Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung; Verzicht auf Forderungen

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beinhaltet in der Regel keinen Verzicht auf doch noch bestehende Mietforderungen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 3. Entgegen der Auffassung der Bekl. schuldeten diese auch für die Monate Februar und März 2010 die noch offene Restmiete. Denn der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom 31.3.2010 lässt sich ein „Verzicht" auf diese Forderungen nicht entnehmen, so dass die Forderungen nicht nach § 397 Abs. 1 BGB erloschen sind.

Insoweit kommt der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beweisrechtlicher Wert zu, weitergehende rechtliche Wirkungen sind damit indes nicht verbunden.

Zwar hat die Hausverwaltung der Kl. mit Schreiben vom 31.3.2010 gegenüber den Bekl. bestätigt, dass aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis keinerlei Mietrückstände mehr bestehen. Dem Schreiben lässt sich jedoch ein Erlass im Sinne von § 397 Abs. 1 BGB - einen einseitigen Verzicht auf schuldrechtliche Forderungen sieht das Gesetz nicht vor (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl. [2011], § 397 Rdn. 4) -, also einen entsprechenden „Verzichtswillen" der Kl. hinsichtlich ihr noch zustehender Mietforderungen nicht entnehmen, §§ 133, 157 BGB.

a) Der Zweck einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung besteht darin, einen neuen Vermieter über das Fehlen von Zahlungsrückständen aus dem bisherigen Mietverhältnis aufzuklären (vgl. LG Berlin, GE 2008, 1562 = BeckRS 2009, 00128; AG Schöneberg, GE 2006, 975). Aus der vorgenannten Funktion der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ergibt sich, dass ihr „eigentlicher" Adressat der neue Vermieter des Mieters ist. Letzterer hat an der Erklärung für sich genommen kein eigenes Interesse, mag das Schreiben auch - wie hier - äußerlich an die Bekl. gerichtet sein. Da diese Zielsetzung (spätere Verwendungsabsicht gegenüber dem Neu-Vermieter) einem Vermieter allgemein bekannt und für ihn erkennbar ist, kann nicht ohne Weiteres angenommen werden, dass er dem Mieter hiermit „zugleich" noch rückständige Miete erlassen will.

b) Zwar hat der BGH in seiner Entscheidung vom 30.9.2009 (NJW 2010, 1135 = NZM 2009, 853) ausgeführt, dass u. a. deshalb kein Anspruch eines Mieters gegen den Vermieter auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestehe, weil diese eine gewisse Nähe zur arbeitsrechtlichen Ausgleichsquittung aufweise, der bekanntermaßen die Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkenntnisses zukomme. Der Vermieter sei jedoch zu einer solchen, „mit einer Verzichtserklärung verbundenen Erklärung" nicht verpflichtet.

Allerdings hat es der BGH - wie sich aus dem Kontext der Entscheidung ergibt - bewusst offen gelassen, zur rechtlichen Natur der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung näher Stellung zu nehmen. In der Entscheidung heißt es hierzu vielmehr: „Selbst wenn der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aber kein derartiger rechtsgeschäftlicher, über eine bloße Wissenserklärung hinausgehender Erklärungswert beizumessen sein sollte, kann ihr immer noch die Wirkung eines beweisrechtlich nachteiligen ‚Zeugnisses gegen sich selbst' zukommen." Gleichwohl gehe die Wirkung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung über ein bloßes Empfangsbekenntnis hinaus. Da die vorliegende Mietschuldenfreiheitsbescheinigung der Kl. nicht ausdrücklich den Erlass noch offener Miete enthält, ist vielmehr durch Auslegung zu ermitteln, ob ihr ein entsprechender Wille des Vermieters auf Abschluss eines Erlassvertrags nach § 397 Abs. 1 BGB zu entnehmen ist, §§ 133, 157 BGB. Dies ist vorliegend zu verneinen.

Der schlüssige Abschluss eines Erlassvertrags setzt allgemein den unmissverständlichen rechtsgeschäftlichen Willen voraus, auf die betreffenden Forderungen verzichten zu wollen, wobei an die Feststellung eines solchen Willens hohe Anforderungen zu stellen sind (vgl. nur Palandt/Grüneberg, § 397 Rdn. 6). Es muss insbesondere mit hinreichender Deutlichkeit erkennbar sein, dass eine materiell-rechtlich wirkende Erklärung abgegeben werden soll (vgl. BGH, NJW 2006, 1511 Rdn. 10). Selbst bei einer vordergründig eindeutig scheinenden Erklärung bedarf es zur Annahme eines derartigen Verzichtwillens bzw. Erklärungsbewusstseins der Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände. Im Übrigen gilt der Grundsatz, dass empfangsbedürftige Willenserklärungen nach beiden Seiten hin interessengerecht auszulegen sind (BGH, NJW 2006, 1511 Rdn. 10). Bei der hiernach gebotenen objektiven Betrachtung der beiderseitigen Interessenlage konnten vorliegend die Bekl. nicht davon ausgehen, dass der Kl. einen derart weitgehenden Erklärungswillen hatte, dass er mit der Ausstellung der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich auch auf etwaige noch bestehende Mietforderungen verzichten wollte. Denn ein Vermieter stellt derartige Bescheinigungen - in Ermangelung einer vertraglichen und gesetzlichen (vgl. hierzu BGH, NJW 2010, 1135 = NZM 2009, 853) Verpflichtung - letztlich nur aus Kulanz aus. Da dem Vermieter dies in der Regel bekannt ist, musste er auch nicht davon ausgehen, dass ein Mieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zugleich als schlüssiges Angebot auf Abschluss eines Erlassvertrags verstehen könnte.

