Mietrückzahlung

Mietrückzahlung; Modernisierungszuschlag; Staffelmietvereinbarung; Preisbindungsmiete

1. Ein Mieter, der eine Mietzinsvereinbarung für unzulässig hält, ist für die Voraussetzungen seines Rückzahlungsanspruchs darlegungs- und beweispflichtig.

2. Ein Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG wurde nicht Bestandteil der Preisbindungsmiete in den neuen Ländern.

3. Eine Staffelmietvereinbarung, deren höchste Staffel die bei Vertragsschluß geltende Preisbindungsmiete nicht überschreitet, war auch in den neuen Ländern wirksam.

1. pp.

2. Im übrigen ist die Klage unbegründet und die Berufung der Bekl. insoweit erfolgreich. Die Kl. haben nicht substantiiert dargelegt, inwieweit die Miete im einzelnen überhöht war.

Eine Überzahlung für den Zeitraum September 1992 bis Dezember 1992 läßt sich nicht feststellen. In diese Zeit fällt keine Mieterhöhung (weder nach der "Staffelvereinbarung" noch nach der 2. GrundMV). Die Ausgangsmiete von 4,00 DM pro Quadratmeter war preisrechtlich zulässig.

Die streitbefangene Wohnung unterlag der Preisbindung. Insoweit besteht auch Einigkeit zwischen den Parteien. Der bei Wirksamwerden des Beitritts aus der früheren Preisbindung stammende Ausgangsmietzins nach § 11 Abs. 2 MHG a. F. betrug am 2.10.1990 nach den insoweit von den Parteien nicht angegriffenen Ausführungen des Amtsgerichts 1,20 DM pro Quadratmeter. Diese Miete konnte gemäß § 1 Abs. 1, Abs. 2 der 1. GrundMV zum 1.10.1991 um 1,30 DM erhöht werden, so daß die zulässige Miete ohne Modernisierung bei Mietbeginn 2,20 DM betrug.

Eine weitere Erhöhung des Ausgangsmietzinses aufgrund einer Modernisierung war statthaft.

Zunächst ist grundsätzlich die Möglichkeit einer Modernisierungserhöhung zu bejahen. Nach § 11 Abs. 3 Nr. 1 MHG a. F. entsprachen die Mieterhöhungen gemäß den Grundmietenverordnungen dem § 2 MHG für preisfreien Wohnraum. Sie umfaßten somit nicht Mieterhöhungen nach § 3 MHG. Solche waren nach § 11 Abs. 2, Abs. 7 MHG a. F. ohne Einschränkung möglich. Ein Modernisierungszuschlag war danach nicht Bestandteil der Preisbindungsmiete, so daß im Falle einer Modernisierung die Miethöhe nicht durch die Grundmietenverordnungen begrenzt war (so wohl auch Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 11 MHG Rdnr. 34 a). Die u. a. verfolgte Intention der Einfügung des § 11 MHG, erforderliche Investitionen nicht zu hemmen, bestätigt dieses Ergebnis.

Wenn nach den obigen Ausführungen eine Erhöhung nach § 3 MHG neben einer Erhöhung nach den Grundmietenverordnungen möglich war, muß dies auch für bereits vor Abschluß des Mietvertrages vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen gelten. Denn in beiden Fällen kommt dem Mieter eine nachhaltige Verbesserung seiner Wohnung zugute. Dabei ist es unschädlich, daß die im Falle des § 3 MHG erforderliche Ankündigung nach § 541 d Abs. 2 BGB naturgemäß nicht erfolgen kann, wenn kein Mie-ter da ist. Die Einhaltung des § 541 b BGB für Erhöhungen nach § 3 MHG ist nur erforderlich, weil lediglich bei bestehender Duldungspflicht des Mieters eine Modernisierung erfolgen darf. Eine Duldungspflicht ist hingegen gegenstandslos, wenn - wie hier - das fragliche Gebäude leersteht.

