Mietsenkung für Vormiete unbeachtlich

1. Eine im letzten Jahr des Vormietverhältnisses vereinbarte Mietsenkung genießt nicht den Bestandsschutz des § 556e BGB, sodass der Nachmieter sich auf einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse berufen kann.

2. Das gilt auch für den Fall der vereinbarten Rückwirkung; maßgeblich ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung über die Mietsenkung.

3. Nach dem Zweck des Gesetzes sollten Vereinbarungen mit dem Vormieter bei absehbarem Ende des Mietverhältnisses verhindert werden, die vor allem den Nachmieter belasten würden. Das trifft nicht nur für vereinbarte Mieterhöhungen, sondern auch für vereinbarte Mietsenkungen zu (Abgrenzung zu BGH GE 2026, 85).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. schlossen mit der Bekl. am 20. Dezember 2021 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin. Mietvertragsbeginn war der 16. Januar 2022. Als Nettokaltmiete war der Betrag von 891 € angegeben. In der Anlage 19 zum Mietvertrag wies die Bekl. die Kl. vor Abschluss des Mietvertrages darauf hin, dass die als Vormiete geschützte Nettokaltmiete 891 € betrug. Dieser Nettokaltmiete liegt eine Vereinbarung zugrunde, die die Bekl. mit den Vormietern getroffen hatte. Sie hatte diesen mit Schreiben vom 9. März 2021 eine Absenkung der im Vormietvertrag angegebenen Nettokaltmiete von 1.078,50 € auf 891 € angeboten, dies rückwirkend zum 1. Oktober 2020. Die Vormieter zahlten daraufhin bis zum Ende des Vormietverhältnis die abgesenkte Miete.

Mit Schreiben vom 3. Juni 2024 beanstandeten die Kl. gegenüber der Bekl. die Höhe der Nettokaltmiete.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Anwendung der §§ 556d ff. BGB ausgeschlossen sei, weil die Vormieter sich auf das Schreiben der Bekl. vom 9. März 2021 hin im laufenden Mietverhältnis auf eine Herabsetzung der Miete von 1.078,50 € auf 891 € geeinigt haben. Die letztgenannte Miete sei durch § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB geschützt.

Die Kl. haben gegen das Urteil Berufung eingelegt. Sie meinen im Wesentlichen, das Amtsgericht habe § 556e Abs. 1 (Satz 1) BGB unzutreffend ausgelegt. Der Schutz der zuletzt geschuldeten Vormiete sei auch im Zusammenhang mit §§ 5 WiStG, 134 BGB zu sehen, dies sei bei der Auslegung zu berücksichtigen. Die Berufung hatte Erfolg.

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf die Feststellung, dass sie ab September 2024 aufgrund des hier gegenständlichen Mietvertrages nicht verpflichtet sind, eine Nettokaltmiete zu zahlen, die den Betrag von 512,28 € überschreitet, § 256 Abs. 1 ZPO, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB (n.F.) i.V.m. der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 19. Mai 2020 (MietBegrV Berlin 2020) und auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmieten i.H.v. 11.929,68 € für die Zeit vom 16. Januar 2022 bis einschließlich August 2024, §§ 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d Abs. 1, 2 BGB (n.F.) i.V.m. der MietBegrV Berlin 2020.

a) Die Vorschriften über die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in der Fassung vom 19. März 2020 sind verfassungsgemäß; auch die MietBegrV Berlin 2020 ist mit der Verfassung, insbesondere mit Art. 14 Abs. 1 GG vereinbar; sie wahrt zudem die verfahrensrechtlichen und materiellrechtlichen Vorgaben des ermächtigenden Gesetzes und genügt auch den Anforderungen der Verhältnismäßigkeit (BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 8. Januar 2026 - 1 BvR 183/25, juris).

b) Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf die begehrte Feststellung der höchstzulässigen Nettokaltmiete, denn die Voraussetzungen der § 256 Abs. 1 ZPO, §§ 556d Abs. 1, 2, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB (n.F.) i.V.m. MietBegrV Berlin 2020 liegen vor, wenngleich aus anderen rechtlichen Gründen als die Kl. geltend machen.

