Mietshauskauf

Mietshauskauf; Zusicherung von Mieteinnahmen; Ertragsfähigkeit; Wertermittlungsverfahren

Sichert der Verkäufer eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietshauses Mieteinnahmen in bestimmter Höhe zu, so darf der Käufer, dem nichts Gegenteiliges bekannt ist, davon ausgehen, daß Gegenstand der Zusicherung die rechtlich zulässigen Kostenmieten sind.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 14. Juli 1983 verkaufte der Bekl. der Kl. sein mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück. Die Wohnungen sind überwiegend unter Verwendung öffentlicher Mittel des sozialen Wohnungsbaus errichtet worden. Der Bekl. sicherte in dem Kaufvertrag zu, "daß die derzeitigen Mieteinnahmen ohne Nebenkosten wie Heizung und Wassergeld und oh-ne Mehrwertsteuer 210.000 DM p.a. betragen". Der Kaufpreis belief sich auf 3 Millio-nen DM.

Nach dem Ausbau zusätzlicher Wohnungen genehmigte das zuständige Amt für Bauförderung und Wohnungswesen mit Bescheid vom 24. Februar 1984 als preisrechtlich zulässige Durchschnittsmiete für die öffentlich geförderten Wohnungen ei-nen Quadratmeterpreis vom 5,83 DM und für die Altenwohnungen einen solchen von 5,17 DM. Tatsächlich vereinnahmt wurden dagegen im Zeitpunkt des Verkaufs Mie-ten von 7,63 DM, beziehungsweise 6,35 DM je Quadratmeter. Die erzielten Gesamt einnahmen betrugen 200.160 DM. Der Bekl. hatte außerdem eine halbjährliche Auf-wendungsbeihilfe in Höhe von 2.499,50 DM erhalten. Sie ist letztmalig am 15. Juni 1983 für den Zeitraum vom 1. Juni bis 30. November 1983 ausgezahlt worden.

Die Kl. verlangt Minderung des Kaufpreises mit der Behauptung, daß die zulässigen Mieteinnahmen nur 175.985,82 DM betragen hätten. Unter Zugrundelegung eines Privatgutachtens hat sie die Minderung auf 498.085 DM beziffert und in dieser Höhe Rückzahlung des Kaufpreises verlangt.

Das Landgericht hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens in Höhe von 187.771,65 DM nebst Zinsen stattgegeben. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen und auf die Berufung des Bekl. dessen Verur-teilung auf einen Betrag von 71.000 DM ermäßigt.

Die Revision des Bekl. wurde nicht angenommen. Die Revision der Kl. führte zur Auf-hebung und Zurückverweisung.

I. Zutreffend sieht das Berufungsgericht den Mietertrag eines Hausgrundstücks auch für den Fall, daß es sich um mietpreisgebundenen Wohnraum handelt, als eine zusicherungsfähige Eigenschaft an (st. Rspr. des Senats, vgl. Urteile vom 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456 und vom 12. Februar 1988, V ZR 184/86, WM 1988, 1238). Die Revision wendet sich dagegen verständlicherweise nicht.

Das Berufungsgericht hat ferner sinngemäß festgestellt, daß die Ertragsfähigkeit des Miethauses für die Kl. bei Vertragsabschluß auch erkennbar von Bedeutung war. Die von der Revisionserwiderung hiergegen erhobenen Rügen sind unbegründet. Selbst wenn es sich um ein "spekulatives Geschäft" gehandelt haben sollte, bedeutet dies nicht, daß die Ertragsfähigkeit für die Kl. als Käuferin gleichgültig gewesen sein müß-te. Die Kl. hat in der Berufungsinstanz eingehend dargelegt, aus welchen Gründen sie trotz der beabsichtigten Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen auf einer Zusicherung der Mieteinnahmen bestanden hat. Daß die Feststellungen des Berufungsgerichts weder Denkgesetze noch Erfahrenssätze verletzt, hat der Senat bereits durch seine Entscheidung, die Revision des Bekl. nicht anzunehmen, zum Ausdruck gebracht.

Das Berufungsgericht zieht in Zweifel, daß die Zusicherung der "derzeitigen Mieteinnahmen" - wie das Landgericht angenommen hat - die tatsächlichen Mieteinnahmen betrifft. Es führt gewichtige Gründe dafür an, daß als Gegenstand der Zusicherung die rechtlich zulässigen Kostenmieten für den öffentlich geförderten Wohnraum verstanden werden mußten, gibt letztlich aber nicht eindeutig zu erkennen, ob es die Zusi-cherung - als Grundlage der erfolgten Verurteilung - entsprechend auslegt oder in die-sem Sinne unterstellt. Wenn das Berufungsgericht die Frage offenlassen wollte, wäre der Senat nicht gehindert, die unterlassene Auslegung selbst vorzunehmen, weil das Berufungsgericht die dazu erforderlichen Feststellungen getroffen hat und weitere Feststellungen nicht mehr in Betracht kommen (BGHZ 65, 107, 112). Für diesen Fall versteht der Senat den Inhalt der Zusicherung in dem von dem Berufungsgericht er-wogenen Sinne.

