Mietschulden als Nachlassverbindlichkeit

Mietschulden als Nachlassverbindlichkeit; Erbenhaftung; nach Erbfall fällige Mieten

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.

1 Der Kl. und die Drittwiderbekl. sind Gesellschafter der S. Vermietungs-GbR, die dem Vater der Bekl. im Jahr 1994 eine Wohnung in N. vermietet hatte. Der Kl. macht gegen die Bekl. als Erbin nach ihrem am 8. Oktober 2008 verstorbenen Vater aus abgetretenem Recht der Vermieterin Ansprüche aus dem mit Ablauf des Monats Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Die Bekl. hat die Erbschaft mit einer beim Nachlassgericht am 30. Januar 2009 eingegangenen notariellen Erklärung ausgeschlagen und im Übrigen die Dürftigkeitseinrede erhoben.

2 Der Kl. begehrt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009, ferner Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Im Wege der Widerklage hat die Bekl. Abrechnung über die vom Erblasser in Höhe von 1.533,87 € (3.000 DM) erbrachte Kaution verlangt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, die Widerklage abgewiesen und der Bekl. die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage abgewiesen, soweit die Bekl. zur Zahlung von mehr als 2.512,48 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € verurteilt worden ist. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die vollständige Abweisung der Klage. Der Kl. erstrebt mit der Anschlussrevision die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils bezüglich der Klage.

3 Die Revision der Bekl. hat Erfolg; die Anschlussrevision des Kl. ist unbegründet.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die Bekl. sei als Miterbin und Rechtsnachfolgerin des Erblassers gemäß §§ 564, 1922 BGB in den Mietvertrag eingetreten, weil sie die Erbschaft nicht fristgemäß ausgeschlagen habe. Die sechswöchige Ausschlagungsfrist habe mit Kenntnis der Bekl. vom Tod des Vaters am 9. Oktober 2008 zu laufen begonnen und sei daher im Zeitpunkt der Ausschlagung (30. Januar 2009) bereits abgelaufen gewesen.

6 Die Bekl. sei deshalb zur Zahlung der Miete für den Zeitraum November 2008 bis Januar 2009 (insgesamt 2.262,48 €) verpflichtet. Insoweit hafte sie auch persönlich, denn es handele sich um sogenannte Nachlasserbenschulden. Zwar werde teilweise die Auffassung vertreten, dass die bis zur ersten Kündigungsmöglichkeit entstandenen Verbindlichkeiten aus einem Dauerschuldverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten seien. Diese Auffassung berücksichtige indes nicht, dass § 564 BGB den Eintritt des Erben in das Mietverhältnis in einer über die normalen Erbwirkungen hinausgehenden Weise selbständig anordne. Hier komme außerdem hinzu, dass die Bekl. ihre eigenen Möbel zumindest zeitweise in der Wohnung untergestellt habe. Es wäre unbillig, wenn bei einem überschuldeten Nachlass für den Erben die Möglichkeit bestünde, die Wohnung unentgeltlich zu nutzen, ohne dass er im Gegenzug vom Vermieter persönlich in Anspruch genommen werden könnte. In gleicher Weise hafte die Bekl. für die Entsorgungskosten (250 €), die wegen der unzureichend durchgeführten Räumung des Mietobjektes entstanden seien.

7 Bei den Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und Beschädigungen der Mietsache handele es sich hingegen um Nachlassverbindlichkeiten; insoweit sei die Klage aufgrund der von der Bekl. erhobenen Dürftigkeitseinrede abzuweisen, da die Unzulänglichkeit des Nachlasses feststehe. Hinsichtlich der außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten stehe dem Kl. für die außergerichtliche Geltendmachung der Mietforderung durch seine Rechtsanwälte ein Betrag in Höhe von 311,19 € zu.

II. 8 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht in allen Punkten stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts sind sämtliche mit der Klage erhobenen Ansprüche (reine) Nachlassverbindlichkeiten, so dass die Klage jedenfalls mit Rücksicht auf die von der Bekl. erhobene Dürftigkeitseinrede und die vom Berufungsgericht zutreffend festgestellte Erschöpfung des Nachlasses insgesamt unbegründet ist. Der Eintritt des Erben in das Mietverhältnis nach § 564 BGB führt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht dazu, dass der Erbe für die weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis auch persönlich („als Mieter") haften würde.

9 A. Revision der Bekl.

10 1. Die Revision ist (insgesamt) zulässig, auch soweit sich die Bekl. gegen die Verurteilung zum Ersatz von Räumungskosten wendet. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat das Berufungsgericht die Revision nicht nur beschränkt - soweit der Kl. rückständige Miete begehrt - zugelassen. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es der Frage, ob der Erbe wegen des Eintritts in das Mietverhältnis gemäß § 564 BGB für die weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis persönlich haftet, grundsätzliche Bedeutung beigemessen hat. Da das Berufungsgericht eine solche persönliche Haftung der Bekl. auch für die Räumungskosten bejaht hat, ist die Revision auch insoweit zugelassen.