Im Ergebnis ohne Erfolg beruft sich die Bekl. auf die zuletzt mit den Vormietern getroffene Vereinbarung einer Nettokaltmiete von 891 €; die Vereinbarung bleibt nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB unberücksichtigt.

(1) Im Ansatz richtig ist zwar, dass eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden darf, wenn die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Abs. 1 zulässige Miete ist.

(2) Ebenfalls zutreffend ist die Annahme, dass eine Vormiete, die - wie hier wohl - ihrerseits gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn auf angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) verstieß, wirksam vereinbart und damit als Vormiete Bestandsschutz genießen kann, wenn der Vormieter im laufenden Vormietverhältnis außerhalb der Vertragsabschlusssituation des § 556d Abs. 1 BGB, ohne rechtlich dazu verpflichtet zu sein, einer Mieterhöhung zugestimmt hat (§ 557 Abs. 1 BGB; BGH, Urteil vom 11.9.2019 - VIII ZR 234/18, juris Rn. 16; vom 28.9.2022 - VIII ZR 300/21, juris; Kammer, Urteil vom 21.9.2021 - 65 S 67/21, juris). Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - wohl über den Wortlaut des § 557 Abs. 1 BGB („Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz“) hinaus auch für eine - hier - vereinbarte Mietsenkung (BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25, juris)

(3) Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete jedoch Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.

Die vom Amtsgericht nicht geprüften Voraussetzungen der vorgenannten Sonderregelung liegen vor.

(aa) Die Vereinbarung, auf die die Bekl. sich beruft, liegt innerhalb der Jahresfrist des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB.

Das Mietverhältnis, das dem hier gegenständlichen vorangegangen ist, endete nach dem 9. März 2021 und vor dem 20. Dezember 2021. Die Bekl. hat den Vormietern die Absenkung der Miete im Vormietverhältnis von 1.078,50 € auf 891 € erstmals mit Schreiben vom 9. März 2021 vorgeschlagen, dies rückwirkend zum 1. Oktober 2020; am 20. Dezember 2021 haben die Kl. und die Bekl. den hier gegenständlichen Mietvertrag zum 16. Januar 2022 abgeschlossen.

Danach liegt der Abschluss der Vereinbarung im Vormietverhältnis auf der Grundlage des Angebotes der Bekl. vom 9. März 2021 (in jedem Fall) in dem Jahreszeitraum vor Beendigung des Vormietverhältnisses nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB.

Der Umstand, dass die Vereinbarung mit Rückwirkung zum 1. Oktober 2020 geschlossen wurde, führt nicht dazu, dass der Jahreszeitraum des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB überschritten wird. Maßgeblich ist - schon nach dem Wortlaut der Vorschrift („vereinbart“) - der Zeitpunkt des Zustandekommens der Vereinbarung, hier frühestens Anfang März 2021.

Bis zur Annahme des Angebotes der Bekl. durch die Vormieter, frühestens nach dem Zugang des Schreibens vom 9. März 2021 „schuldeten“ die Vormieter auch nach der Vorstellung der Bekl. zudem für den Zeitraum ab Oktober 2020 die in dem Vormietvertrag ausgewiesene Nettokaltmiete von 1.078,50 €, dies unabhängig davon, ob bzw. dass auch diese Miete bereits den Regelungen der §§ 556d ff. BGB unterfiel und der Höhe nach teilweise nicht wirksam vereinbart worden ist.

(bb) Die Vereinbarung mit den Vormietern über eine Mietsenkung wird auch sachlich von § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB erfasst.

Dem steht der Wortlaut der Vorschrift nicht entgegen, obwohl dieser nur auf Mietminderungen und Mieterhöhungen abstellt. Um eine Mietminderung - etwa i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB - und eine Mieterhöhung handelt es sich hier nicht; die Bekl. wendet vielmehr eine zwischen den Parteien des Vormietvertrages vereinbarte Mietsenkung ein.

Schon der Gesetzgeber hat die beiden Ausnahmen in § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB mit Blick auf den Zweck der Regelung aber nur als beispielhaft und nicht abschließend verstanden. Das folgt aus den Gesetzesmaterialien (vgl. Mietrechtsnovellierungsgesetz, Gesetzentwurf der Bundesregierung, BT-Drs. 18/3121, S. 29 f.).

