietverhältnis nicht voll von ihm zu tragen ist. § 551 BGB begrenzt zum einen die Höhe der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten, stellt also insoweit eine Mieterschutzvorschrift dar, schützt aber auch den Vermieter davor, mit Mietrückständen voll auszufallen. Wird von einem Vermieter die Mietsicherheit zu Unrecht in Anspruch genommen, so ist der Mieter nicht rechtlos gestellt, sondern kann auf Rückzahlung der zu Unrecht in Anspruch genommenen Mietsicherheit klagen. Ein richtiges Verständnis des § 551 BGB ergibt daher, dass er, soweit der Vermieter eine Mietsicherheit in Anspruch nimmt, nur zu einer Beweislastumkehr führt. Während sonst der Vermieter die Berechtigung seiner Ansprüche darzulegen und zu beweisen hätte, ist es bei Inanspruchnahme der Mietsicherheit Aufgabe des Mieters darzulegen, in welchem Umfang die Inanspruchnahme zu Unrecht erfolgte.

Im Übrigen ist das nicht Aufgabe der Bekl., ins Blaue hinein zu bestreiten, dass ein Mietverhältnis besteht, aus dem noch Mietrückstände vorliegen. Vielmehr ist es ihre Aufgabe, vor einem derartigen Bestreiten sich bei dem Mieter zu erkundigen. Würde ein Verhalten, wie es die Bekl. im vorliegenden Fall an den Tag legt, um sich greifen, täten Vermieter gut daran, sich nicht mehr mit einer Kautionsbürgschaft zufriedenzugeben, sondern auf Zahlung einer Barkaution zu bestehen.

2. Da die Kl. der Bekl. die Rückgabe der Originalbürgschaftsurkunde vor Rechtshängigkeit in einer Weise angeboten hat, die den Annahmeverzug der Bekl. begründet, war die Bekl. auch gemäß dem Feststellungsantrag Ziffer 2 zu verurteilen.

3. Der Anspruch auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten der Kl. ergibt sich daraus, dass sich die Bekl. mit der Auszahlung des Kautionsbürgschaftsbetrags in Verzug befand.

Eine Bank, die eine Mietkautionsbürgschaft übernimmt, ist bei entsprechendem Einredeverzicht und behaupteten Mietrückständen verpflichtet, auf Verlangen des Vermieters die Kautionssumme Zug um Zug gegen Rückgabe der Bürgschaftsurkunde auszuzahlen.

Die auf Auszahlung der Kautionssumme in Anspruch genommene Bank hatte für den Gewerberaummieter die Mietkautionsbürgschaft unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage übernommen. Auf die Aufforderung der Vermieterin, die Kaution wegen Mietrückständen auszuzahlen, reagierte die Bank auch dann nicht, als die Vermieterin anbot, die Bürgschaftsurkunde Zug um Zug gegen Zahlung zurückzugeben. Daraufhin beauftragte die Vermieterin einen Anwalt mit der Durchsetzung ihrer Forderung und erhob schließlich Klage auf Auszahlung des Kautionsbetrages, Feststellung des Annahmeverzuges der Bank und Ersatz der Anwaltskosten.

Das AG München gab der Klage in vollem Umfang statt. Die Mietkautionsbürgschaft habe dazu gedient, das Ausfallrisiko des Ausfalls von Mieten zu sichern. Soweit der Vermieter eine Mietsicherheit in Anspruch nehme, habe daher nicht der Vermieter die Berechtigung seiner Ansprüche darzulegen, sondern der Mieter, in welchem Umfang die Inanspruchnahme zu Unrecht erfolgt sei, wozu ein Bestreiten des Mietverhältnisses und der Mietrückstände durch die Bank nicht ausreiche.

Da mit Rücksicht auf das Angebot der Rückgabe der Bürgschaftsurkunde die Bank in Verzug geraten sei, habe der Vermieter auch Anspruch auf Ersatz seiner Anwaltskosten.

Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung durch Bürgschaft eines Dritten (BGH, Urteil vom 28. Januar 1997, XII ZR 63/96, GE 1998, 54) ist zulässig. Insoweit kann auch formularmäßig eine selbstschuldnerische Bürgschaft unter Ausschluss der Vorausklage eingegangen werden (BGH, Urteil vom 26. April 2001, IX ZR 337/98, NJW 2001, 2466). Der gewerbliche Mieter kann auch eine Bürgschaft auf erstes Anfordern stellen. Bei einer Mietkautionsbürgschaft des Gewerberaummieters handelt es sich allerdings nicht automatisch um eine Bürgschaft auf erstes Anfordern (OLG Köln, Urteil vom 5. Juni 2002, 13 U 162/01, ZMR 2003, 258).

Der Gewerberaummieter wird andererseits durch eine Bankbürgschaft auf erstes Anfordern nicht unangemessen benachteiligt, selbst wenn diese Bankbürgschaft nach den vertraglichen Vereinbarungen noch während der Mietzeit in Anspruch genommen werden kann (OLG Karlsruhe, Urteil vom 2. Juli 2004, 1 U 12/04, MietRB 2004, 319, 320).

Dem Urteil dürfte auch insoweit zuzustimmen sein, dass jedenfalls bei Bestreiten des Bürgen ins Blaue hinein der Vermieter bei behaupteten Mietrückständen berechtigt ist, die Bürgschaft in Anspruch zu nehmen.