Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kein Verzicht auf Zahlungsansprüche des Vermieters oder negatives Schuldanerkenntnis

Eine Bescheinigung des Vermieters, der Mieter sei seiner Zahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen, stellt grundsätzlich keinen Verzicht des Vermieters auf die Geltendmachung von weiteren mietrechtlichen Zahlungsansprüchen dar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt nach Beendigung des Mietverhältnisses die geleistete Kaution zurück. Der Bekl. (ehemaliger Vermieter) rechnet mit anteiligen Mietzinsforderungen für die Monate Dezember 2005 bis Dezember 2007 sowie mit Nachzahlungsbeträgen aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen aus 2006 auf.

Mit Schreiben vom 7.12.2007 hatte die vom Bekl. beauftragte Hausverwaltung der Kl. eine Bescheinigung mit folgendem Wortlaut ausgestellt:

„... wir bestätigen Ihnen hiermit, dass sie Ihrer Mietzahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen sind."

Das Amtsgericht hat die von der Kl. erhobene Klage auf Auszahlung der Kaution vollumfänglich abgewiesen, da dieser Anspruch durch Aufrechnung mit Gegenforderungen erloschen sei.

Hiergegen wendet sich die Kl. mit ihrer Berufung. Sie ist u. a. der Auffassung, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Bekl. vom 7.12.2007 stelle einen Verzicht bzw. negatives Schuldanerkenntnis im Hinblick auf die hier zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen dar. [...]

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet, da die Kl. gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Auszahlung der Kaution [...] hat. Dieser Anspruch ist durch Aufrechnung mit Gegenforderungen des Bekl. [...] erloschen. Die von der vom Bekl. beauftragten Hausverwaltung ausgestellte Bescheinigung vom 7.12.2007 steht der Geltendmachung der anteiligen Mietzinsforderungen für die Monate Dezember 2006 bis Dezember 2007 ebenfalls nicht entgegen. Insbesondere kommt in dieser Bescheinigung kein Verzicht oder negatives Schuldanerkenntnis zum Ausdruck. Ob eine Erklärung einen Verzicht oder ein negatives Schuldanerkenntnis beinhaltet, ist durch Auslegung zu ermitteln. Die von der Kl. zitierte Rechtsprechung des BGH zu der Frage, ob ein Anspruch des Mieters auf Erstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht, trifft hierüber keine Aussage (BGH, Urteil vom 30.9.2009, VIII ZR 238/08 - GE 2009, 1485). Der BGH lässt in der zitierten Entscheidung die Rechtsnatur einer solchen Bescheinigung ausdrücklich offen, indem er feststellt, dass sie eine Verzichtserklärung oder ein negatives Schuldanerkenntnis darstellt oder aber auch nur eine bloße Wissenserklärung sein kann. Im Ergebnis kommt es daher auf die Formulierung und Auslegung der einzelnen Erklärung an.

Vorliegend lässt sich dem Wortlauf der Erklärung nicht entnehmen, dass der Bekl. auf die Geltendmachung ausstehender Mieten verzichtet hat. Er bestätigt lediglich die regelmäßige Zahlung. Das Wort ,,Mietschuldenfreiheit" wird in der Erklärung weder im Betreff noch an anderer Stelle verwendet. Auch ist nicht vorgetragen, aufgrund welcher Anfrage oder aus welchem Grund der Bekl. die Bescheinigung ausstellte. Angesichts des sehr knappen und nicht sehr aussagekräftigen Wortlauts der Bescheinigung, und der weitreichenden Folgen eines Verzichts lässt sich der Erklärung daher nicht entnehmen, dass der Bekl. auf die Geltendmachung weiterer Nachforderungen verzichten wollte. [...]

Die Bescheinigung des Vermieters, der Mieter sei seiner Zahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen, stellt keinen Verzicht auf die Geltendmachung von mietrechtlichen Zahlungsansprüchen dar.

Der Mieter wollte nach Mietende die Kaution zurück. Der Vermieter rechnete dagegen mit offenen Ansprüchen auf Mietzahlung und aus Betriebskostenabrechnung auf. Der Vermieter hatte (offenbar auf Bitte des Mieters) bestätigt, dass der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung regelmäßig nachgekommen sei. Daraus folgerte der Mieter, dass der Vermieter auf Zahlungsansprüche verzichtet habe. Mit dieser Argumentation hatte er beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. In der Bescheinigung kämen weder ein Verzicht noch ein negatives Schuldanerkenntnis zum Ausdruck. Die vom Mieter zitierte Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 30. September 2009 - VIII ZR 238/08 -, GE 2009, 1485) treffe hierüber keine Aussage. Der BGH lasse in der Entscheidung die Rechtsnatur einer solchen Bescheinigung ausdrücklich offen. Im Ergebnis komme es daher auf die Formulierung und Auslegung der einzelnen Erklärung an. Vorliegend lasse sich dem Wortlaut der Erklärung nicht entnehmen, dass der Vermieter auf die Geltendmachung ausstehender Mieten verzichtet habe. Angesichts des knappen und nicht aussagekräftigen Wortlauts der Bescheinigung und der weitreichenden Folgen eines Verzichts lasse sich der Erklärung nicht entnehmen, dass der Vermieter auf weitere Nachforderungen verzichten wollte.