11 2. Es bedarf keiner Entscheidung, ob die Bekl. die Erbschaft rechtzeitig ausgeschlagen hat. Denn der Kl. steht ein Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 und auf Ersatz der Räumungskosten auch dann nicht zu, wenn die Bekl., wie das Berufungsgericht angenommen hat, mangels rechtzeitiger Erbausschlagung Erbin ihres Vaters geworden sein sollte.

12 a) Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts handelt es sich bei den nach dem Erbfall fällig gewordenen Mieten und den Kosten der Räumung nicht um sogenannte Nachlasserbenschulden, für die die Bekl. mit dem eigenen Vermögen und nicht nur beschränkt auf den Nachlass haften würde.

13 aa) Die Einordnung derartiger Forderungen ist allerdings umstritten. Nach einer in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt, haftet der Erbe für die nach dem Erbfall entstehenden mietrechtlichen Verbindlichkeiten aufgrund seiner Stellung als Mieter auch persönlich (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 564 BGB Rn. 3; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 564 Rn. 3; wohl auch MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 564 Rn. 6).

14 bb) Nach der Gegenmeinung handelt es sich jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis durch Kündigung nach § 564 BGB beendet wird, um reine Nachlassverbindlichkeiten (KG, NJW 2006, 2561, 2562; OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 114; LG Wuppertal, MDR 1997, 34; Soergel/Stein, BGB, 13. Aufl., § 1967 Rn. 2, 11; Staudinger/Rolfs, BGB, Neubearb. 2011, § 564 Rn. 7), so dass der Erbe seine Haftung durch Erhebung der Dürftigkeitseinrede auf den Nachlass beschränken kann.

15 cc) Der Senat hat die Frage, ob und inwieweit der Erbe für Forderungen aus dem übergegangenen Dauerschuldverhältnis auch persönlich haftet, bislang offen gelassen (Senatsurteil vom 21. Dezember 1988 - VIII ZR 277/87, NJW 1989, 2133 unter III 1 a). Er beantwortet sie nunmehr dahin, dass auch die nach dem Tod des Erblassers fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten sind, wenn das Mietverhältnis - wie hier - innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.

16 (1) Als sogenannte Nachlasserbenschulden werden im Allgemeinen Verbindlichkeiten bezeichnet, die durch Rechtsgeschäfte des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses entstehen, und die deshalb sowohl Eigenverbindlichkeiten des Erben als auch - soweit sie auf ordnungsgemäßer Verwaltung des Nachlasses beruhen - Nachlassverbindlichkeiten sind (vgl. BGH, Urteil vom 31. Januar 1990 - IV ZR 326/88, BGHZ 110, 176, 179). Unter diesem Blickwinkel lässt sich eine persönliche Haftung der Bekl. nicht begründen, denn ein rechtsgeschäftliches Handeln der Bekl. zur Fortsetzung des Mietverhältnisses liegt nicht vor.

17 (2) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ergibt sich auch aus § 564 Satz 1 BGB keine persönliche Haftung der Bekl. Diese Vorschrift knüpft den Eintritt in das Mietverhältnis an die Erbenstellung an; der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung bietet somit keine Anhaltspunkte für eine zusätzliche persönliche Haftung des in das Mietverhältnis eintretenden Erben. Auch aus dem systematischen Zusammenhang der Vorschrift lässt sich nichts dafür entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine über die allgemeine Rechtsnachfolge (§ 1922 BGB) hinausgehende und mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen wäre. Denn die Regelung des § 564 Satz 1 BGB erklärt sich aus der Besonderheit, dass im Falle des Todes eines Mieters von Wohnraum vorrangig der Eintritt von Familien- und Haushaltsangehörigen oder Mitmietern des Erblassers in Betracht kommt (§§ 563, 563 a BGB) und es deshalb einer Regelung dahin bedarf, dass der Erbe (nur) dann in das Mietverhältnis eintritt, wenn das Mietverhältnis nicht nach §§ 563, 563 a BGB fortgesetzt wird. Dies ändert indes nichts daran, dass das Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis nach §§ 1922, 1967 BGB auf den Erben übergeht und die daraus resultierenden Verbindlichkeiten den Erben nur als solchen treffen. Zutreffend weist die Revision in diesem Zusammenhang darauf hin, dass § 580 BGB für sonstige Mietverhältnisse lediglich eine dem § 564 Satz 2 BGB entsprechende außerordentliche Kündigungsmöglichkeit vorsieht und somit den Übergang des Mietverhältnisses auf den Erben (nach §§ 1922, 1967 BGB) voraussetzt.

