Mietsicherheit

Mietsicherheit; Kaution; Verwertungsrecht; Aufrechnung

Der Vermieter darf sich während eines bestehenden Mietverhältnisses aus der als Mietsicherheit geleisteten Mietkaution nur dann bedienen, wenn die zugrundeliegende Forderung unstreitig ist oder aber sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in erheblichem Maße verschlechtert haben.

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1.1.1996 ein Mietverhältnis über eine Wohnung im ersten Obergeschoß des Hauses aufgrund Mietvertrags v. 7.12.1995. Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kl. eine Mietsicherheit in Höhe von 5.040 DM, die auf das Sparkonto angelegt und als Mietkaution zugunsten des Bekl. verpfändet wurde.

Nach den mietvertraglich getroffenen Regelungen schulden die Kl. dem Bekl. eine Nettomiete in Höhe von 1.680 DM monatlich zuzüglich 50 DM für die Anmietung eines weiteren Kfz-Stellplatzes sowie eine Nebenkostenvorauszahlung in Höhe von 270 DM. In dem Zeitraum Dezember 1996 bis einschließlich Dezember 1997 minderten die Kl. die von ihnen zu zahlende Nettomiete unter Berufung auf Belästigung durch Bauarbeiten in der Nachbarschaft um 20 % (= 336 DM).

Mit Schreiben der Bank v. 23.5.1997 wurde den Kl. mitgeteilt, daß ein Betrag in Höhe von 1.680 DM von dem Mietkautionskonto an den Bekl. auf dessen Auszahlungsaufforderung hin ausgezahlt worden war. Nachdem die Kl. den Bekl. vergeblich unter Fristsetzung bis 10.6.1997 zur Rückeinzahlung dieses Betrages aufgefordert hatten, begehren sie nun die entsprechende Wiedereinzahlung mit der vorliegenden Klage.

Der Bekl. hat Hilfswiderklage auf Zahlung des entnommenen Betrages in Ansehung der einbehaltenen Miete Dezember 1996 bis April 1997 erhoben und beansprucht widerklagend die übrige einbehaltene Miete für den Zeitraum Mai 1997 bis Dezember 1997.

Der Bekl. vertritt die Ansicht, die Entnahme des streitgegenständlichen Betrages sei zu Recht erfolgt, da den Kl. ein Recht zur Mietminderung nicht zugestanden habe. Hilfsweise erklärt der Bekl. die Aufrechnung mit einer Gegenforderung auf Zahlung der einbehaltenen Miete für den Zeitraum Dezember 1996 bis April 1997.

Die Klage ist begründet.

Die Kl. können von dem Bekl. Wiedereinzahlung des von diesem entnommenen Betrages auf das Mietkautionskonto bei der X. Bank AG verlangen, da der Bekl. zu einer entsprechenden Entnahme dieses Betrages nicht berechtigt gewesen ist. Nach der ersichtlich ganz überwiegenden Rechtsansicht, der sich das erkennende Gericht anschließt, darf der Vermieter sich während eines bestehenden Mietverhältnisses aus der als Mietsicherheit geleisteten Mietkaution nur dann bedienen, wenn die zugrundeliegende Forderung unstreitig ist oder aber sich die Vermögensverhältnisse des Mieters in erheblichem Maße verschlechtert haben. Beide Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Insbesondere ist die Forderung des Bekl., auf die er die Entnahme des streitigen Betrages gestützt hat, insoweit gerade nicht unstreitig, als sie den Gegenstand der von dem Bekl. erhobenen Widerklageforderungen bildet. Der Sicherungszweck der Mietkaution besteht jedoch nicht darin, dem Vermieter eine Durchsetzung vermeintlicher bzw. streitiger Ansprüche zu erleichtern. Vielmehr würde dies gerade der inzident im Rahmen der mietvertraglich getroffenen Regelung getroffenen Sicherungsabrede entgegenstehen. Im Hinblick darauf ist der Bekl. in entsprechender Anwendung des § 240 BGB zur Wiederaufstockung des Mietkautionskontos in Höhe von 1.680 DM verpflichtet, da auch eine wesentliche Vermögensverschlechterung der Kl. weder vorgetragen noch ersichtlich ist.

Die insoweit erklärte Aufrechnung des Bekl. bleibt ohne Erfolg, da sie ansonsten zu einem entsprechenden, wie ausgeführt, gerade nicht gewünschten Ergebnis führen würde.