Satz 1 des § 556e Abs. 1 BGB enthält nach der Gesetzesbegründung zunächst eine Bestandsschutzregelung für den Fall, dass die im vorherigen Mietverhältnis geschuldete Miete (Vormiete) die nach § 556d BGB zulässige Miete übersteigt. Schon der Wortlaut der Regelung verdeutlicht nach den Vorstellungen des Gesetzgebers aber die Einschränkung, dass die Vormiete ihrerseits wirksam vereinbart worden sein muss. Die Vormiete fällt von vornherein nicht unter den Bestandsschutz, wenn sie selbst bereits unter Verstoß gegen die §§ 556d bis 556f BGB gebildet worden ist (BT-Drs. 18/3121, S. 30; vgl. auch BGH, Urteil v. 19.7.2023 - VIII ZR 229/22, juris Rn. 20).

§ 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 soll darüber hinaus verhindern, dass der Vermieter und der Vormieter bei absehbarem Ende des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung vereinbaren, die vor allem den Nachmieter belasten würde. Mit dem pauschalierten Ausschluss von Mieterhöhungen innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Vormietverhältnisses hat der Gesetzgeber einen Zeitraum zugrunde legen wollen, in dem typischerweise Sachverhalte erwartet werden können, in denen der Vermieter dem Vormieter für den Abschluss einer solchen Vereinbarung andere Vorteile verspricht. Er hat sich dabei an der längsten ordentlichen Kündigungsfrist für den Vermieter orientiert (ca. neun Monate gemäß § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB), diese aber bewusst etwas verlängert (BT-Drs. 18/3121, S. 30).

Der Gesetzgeber hatte hier offenbar maßgeblich die Rechtsfolge des § 557 Abs. 1 BGB im Blick, nicht etwa den Anspruch des Vermieters aus § 558 Abs. 1 BGB. Unterschreitet die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete, besteht für eine Regelung wie die in § 556e Abs. 1 Satz 1 BGB kein Bedürfnis, denn die ortsübliche Vergleichsmiete darf bei Mietbeginn sogar um 10 % überschritten werden. Ist andererseits § 557 Abs. 1 BGB - zumindest dem Rechtsgedanken nach - auch auf Mietsenkungen anwendbar (BGH, Urteil vom 17.12.2025 - VIII ZR 56/25, juris), muss auch die Sonderregelung des § 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB für diese gelten. Widerspruchsfrei denkbar wäre nur der generelle Ausschluss von Mietsenkungsvereinbarungen aus der Möglichkeit wirksamer Vereinbarungen (auch) nach § 557 Abs. 1 BGB im laufenden (Vor-) Mietverhältnis.

Hinzu kommt, dass der Gesetzgeber in der Begründung des Gesetzentwurfs unter Hinweis auf den Zweck des § 556e Abs. 1 BGB selbst weitere Beispiele für das Eingreifen des § 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB (Mietminderungen) nennt, etwa weitere individuelle Einwendungen und Einreden wie Aufrechnungen und Zurückbehaltungsrechte; deren Aufnahme in das Gesetz hielt er im Hinblick auf den Zweck der Regelung aber für überflüssig (vgl. BT-Drs. 18/3121, S. 30).

Vergleichbares muss für die in der Alternative 2 des § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Mieterhöhungen zugrunde gelegt werden.

Im Anwendungsbereich des § 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB treffen die Erwägungen des Gesetzgebers zum Zweck der Regelung gleichermaßen auf den Fall einer Mietsenkung zu. Er wollte ausdrücklich nur Vormieten schützen, die ihrerseits nicht gegen die §§ 556d ff. BGB verstoßen. Ebenso wie im Fall einer im letzten Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses getroffenen Vereinbarung über eine Erhöhung der Nettokaltmiete ist es denkbar, dass der Vermieter eine Mietsenkungsvereinbarung zu seinem Vorteil und zu Lasten des nachfolgenden Mieters trifft, weil er weiß, dass er sich auf die Vormiete nicht berufen könnte, weil sie bereits gegen die §§ 556d ff. BGB verstößt. Ob dies das Motiv der Bekl. war, kann offenbleiben, weil der Gesetzgeber sich für einen pauschalierten Ausschluss entsprechender Vereinbarungen innerhalb der in § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Jahresfrist entschieden hat.