Legt der Käufer eines zum großen Teil mit öffentlichen Mitteln geförderten Mietshauses erkennbar auf dessen Ertragsfähigkeit wert und sichert ihm der Verkäufer be-stimmte Mieteinnahmen zu, so darf der Käufer davon ausgehen, daß sich die Ertrags-lage nur noch in dem Maße verändern kann, wie sich die auf die Mieter umlegungsfä-higen Bewirtschaftungskosten ändern (Senatsurteil vom 8. Februar 1980, V ZR 174/78, NJW 1980, 1456). Hat der Verkäufer dagegen höhere Entgelte als die preisrechtlich zulässige Miete vereinbart, so ist dem Käufer eine Kalkulation der künftigen Er-tragsfähigkeit nicht mehr in demselben Maße möglich, weil die Vereinbarung überhöhter Mieten unwirksam ist. Überhöhte Mietzahlungen sind zurückzuerstatten und vom Empfang an zu verzinsen (§ 88 b Abs. 2 II. WoBauG). Die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen könnten bei mietpreisgebundenem Wohnraum in Höhe des die zu-lässige Kostenmiete übersteigenden Teils daher nur dann Gegenstand einer Zusicherung sein, wenn der Käufer darüber aufgeklärt wird, daß es sich insoweit um un-zulässige Einnahmen handelt. Denn der Käufer muß vor Abschluß des Kaufvertrages entscheiden können, ob er das mit dem Erwerb verbundene, die Erreichung des Vertragszwecks erheblich gefährdende Risiko überhöhter Mietzahlungen bei preisrechtlich gebundenem Wohnraum übernehmen will.

Da der Bekl. der Kl. eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht vorgelegt oder sie sonst darüber unterrichtet hat, daß die zulässige Kostenmiete nicht ermittelt wurde, konnte die Kl. die gegebene Zusicherung nur dahin verstehen, daß es sich bei den angege-benen jährlichen Mieteinnahmen um den Jahresbetrag der Mieten handelt, die im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in rechtlich zulässiger Weise erzielt wurden.

II. Das Berufungsgericht meint ferner, die dem Bekl. als Vermieter über die Mietzahlungen hinaus zugeflossenen Aufwendungsbeihilfen (§ 88 II. WoBauG) in Höhe von 4.999 DM jährlich seien in den zugesicherten Gesamtbetrag einzubeziehen. Sie dienten zur Auffüllung der jeweiligen Kostenmiete und erfüllten damit einen mietähnli-chen Zweck. Auch ergebe sich die Einbeziehung aus einem Schreiben des Bekl. vom 17. März 1983, über dessen Inhalt der Makler B die Kl. unterrichtet habe.

Mit Recht weist die Revision aber darauf hin, daß nach dem Gutachten des Sachver-ständigen N die letzte Halbjahresrate der Aufwendungsbeihilfe bereits am 15. Juni 1983, also vor Abschluß des Kaufvertrages, gezahlt worden ist und bei Vertragsschluß ein Anspruch auf weitere Zahlungen nicht mehr bestanden hat. Auch wenn die Zahlung noch für einen bestimmten Zeitraum nach Vertragsabschluß, nämlich bis zum 30. November 1983 galt, durfte sie bei Abschluß des Vertrages nicht mehr zu den zu erwartenden "Jahreseinnahmen" gerechnet werden.

IV. Das Berufungsgericht meint schließlich, eine den Betrag von rund 71.000 DM übersteigende Wertminderung nicht mit hinreichender Sicherheit feststellen zu kön-nen. Der Privatgutachter L und der Gerichtsgutachter N wichen bei den Beurteilungsgrundlagen ihres Gutachtens in Fragen voneinander ab, bei denen Erfahrungswissen und Beurteilungsspielräume ausschlaggebend seien. Aus diesen Gründen sei nur derjenige Minderungsbetrag für "bewiesen" zu erachten, der der Kl. nach dem Be wertungsverfahren und den Berechnungsgrundlagen beider Gutachter - gewissermaßen als Mindestbetrag - zuzuerkennen sei.

Auch hiergegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

Nicht zu beanstanden ist allerdings, daß das Berufungsgericht den Verkehrswert des Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren ermitteln möchte. Denn in der Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist der Tatrichter grundsätzlich frei (Senatsurteil vom 12. Februar 1988, V ZR 184/86, WM 1988, 1238, im Anschluß an BGH Urteil vom 14. De-zember 1978, III ZR 6/77, NJW 1980, 39). Verfahrensfehlerhaft ist jedoch die Würdigung der vorliegenden Gutachten. Das Berufungsgericht übersieht vor allem, daß der Privatgutachter L auf der Kostenseite von pauschal angenommenen Kosten, der gerichtliche Sachverständige N dagegen von den tatsächlichen, ihm von dem Bekl. angegebenen Kosten ausgegangen ist. Bei der erneuten Verhandlung wird das Berufungsgericht zu bedenken haben, daß sowohl der Privatgutachter L als auch der Gerichtsgutachter N den Ertragswert anhand der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer errechnet haben, während nach der Rechtsprechung des Senats für eine nach dem Ertragswertverfahren errechnete Wertminderung ausschließlich auf die Dauer der Bindung an die Kostenmiete abzustellen ist, wenn einem verkauften Haus mit mietpreisgebundenem Wohnraum die zugesicherte Eigenschaft einer bestimmten Miethöhe fehlt (Senatsurteil vom 12. Februar 1988, V ZR 184/86, a.a.O.).