Mietrückzahlungsanspruch

Mietrückzahlungsanspruch; Mietpreisüberhöhung; öffentlich geförderter Wohnraum; Zweckentfremdung

Zur Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG bei teilgewerblich genutzten Wohnräumen.

Die Berufung ist unbegründet.

Dem Kl. steht kein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 11.132,36 DM für gezahlte Mietraten im Zeitraum November 1990 bis Februar 1991 gegen den Bekl. zu.

Ein solcher Anspruch folgt nicht aus § 8 Abs. 2 WoBindG. Der Kl. hat nicht substantiiert dargelegt, daß es sich um öffentlich geförderten Wohnungsbau handelt. Der Kl. hat keine Sachumstände dargetan, die eine öffentliche Förderung belegen könnten. Das als Nachweis eingereichte Mieterhöhungsschreiben des Bekl. vom 7. Februar 1992 enthält keinen Hinweis auf eine öffentliche Förderung. Auch der Verweis auf ein beim Verwaltungsgericht anhängiges Verfahren wegen Überprüfung der Förderungswürdigkeit stellt keinen ausreichenden Sachvortrag dar. Die schlichte Bezugnahme auf ein anderweit anhängiges Verfahren kann einen substantiierten Sachvortrag nicht ersetzen. Zudem ist der Kl. mit der Behauptung der öffentlichen Förderung auch beweispflichtig geblieben. Der Antrag auf Beiziehung von Akten ist kein den Regeln der ZPO entsprechender Beweisantrag (BGH, Deutsche Richterzeitung 1963, 60).

Der Anspruch folgt auch nicht aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die vom Kl. geleisteten Zahlungen im obigen Umfang wurden von § 535 Satz 2 BGB gedeckt. Die vertragliche Mietzinsabrede war auch nicht teilweise unwirksam.

Eine Nichtigkeit folgt nicht aus § 134 BGB. Ein Verstoß gegen ein gesetz-liches Verbot lag in dieser Vereinbarung nicht aufgrund einer Zuwiderhandlung gegen die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung.

Es liegt bereits kein Verstoß gegen die Normen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung vor. Die im Mietvertrag vereinbarte Nutzung war nicht nach § 1 Abs. 1 Zweckentfremdungsverbot Verordnung genehmigungspflichtig. Dies ergibt sich aus § 1 Abs. 4 b Zweckentfremdungsverbot-Ver-ordnung, wonach es einer Genehmigung nicht bedarf, wenn einzelne Räu-me von dem Wohnungsinhaber zu anderen als Wohnzwecken genutzt werden, solange er ausschließlich in dieser Wohnung seinen Berliner Wohnsitz hat. Diese Bedingungen waren hier erfüllt. Es wurden lediglich einzelne Räume zur Gewerbenutzung vorgesehen, wobei der Kl. in den übrigen Räumen wohnen sollte. Unstreitig hat der Kl. auch keinen weiteren Wohnsitz in Berlin.

Zudem hätte eine Zuwiderhandlung gegen das Zweckentfremdungsverbot nicht die Unwirksamkeit von hierauf gerichteten Verträgen nach § 134 BGB zur Folge. Die Normen der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung stellen kein gesetzliches Verbot im Sinne dieser Vorschrift dar. § 134 BGB erfaßt lediglich Bestimmungen, die eine rechtsgeschäftliche Regelung we-gen ihres Inhaltes oder wegen der Umstände ihres Zustandekommens un tersagen. Dabei muß das Verbot sich gerade gegen die Vornahme des Rechtsgeschäftes richten (BGH, NJW 1983, 2873). Dies ist bei den Nor-men der Zweckentfremdungsverbot Verordnung nicht der Fall.

Diese bezwecken nicht die Einschränkung der Vertragsfreiheit, sondern richten sich nur gegen öffentliche Interessen verstoßende faktische Beseitigungen bzw. Vereitelungen eines Wohngebrauchs (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze E 61).

Die Mietzinszahlung ist auch nicht gem. § 134 BGB wegen eines Verstoßes gegen § 5 WiStG unwirksam. Allerdings handelt es sich bei dieser Norm um ein im Rahmen des § 134 BGB beachtliches gesetzliches Verbot. Die Voraussetzungen des § 5 WiStG sind aber nicht erfüllt. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob diese Norm hier dem Grunde nach Anwendung finden kann, weil es sich um ein nach den Regeln der Wohnraummiete zu beurteilendes Mietverhältnis handelt, oder ob es den Regeln für Gewerberaummietverhältnisse unterfällt und damit von § 5 WiStG nicht erfaßt wird.