Schließlich kann nicht ausgeschlossen werden, dass ein Vermieter die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung nur aufgrund eigener Nachlässigkeit ausstellt. In diesem Fall würde ihm bei einem anderen Verständnis ein rechtsgeschäftlicher Wille, nämlich das für eine Willenserklärung erforderliche Erklärungsbewusstsein, unterstellt, der so nicht vorhanden ist. Zwar hat nach der herrschenden Meinung allgemein der Erklärende das so genannte Erklärungsrisiko zu tragen, also das Risiko, dass sein Verhalten vom Erklärungsempfänger als Ausdruck eines Rechtsbindungswillens aufgefasst wird (vgl. nur Palandt/Ellenberger, Einf. v. § 116 Rdn. 17). In diesem Fall ist das Verhalten dem Erklärenden als Willenserklärung zuzurechnen, selbst wenn er kein Erklärungsbewusstsein hatte. Voraussetzung für eine solche mit Vertrauensschutzerwägungen begründete Zurechnung ist jedoch nicht nur, dass der Handelnde bei pflichtgemäßer Sorgfalt erkennen konnte, dass sein Verhalten als Willenserklärung gedeutet werden könnte. Vielmehr muss der Erklärungsempfänger auch schutzwürdig sein, der Handelnde mithin bei ihm durch sein Verhalten Vertrauen im Hinblick auf einen bestimmten Erklärungsinhalt hervorgerufen haben (vgl. nur Palandt/Ellenberger, Einf. v. § 116 Rdn. 17 m. w. N.).

Vorliegend fehlt es jedenfalls an der Schutzwürdigkeit der Bekl. Zum einen war diesen bekannt, dass sie dem KI. noch Miete schuldeten. Zum anderen konnten sie aufgrund ihrer Bitte gegenüber ihrem Vermieter „Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zwecks Vorlage beim Neu-Vermieter" nicht darauf vertrauen, dass dieser die Bitte zum Anlass nimmt, im Übrigen noch auf fällige Forderungen zu verzichten. Der Kl. hatte bei objektiver Betrachtung keinerlei Veranlassung, „grundlos" auf offene Mietforderungen zu verzichten.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung beinhaltet in der Regel keinen Verzicht auf doch noch bestehende Mietforderungen.

Mit Schreiben vom 31. März 2010 bestätigte die Hausverwaltung der Kläger gegenüber den auf Wohnungssuche befindlichen Mietern, dass aus dem Mietverhältnis keinerlei Mietrückstände mehr bestünden. Tatsächlich jedoch waren die Mieten für Februar und März 2010 nicht vollständig bezahlt worden.

Das AG Spandau gab der auf Zahlung der restlichen Miete gerichteten Klage statt. Auf die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung könnten sich die Beklagten nicht berufen, weil diese keinen auf Abschluss eines Erlassvertrages gerichteten Willen der Hausverwaltung beinhalte. Zudem fehle es an der „Schutzwürdigkeit" der Beklagten, weil diese gewusst hätten, dass die Mieten nicht gezahlt worden seien.

In seinem Urteil vom 30. September 2009 (VIII ZR 238/08, GE 2009, 1485), in dem es um den – abgelehnten – Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ging, hat der BGH unter Rn. 17 u. a. Folgendes ausgeführt: „Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist nach ihrem Aussagegehalt nicht nur eine pauschale Bestätigung des Empfangs bestimmter Miet- und Nebenkostenzahlungen. Ihr kann auch die Erklärung des Vermieters entnommen werden, dass der Mieter, abgesehen von ausdrücklich vorbehaltenen Forderungen, von Mietschulden frei ist und ihm nichts mehr schuldet. Damit steht sie unübersehbar in einer gewissen Nähe zu der vor allem im Arbeitsrecht anzutreffenden Ausgleichsquittung, der u. a. die Wirkung einer Verzichtserklärung oder eines negativen Schuldanerkenntnisses dahin beigelegt wird, gegen den Schuldner keine bekannten oder unbekannten Ansprüche mehr zu haben."

Weshalb diese Erwägungen in dem vom AG Spandau entschiedenen Fall nicht gelten sollten, erschließt sich nicht. Allerdings dürfte die Berufung auf den Verzicht als rechtsmissbräuchlich anzusehen sein: Wer durch „unclean hands" (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl., § 242 Rn. 43) eine Rechtsposition erwirbt, darf sich auf diese nach § 242 BGB nicht berufen.