Inwieweit der grundsätzlich mögliche Modernisierungszuschlag im einzelnen unberechtigterweise bzw. zu hoch erfolgte, läßt sich dem Vortrag der Kl. nicht entnehmen. Die Kl. sind jedoch nach ständiger Rechtsprechung der Kammer für die Voraussetzungen ihres Rückzahlungsanspruches aus § 812 BGB darlegungs- und beweispflichtig. Sie haben als Mieter den Mietvertrag zum fraglichen Mietzins abgeschlossen und ihn insoweit auch der Höhe nach akzeptiert. Will sich der Mieter von der Miete, die er einmal als angemessen angesehen hat, lösen, so hat er die Unangemessenheit darzulegen und zu beweisen. Dies folgt zudem aus den allgemeinen Regeln zur Beweislastverteilung, wonach jede Partei die ihr günstigen Tatsachen darlegen und gegebenenfalls beweisen muß. Insbesondere trifft den Kl. die Beweislast für diejenigen Tatsachen, welche seinen Anspruch ausfüllen. Dem steht nicht entgegen, daß die für die Berechnung des Modernisierungszuschlages erforderlichen Informationen regelmäßig nur dem Vermieter bekannt sind. Der Mieter muß sich dann die für seinen Vortrag notwendigen Informationen vom Vermieter besorgen.

3. pp.

4. (...) Die Kammer hält bei preisgebundenem Wohnraum die Vereinbarung einer Staffelmiete für unbedenklich, solange die höchste Staffel die bei Vertragsschluß maßgebliche preisgebundene Miete nicht übersteigt. Nach Auffassung der Kammer sind die Ausführungen des OLG Hamm im Rechtsentscheid vom 29. Januar 1993, der für preisgebundenen Neubau im alten Bundesgebiet ergangen ist, auf unter § 11 MHG fallenden preisgebundenen Wohnraum übertragbar. Die Zulässigkeit einer Staffelmietvereinbarung ergibt sich aus § 305 BGB. Solange die vereinbarte Staffelmiete nicht gegen zwingende Preisrechtsvorschriften verstößt, besteht kein Anlaß, die grundsätzlich bestehende Vertragsfreiheit einzuschränken. Maßgeblich ist hierbei allerdings der Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Die Wirksamkeit einer Staffelmiete im preisgebundenen Wohnraum kann nicht - mehr oder weniger zufällig - davon abhängen, ob der Gesetzgeber später eine Anhebung der gebundenen Miete zuläßt. Anderenfalls wären Mieterhöhungserklärungen auf Vorrat möglich, mit deren Hilfe zwingende Formvorschriften, die für die jeweilige Erhöhung gelten, umgangen werden können.

Es läßt sich aufgrund des Vortrages der Parteien nicht ermitteln, ob sich alle Staffeln bei Abschluß des Vertrages im preisrechtlich zulässigen Rahmen bewegten. Die nach § 8 des Mietvertrages festgelegten Staffeln gingen zwar über die nach den Grundmietenverordnungen zulässige Miete hinaus, da die 2. GrundMV zum damaligen Zeitpunkt noch nicht in Kraft getreten war. Unklar bleibt aber, inwieweit aufgrund der vor Vertragsschluß erfolgten Modernisierung die höchste Staffel in Höhe von 4,80 DM pro Quadratmeter preisrechtlich zulässig oder unzulässig war. Die Kammer vermag nicht festzustellen, ob und in welcher Höhe in den Staffeln ein zulässiger oder unzulässiger Modernisierungszuschlag enthalten ist. Dies geht nach den obigen Ausführungen zu Lasten der Kl., da diese für ihren Anspruch aus § 812 BGB darlegungs- und beweispflichtig sind.

Ein Mieter verlangte geraume Zeit nach Abschluß des Mietvertrages die nach seiner Meinung überzahlten Mieten zurück und meinte, die Mietpreisbindungsvorschriften für die neuen Länder seien verletzt worden.

Das LG Berlin wies mit Urteil vom 29. April 1996 die Klage ab, weil nach ständiger Rechtsprechung der Kammer der Mieter darlegungs- und beweispflichtig für den Preisverstoß sei. Der Mietzins enthielt einen Modernisierungszuschlag, der nicht Bestandteil der Preisbindungsmiete wurde. Unschädlich war auch die Vereinbarung einer Staffelmiete, denn diese ist nur dann verboten, wenn die höchste Stufe der Staffel die Preisbindungsmiete überschreitet. Der Vermieter ist jedoch nicht daran gehindert, zunächst weniger als die Preisbindungsmiete zu verlangen und erst schrittweise die volle Höhe zu fordern. Der Mieter hätte also zunächst eine Auskunftsklage erheben müssen über die Zusammensetzung der im Mietvertrag vereinbarten Miete und über die Berechnung des Modernisierungszuschlags. Dieser Klage hätte das Landgericht wohl stattgeben müssen.