18 c) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts haftet die Bekl. auch nicht „aus Billigkeitsgründen" für die Mieten von November 2008 bis Januar 2009. Eine Anspruchsgrundlage, aus der sich eine persönliche Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung der Miete mit Rücksicht darauf ergäbe, dass sich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zeitweise noch einige der Bekl. gehörende, dem Erblasser zur Benutzung überlassene Möbelstücke in der Wohnung befanden, ist nicht ersichtlich.

19 d) Da es sich somit bei den Mietschulden um (reine) Nachlassverbindlichkeiten handelt, haftet die Bekl. nur beschränkt auf den Nachlass. Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass die auf Erfüllung einer Nachlassverbindlichkeit gerichtete Klage abzuweisen ist, wenn der Erbe die Dürftigkeitseinrede erhoben hat und die Erschöpfung des Nachlasses feststeht (vgl. BGH, Urteil vom 9. März 1983 - IVa ZR 211/81, NJW 1983, 2378 unter 2). Diese Voraussetzungen hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei bejaht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist der Anspruch auf Rückgewähr der Kaution wertlos, weil bereits die rückständigen Mietforderungen die Kaution übersteigen.

20 B. Anschlussrevision des Kl.

21 Die Anschlussrevision bezieht sich ausschließlich auf Nachlassverbindlichkeiten und ist somit schon deshalb unbegründet, weil - wie oben ausgeführt - die Bekl. die Dürftigkeitseinrede erhoben hat und der Nachlass erschöpft ist.

III. 22 Nach alledem kann das Urteil des Berufungsgerichts im Kostenpunkt und insoweit keinen Bestand haben, als hinsichtlich der Klage zum Nachteil der Bekl. entschieden worden ist; es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, da es keiner weiteren Feststellungen bedarf (§ 563 Abs. 3 ZPO). Dies führt zur Abänderung des erstinstanzlichen Urteils und zur Abweisung der Klage insgesamt. Die Anschlussrevision des Kl. ist zurückzuweisen.

Geht nach dem Tod des Mieters das Mietverhältnis auf den Erben über und wird es in der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist – Kündigung mit Drei-Monats-Frist binnen eines Monats nach Kenntnis – beendet, sind auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten. Folge: Der Erbe kann die Haftung auf den Nachlass beschränken und haftet nicht daneben mit seinem Eigenvermögen. Gegen überschlaue Erben gibt es einen Trick.

Der Vater der Beklagten war Mieter einer Wohnung. Er starb am 8. Oktober 2008. Der Kläger macht aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegen die Beklagte als Erbin ihres Vaters Ansprüche aus dem zum 31. Januar 2009 beendeten Mietverhältnis geltend. Er verlangt Zahlung der Miete für die Monate November 2008 bis Januar 2009 sowie Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung, nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und Beschädigung der Mietsache, insgesamt 7.721,54 € nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten. Die Beklagte hat die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 Abs. 1 Satz 1 BGB (siehe nebenstehend) erhoben. Das AG hat der Klage stattgegeben und der Beklagten die Beschränkung der Haftung auf den Nachlass vorbehalten. Das LG hat das amtsgerichtliche Urteil teilweise abgeändert und die Klage bis auf einen Betrag von 2.512,48 € (Miete für November 2008 bis Januar 2009 sowie 250 € Räumungskosten) nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 311,19 € abgewiesen. Die weitergehende Berufung der Beklagten hat es zurückgewiesen. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass jedenfalls dann, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird, auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis reine Nachlassverbindlichkeiten sind – mit der Folge, dass der Erbe die Haftung auf den Nachlass beschränken kann und nicht daneben mit seinem Eigenvermögen haftet.

§ 564 Satz 1 BGB, wonach das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt wird, sofern es nicht mit überlebenden (Mit-) Mietern fortgesetzt wird oder andere Berechtigte in das Mietverhältnis eintreten, begründe, so der BGH, keine persönliche Haftung des Erben. Weder dem Wortlaut noch der systematischen Stellung der Vorschrift lasse sich entnehmen, dass dem Erben im Hinblick auf das Wohnraummietverhältnis des Erblassers eine mit einer persönlichen Haftung verbundene Sonderstellung zugewiesen sein solle.

Da die Klage nur auf Erfüllung reiner Nachlassverbindlichkeiten gerichtet war, die Beklagte jedoch die Dürftigkeitseinrede erhoben und das Berufungsgericht die Unzulänglichkeit des Nachlasses festgestellt hatte, hat der BGH die Klage insgesamt abgewiesen.

