Mietsenkung bei Stichtagsmiete

Mietsenkung bei Stichtagsmiete; Mietpreisbindung; Altbau; Stichtagsmiete; Berechnung; Mangel der Mietsache; Mietsenkungsbetrag

Ein Mietsenkungsbetrag nach dem Mietsenkungsgesetz ist auch im Rahmen der Stichtagsmieten-Berechnung zu berücksichtigen.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die von ihnen im Verwaltungsstreitverfahren allein noch beanstandete Berücksichtigung des Mietsenkungsbetrages auch im Rahmen der Berechnung der Stichtagsmiete zu berücksichtigen. Zu ermitteln ist die am Stichtag (31. Dezember 1978) preisrechtlich zulässige Miete, die sich aus den Faktoren - Grundmiete, Mehrbelastungszuschläge, Wertverbesserungszuschläge, Gewerbezuschlag, Untermietzuschlag

zusammensetzt (vgl. § 6 AMVOB). Die Addition der einzelnen Faktoren der Stichtagsmiete ergibt im vorliegenden Fall einen Betrag von 261,28 DM. Dies ist zwischen den Beteiligten unstreitig.

Der Begriff der preisrechtlich zulässigen Miete im Sinne der Altbaumietenverordnung wird ergänzt durch § 2 Abs. 2 Satz 2 AMVOB. Diese Vorschrift stellt klar, daß es dem Vermieter durch das Preisrecht nicht verwehrt ist, seine Vermieterleistung zu senken (vgl. Graul/Becker, AMVOB, § 2, Anm. 5). Folglich bleiben die Vorschriften des Berliner Gesetzes über preisrechtliche Mietsenkung für Wohnraum/Mietsenkungsgesetz (MSG) vom 15. Mai 1953 (GVBl. Seite 317) mit späteren Änderungen unberührt (vgl. § 28 AMVOB). Nach § 12 MSG hat der Vermieter bei Vorliegen eines Mangels die Miete nach den Vorschriften des Mietsenkungsgesetzes zu senken, ohne daß es eines besonderen Antrages des Mieters bedarf. Deshalb ist es unerheblich, daß das Mietsenkungsverfahren erst im Jahre 1982 durchgeführt worden ist. Entscheidend für die Verpflichtung des Vermieters, die Miete zu senken, ist dessen Kenntnis vom Vorliegen des Mangels. Daß der Vermieterseite die fehlende Heizmöglichkeit in Küche und in einem halben Zimmer zum Stichtag 31. Dezember 1978 unbekannt war, hat sie selbst nicht vorgetragen. Aus Ziffer 17 der Anlage 1 zu § 5 Abs. 1 MSG ergibt sich ein Senkungsbetrag von 20% für die Monate Oktober bis April. Im Hinblick darauf, daß der Stichtag der 31. Dezember 1978 war, hat die Behörde zu Recht den vollen Betrag der Mietsenkung berücksichtigt. Soweit die Kl. meinen, der Mietsenkungsbetrag müsse auf das ganze Jahr verteilt werden, findet ihre Auffassung im Gesetz keine Stütze. Sie verkennen überdies, daß eine Stichtagsregelung regelmäßig unvermeidbare Härten mit sich bringt, die jedoch verfassungsrechtlich hinzunehmen sind (vgl. Dürig in Maunz/Dürig/Herzog/Scholz,GG, Kommentar, Artikel 3 Rdnr. 200 ff., mit weiteren Nachweisen).

Allerdings ist die in den angegriffenen Bescheiden enthaltene Festsetzung, ab wann die Herabsetzung der Stichtagsmiete gelten soll, rechtsfehlerhaft. Denn für eine derartige Entscheidung ist in dem Stichtagsmietenherabsetzungsverfahren, in dem lediglich abstrakt über die preisrechtliche Höhe der Miete an dem gesetzlich bestimmten Stichtag zu entscheiden ist, kein Raum (vgl. Bundesverwaltungsgericht, Beschluß vom 21. August 1986 - 8 B 25.85 -, OVG Berlin, Urteil vom 20. Mai 1986 - OVG IV B 96.85 -). Diese Festsetzung, ab wann die Herabsetzung der Stichtagsmiete gelten soll, verletzt die Kl. jedoch nicht in ihren Rechten, denn welche Auswirkung dies auf die konkrete Mietschuld hat, ist im Streitfalle nicht von den Gerichten der Verwaltungsgerichtsbarkeit, sondern von den Zivilgerichten zu entscheiden.