3) Auch der Höhe nach ist der Feststellungsanspruch begründet. Die Kl. beschränken die begehrte Feststellung zutreffend auf die Zeit ab September 2024, das heißt einen Zeitraum; der nicht von dem mit der Leistungsklage geltend gemachten Rückzahlungsanspruch erfasst wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 5,79 €/m2, die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Nettokaltmiete 6,37 €/m2 (x 80,41 m2 = 512,28 €).

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im maßgeblichen Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses stand in zweiter Instanz nicht mehr im Streit.

Unabhängig davon haben die Kl. die ortsübliche Vergleichsmiete und die nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässige Miete auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2021 unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zutreffend ermittelt; ihre Berechnung ist auch deshalb der Entscheidung zugrunde zu legen.

Die … Wohnung mit einer Größe von 80,42 m2 ist in das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2021 einzuordnen. Das Mietspiegelfeld weist eine Spanne von 4,88 €/m2 bis 10,11 €/m2 und einen Mittelwert von 6,40 €/m2 aus.

Unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Berliner Mietspiegel 2021 ergibt sich hier an Abschlag von 40 % der Differenz zwischen dem Mittelwert und dem im Mietspiegelfeld ausgewiesenen Unterwert der Mietspanne.

(aa) Soweit die Bekl. erstinstanzlich eingewandt hat, der Berliner Mietspiegel 2021 sei nicht qualifiziert, schon deshalb nicht anwendbar, gehe zudem von einem unzutreffenden (4-jährigen) Betrachtungszeitraum aus, nimmt die Kammer auf ihre Entscheidung vom 24. Mai 2022 Bezug (65 S 189/21, juris), auf die die Kl. sich bereits erstinstanzlich berufen haben; die Kammer wendet den Berliner Mietspiegel als einfachen Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB an.

(bb) Nach dem zugrunde zu legenden Tatsachenvortrag der Parteien wirken die Ausstattung, Beschaffenheit bzw. Lage der Wohnung nach den in den Merkmalgruppen 1 bis 5 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zusammengefassten Kriterien in drei Merkmalgruppen überwiegend wohnwertmindernd, in einer Merkmalgruppe (Wohnung) überwiegend wohnwerterhöhend und in der Merkmalgruppe (Küche) weder wohnwerterhöhend noch -mindernd.

Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:

Unstreitig ist die Ausstattung des Bades überwiegend wohnwertmindernd zu berücksichtigen, die der Küche weder wohnwerterhöhend noch -mindernd.

Im Rahmen der Merkmalgruppe 3 (Wohnung) gehen die Kl. - im Rahmen ihrer Berechnung in der Klageschrift- - ohne Anerkennung einer Rechtspflicht von einer überwiegend wohnwerterhöhenden Wirkung der Ausstattung aus; die Bekl. teilt diese Auffassung.

Bezüglich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) stand zwischen den Parteien erstinstanzlich im Streit, ob der dem Mietvertrag beigefügte Energieausweis vom 23.1.2014 zugrunde zu legen ist oder der mit der Einspruchsbegründung eingereichte (neue) Energieausweis vom 7.8.2024. Unstreitig würde der Energieausweis aus 2014 zur Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals führen, der aus 2024 zu einem wohnwerterhöhenden.

Die Kammer legt den dem Mietvertrag beigefügten Energieausweis zugrunde.

Dahinstehen kann, ob und unter welchen Voraussetzungen sich eine andere Entscheidung ergeben kann, wenn - wie die Bekl. geltend macht - in den Jahren nach 2014 von den 28 Heizungsanlagen 10 durch moderne Heizanlagen ausgetauscht worden sind und dies zu der im Energieausweis aus 2024 besseren energetischen Beschaffenheit des Gebäudes geführt hat. Die Bekl. hat auch auf das Bestreiten der Kl. hin weder konkret vorgetragen, wann genau welche Maßnahmen ausgeführt wurden noch etwaigen Vortrag unter Beweis gestellt. Etwaige Maßnahmen zur Verbesserung der energetischen Beschaffenheit des Gebäudes könnten in jedem Fall nur dann und nur insoweit Berücksichtigung finden, als sie vor Mietvertragsbeginn abgeschlossen waren und sich bereits ausgewirkt haben.