Denn auch wenn wegen eines überwiegenden Wohncharakters § 5 WiStG dem Grunde nach Anwendung finden würde, wären dessen Voraussetzungen im weiteren nicht gegeben. Eine hiernach beachtliche Mietpreisüberhöhung bei Vertragsschluß im August 1990 kann die Kammer nicht er-kennen. Voraussetzung wäre, daß die Mietzinsvereinbarung um mehr als 20 % ("Wesentlichkeitsgrenze") über der ortsüblichen Vergleichsmiete zum damaligen Zeitpunkt lag. Davon ist nicht auszugehen. Dabei kann da-hinstehen, ob insoweit der Gewerbeanteil gesondert, dann aber auch nur unter dem Aspekt der gewerbemietrechtlichen Zulässigkeit, zu begutachten ist, oder ob insoweit auch Wohnraummietrecht Anwendung findet. Eine gesonderte Betrachtungsweise könnte daraus folgen, daß eine eigene Ausweisung eines Mietbetrages für den Gewerbeteil vereinbart worden war. Darin könnte zu sehen sein eine für die Frage der Mietzinsbildung ge-rade nicht gemeinsame Berücksichtigung der beiden Mietbereiche. Bei ei ner getrennten Betrachtungsweise ergäben sich keinerlei Hinweise auf ei-nen Mietpreisverstoß.

Aber auch wenn eine gemeinsame Betrachtungsweise unter Anwendung des § 5 WiStG durchzuführen wäre, läge keine Mietpreisüberhöhung im nach dieser Norm beachtlichen Rahmen vor. Dabei wäre von einem Ge-samtmietzins in Höhe von 4.550 DM netto kalt auszugehen. Es handelt sich hierbei um den Gewerbeanteil zzgl. des Wohnanteils des vereinbarten Mietzinses. Der weitere Ansatz in Höhe von 13,49 DM, den der Kl. veran-schlagt, ist nicht zu berücksichtigen, da es sich hierbei um einen Erhöhungsbetrag handelt, den der Bekl. erst ab Dezember 1991 geltend ge-macht hat. Danach ergibt sich ein Quadratmeterpreis von (4.550 DM : 203 m2) 22,41 DM. Dieser Betrag liegt nicht um mehr als 20 % über der orts üblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt August 1990. Eine nach § 5 WiStG beachtliche Mietpreisüberhöhung hätte danach nur vorgelegen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt August 1990 unterhalb von 18,67 DM/m2 (18,67 DM zzgl. 20 % = 22,41 DM) gelegen hätte. Davon ist nicht auszugehen. Schon der Mietspiegel weist einen Mittelwert von 19,21 DM diesbezüglich aus. Auch wenn die Kammer für Wohnungen der vorliegenden Art den Mietspiegel nicht als ausreichenden Beleg an-sieht, sieht sich die Kammer in der Lage, aus eigener Sachkunde zu be-urteilen, daß zumindest zum Zeitpunkt August 1990 für eine Dachgeschoßwohnung im Erstbezug in entsprechender Lage die Vergleichsmiete zumindest diese Höhe erreichte. Letztlich ist auch der Kl. selbst nicht von einer geringeren Vergleichsmiete ausgegangen. So hat der Klägervertreter im Schriftsatz vom 9. Dezember 1992 die ortsübliche Vergleichsmiete mit 26,50 DM/m2 angegeben. Die Mietpreisüberhöhung folgert der Kl. viel mehr aus seiner Rechnung, wobei er den Gewerbeanteil gesondert be-rechnet, wonach sich ein Mietzins pro m2 von 42,33 DM ergäbe. Diese Be-rechnungsweise ist aber unrichtig. Wenn auch für den laut Mietvertrag ge-werblich genutzten Teil der angemieteten Räume Wohnraummietrecht Anwendung finden soll, so sind die Räumlichkeiten als Einheit zu werten. Eine Aufteilung der gezahlten Mietanteile ist danach nicht möglich. Dies wäre nur zulässig, wenn auch im übrigen eine getrennte Betrachtungsweise erfolgen müßte. Dann wäre aber der für den Gewerbeteil gezahlte Miet-zins nach Gewerbemietrecht zu beurteilen. Danach ergäben sich allerdings keine preisrechtlichen Bedenken.

Eine Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung folgt auch nicht aus § 138 BGB.

Zum einen läßt der Sachvortrag des Kl. bereits nicht auf eine Zwangslage schließen. Vorrangig fehlt es aber bereits an dem tatbestandlich nach § 138 Abs. 2 BGB vorausgesetzten auffälligen Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung. Der vom Kl. zu zahlende Mietzins hielt sich nach obi-gen Ausführungen im Rahmen des ortsüblichen.