Dass der Erbe des verstorbenen Mieters bei wertlosem Nachlass nicht mit seinem eigenen Vermögen für die Verpflichtung des Erblassers zu Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz haftet, hat schon das Landgericht Berlin vor einiger Zeit (GE 2004, 1455) entschieden. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB auch für Mietrückstände für zulässig gehalten, die nach dem Erbfall bis zur Wirkung der außerordentlichen fristgerechten Kündigung nach § 564 BGB entstanden sind, da es sich auch insoweit um Nachlassverbindlichkeiten handele und nicht um Nachlasserbenschulden, die aus Rechtsgeschäften des Erben bei der Verwaltung des Nachlasses herrühren. Es lohnt sich, auf Einzelheiten der Dürftigkeitseinrede näher einzugehen.

Voraussetzung ist, dass der Nachlass derart wertlos ist, dass die Kosten für eine Nachlassverwaltung oder das Nachlassinsolvenzverfahren nicht gedeckt sind. Den Nachweis hat der Erbe zu führen (vgl. Palandt-Weidlich, 72. Aufl., Rn. 2 zu § 1990 BGB). Maßgeblicher Zeitpunkt für die Dürftigkeit ist nicht etwa der Erbfall, sondern die Entscheidung über die Einrede (BGH IVa ZR 29/81, NJW 1983, 1485; BGH IV ZR 228/08, ZEV 2011, 189). Dabei sind bei der Ermittlung und Begleichung von Nachlassverbindlichkeiten auch die Nachlasserbenschulden zu berücksichtigen (§ 1978 BGB); der Erbe kann auch eigene Ansprüche vorrangig befriedigen (BGH IX ZR 227/87, NJW-RR 1989, 1070), wodurch erst die Dürftigkeit des Nachlasses begründet wird (vgl. LG Düsseldorf 15 O 314/06, Urteil vom 6. Oktober 2008 - juris, wo der Erbe 234.699,02 € aus dem Nachlass entnahm und so die Dürftigkeit herbeiführte).

Die Folge der Dürftigkeitseinrede ist grundsätzlich nur, dass der Erbe die Vollstreckung eines Nachlassgläubigers in sein eigenes Vermögen mit einer Klage nach §§ 785, 781, 767 ZPO abwehren kann (Klinck juris PK, 6. Aufl. 2012, Rn. 9 zu § 1990). Der Erbe ist dann nur verpflichtet, den Nachlass zum Zwecke der Befriedigung des Gläubigers im Wege der Zwangsvollstreckung herauszugeben, was nichts anderes bedeutet, als dass er die Vollstreckung in den Nachlass dulden muss (Bamberger/Roth, Beck OK, Rn. 11 zu § 1990). Das Prozessgericht kann aber auch (nach seinem Ermessen) schon im Erkenntnisverfahren über die Dürftigkeit, die Unzulänglichkeit oder die Erschöpfung des Nachlasses entscheiden (BGH VI ZR 82/09, NJW-RR 2010, 664). Steht die Erschöpfung des Nachlasses fest, kann die Klage abgewiesen werden wie im vom BGH jetzt entschiedenen Fall.

Der Gläubiger (Vermieter) ist dem nicht schutzlos ausgeliefert, denn er kann eine unbeschränkte Haftung des Erben nach § 1994 BGB herbeiführen, indem er beim Nachlassgericht beantragt, dem Erben zur Errichtung eines Verzeichnisses des Nachlasses (Inventar) eine Frist zu bestimmen. Dazu sind die eigenen Ansprüche des Gläubigers glaubhaft zu machen (vgl. Palandt-Weidlich, Rn. 2 zu § 1994). Die Inventarfrist beträgt mindestens einen Monat und höchstens drei Monate (§ 1995 BGB). Nach Fristablauf haftet der Erbe für die Nachlassverbindlichkeiten unbeschränkt, wenn er kein Inventar vorgelegt hat oder das Inventar absichtlich unvollständig war (§§ 1994, 2005 BGB). Der Antrag auf Inventarerrichtung ist auch noch zulässig, wenn sich der Erbe schon auf § 1990 BGB berufen hatte (BGH IX ZR 256/91, NJW 1992, 2694). Bestehen Zweifel an der Richtigkeit des Inventars, hat der Erbe die Vollständigkeit durch eidesstattliche Versicherung zu bestätigen (§ 2006 BGB). Verweigert der Erbe das, haftet er wiederum unbeschränkt; ebenso, wenn er wiederholt im Termin zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht erscheint.

Lediglich der Fiskus, der dann gesetzlicher Erbe ist, wenn keine anderen Erben zu ermitteln sind, haftet stets nur mit dem Nachlass; ihm kann keine Inventarfrist gesetzt werden (§ 2011 BGB). Bei anderen Erben sollte aber stets ein Antrag auf Inventarerrichtung geprüft werden.