Soweit die Kl. durch Fotos unterlegt einen (überwiegend) schlechten Zustand des Treppenhauses/Eingangsbereichs behaupten, folgt die Kammer dem nicht. Das Anfertigen von Fotos im Herbst mit Blättern, die durch Wind den Weg in den Eingangsbereich gefunden haben mögen, belegen einen solchen nicht.

Im Ergebnis ohne Erfolg hat die Bekl. sich erstinstanzlich auf das wohnwerterhöhende Merkmal von Fahrradabstellplätzen auf dem Hof bezogen, ohne eine Aussage zu ihrer Dimensionierung zu treffen. Nachdem die Kl. die nicht ausreichende Dimensionierung eingewandt haben, bedurfte es dazu näheren Vortrags, an dem es fehlt. Ebenso verhält es sich mit der Qualität der Abstellplätze, zu der die Bekl. sich nicht geäußert hat, auch nicht, nachdem die Kl. das Vorhandensein einfacher Einschübe behauptet haben. Die von den Parteien zu den Akten gereichten Fotos lassen diesbezüglich keine Rückschlüsse zu. Da die Bekl. insoweit die Darlegungs- und Beweislast trägt, kann das wohnwerterhöhende Merkmal nicht angenommen werden.

Zur Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) räumt die Bekl. die lärmbelastete Lage ein, trägt aber wohnwerterhöhend ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld vor. Nach den zu den Akten gereichten Fotos und dem Vortrag der Bekl. ist das Wohnumfeld zwar gestaltet, dies aber nicht aufwendig.

(cc) Ohne Erfolg hat die Bekl. sich erstinstanzlich unter Bezugnahme auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 15.3.2017 - VIII ZR 295/15, juris) auf einen Stichtagszuschlag wegen einer ungewöhnlichen Steigerung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die hier gegenständliche Wohnung berufen. Ein solcher ist nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen schon nicht zwingend, sondern steht im Ermessen des Tatrichters. Das Zahlenwerk der Bekl. - seine Richtigkeit unterstellt - rechtfertigt schon nicht die Annahme einer ungewöhnlichen Mietsteigerung. Steigerungen, die - wie hier - 6 % unterschreiten, werden in der Rechtsprechung nicht als ungewöhnlich angesehen (AG Wedding, Urt. v. 5.7.2017 - 8a C 74/17; AG Schöneberg, Urt. v. 20.9.2017 - 7 C 118/17; AG Frankfurt, Urt. v. 20.9.2017 - 33 C 3490/16 [98]; LG Berlin, Beschluss vom 7.12.2017 - 67 S 218/17; Urt. v. 14.2.2018 - 64 S 74/17; Urt. v. 20.6.2018 - 64 S 199/17; LG Osnabrück, Beschluss vom 20.3.2018 - 1 S 380/17, jeweils nach juris). Die in Bezug genommene Entscheidung der Zivilkammer 63 (Urteil v. 20.4.2021 - 63 S 109/20, juris) stützt die Argumentation der Bekl. bereits deshalb nicht, weil die Kammer für die dort gegenständliche Wohnung eine Mietsteigerung von 10 % zwischen den Mietspiegeln 2015 und 2017 angenommen hat. Soweit die Zivilkammer 63 ohne jede Begründung meint, dass der Ansatz des Bundesgerichtshofs, dass nur ungewöhnliche Mietsteigerungen überhaupt einen Stichtagszuschlag rechtfertigen können (nicht müssen), im Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB zu eng sei, findet diese Auffassung im Gesetz, seinen Materialien oder der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keine Stütze. Es wird übersehen, dass Mietspiegel - sowohl im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens nach den §§ 558ff. BGB als auch im Rahmen der §§ 556d ff. BGB gleichermaßen - ein Instrument zur Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind. Auf den in § 558 Abs. 2 BGB definierten Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete nimmt der Wortlaut des § 556d Abs. 1 BGB Bezug, ohne dass sich ein Anhaltspunkt ergäbe, dass der Gesetzgeber andere Regeln für deren Feststellung aufstellen wollte.

c) Aus den vorstehenden Feststellungen folgt, dass auch der Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Nettokaltmieten für den Zeitraum vom 16. Januar 2022 bis August 2024 (31,5 Monate) i.H.v. insgesamt 11.929,68 € besteht, §§ 556g Abs. 1, 2, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 556d Abs. 1, 2 BGB (n.F.) i.V.m. der MietBegrV Berlin 2020.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Die Entscheidung basiert auf dem Gesetz, seinen Materialien und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, insbesondere der Rechtsprechung, wonach auch Vereinbarungen über eine Mietsenkung im laufenden Mietverhältnis zum Ausschluss der §§ 556d ff. BGB führen können; für die umgekehrte Konstellation kann im Anwendungsbereich des § 556e Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB nichts anderes gelten.

Die Mietpreisbremse gilt nur für Vereinbarungen anlässlich des Abschlusses eines Mietvertrages, nicht aber für Mieterhöhungen „im Bestand“. Aus § 557 BGB folgt, dass jede Vereinbarung während der Mietzeit nicht der Mietbegrenzung nach § 556d BGB unterliegt und somit auch eine Mietsenkung wirksam ist (BGH GE 2026, 85). Das Landgericht Berlin meint, eine im letzten Jahr des Vormietverhältnisses vereinbarungsgemäß gesenkte Vormiete genieße bei der Weitervermietung keinen Bestandsschutz.

Im Mietvertrag der Kläger vom 20. Dezember 2021war eine Nettokaltmiete von 891 € vereinbart mit Hinweis auf die Vormiete in gleicher Höhe. Die Vermieterin hatte mit Schreiben vom 9. März 2021 den Vormietern eine rückwirkende Senkung der Miete von 1.078,50 € auf 891 € zum 1. Oktober 2020 angeboten. Die Vormieter zahlten daraufhin bis zum Ende des Vormietverhältnisses jeweils die abgesenkte Miete.

Im Jahre 2024 rügten die Kläger einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangten u. a. Rückzahlung. Das Amtsgericht Neukölln meinte, die Vormietvereinbarung genieße Bestandsschutz, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete niedriger sei. Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin folgte dem jedoch nicht.

Das Landgericht Berlin verwies auf den Zweck der Ausnahmeregelung in § 556e BGB, wonach Mietminderungen und kürzliche Mieterhöhungen im Vormietverhältnis nicht zu berücksichtigen seien. Nach dem Wortlaut des Gesetzes treffe das zwar auf eine Mietsenkung nicht zu. Aus den Gesetzesmaterialien folge jedoch, dass diese beiden Ausnahmen nur beispielhaft und nicht abschließend gemeint seien. Vereinbarungen mit dem Vormieter, die sich letztlich nur zu Lasten des nachfolgenden Mieters auswirkten, sollten keinen Bestandsschutz genießen. Das treffe auch auf eine Mietsenkungsvereinbarung zu, die einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse heilen sollte.

Die Kammer schließt damit für den Fall der Wiedervermietung den „Fluchtweg für Vermieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse“ (Witte/Grützmacher GE 2026, 78). Allerdings treffen die kritischen Bemerkungen des Landgerichts zu der Entscheidung des BGH GE 2026, 85 („Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – wohl über den Wortlaut des § 557 Abs. 1 BGB ‚Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz‘ hinaus auch für eine – hier – vereinbarte Mietsenkung“) auch für die Entscheidung selbst zu, die entgegen dem Wortlaut des Gesetzes auch eine Mietsenkung wie eine Mietminderung oder Mieterhöhung behandelt. Zwar soll § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung verhindern (kritisch Schmidt-Futterer Rn. 32 zu § 556e). Die umfangreiche Rechtsprechung zu Umgehungsgeschäften zur Mietpreisbremse (LG Berlin WuM 2018, 418; AG Neukölln WuM 2017, 714; AG Kreuzberg WuM 2022, 617; AG Pankow GE 2025, 443; LG Berlin GE 2023, 399) wird nicht erwähnt. Hier sind noch konkretisierende Maßstäbe für die Anwendung des § 242 BGB (Rechtsmissbrauch) zu entwickeln.