Mietrückstand

Mietrückstand, Kündigungsrecht nicht verwirkt

Ein Kündigungsrecht wegen Zahlungsverzugs ist nicht verwirkt, wenn drei Monate lang die laufende Miete pünktlich gezahlt wurde.

I. Die Bekl. hat von der Kl. eine Wohnung in Potsdam, W.Straße, zu einem monatlichen Zins von zuletzt DM 273,53 gemietet. Im Laufe des Jahres 1994 und Anfang 1995 geriet die Bekl. mit der Zahlung der Miete in Verzug. Seit April 1995 stand ein Betrag von insgesamt DM 2.497,80 offen. Ab Mai 1995 übernahm die Mutter der Bekl. die laufenden Mietzinszahlungen. Der offene Mietsaldo wurde jedoch zunächst nicht ausgeglichen. Unter dem 3. August 1995 - der laufende Mietzins für Mai bis Juli 1995 war entrichtet worden - sprach die Kl. der Bekl. die fristlose Kündigung des Vertrages wegen Zahlungsverzuges aus. Nach Einreichung, aber noch vor Zustellung einer Räumungs- und Zahlungsklage glich die Mutter der Bekl. auch den Zahlungsrückstand aus der Vergangenheit aus. Die Parteien haben die Hauptsache daraufhin übereinstimmend für erledigt erklärt.

II. Die sofortige Beschwerde ist nach § 91 a Abs. 2 S. 1 ZPO zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt. In der Sache führt sie unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung zu einer Auferlegung der Kosten des Rechtsstreits auf die Bekl. Die Kosten des Rechtsstreits waren nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung des Sach- und Streitstandes vollständig der Bekl. aufzuerlegen.

1. Der Räumungsantrag wäre ohne die nach Klageeinreichung erfolgte Mietzinszahlung begründet gewesen (§ 556 Abs. 1 BGB). Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wäre durch die Kündigung der Kl. vom 3. August 1995 aufgelöst worden, wenn die Kündigung nicht wegen Zahlung in der Schonfrist (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB) unwirksam geworden wäre. Die Kl. war nach § 554 Abs. 1 Nr. 2 BGB zur Kündigung des Mietverhältnisses mit der Bekl. berechtigt, weil diese sich noch zur Zeit des Kündigungsausspruchs mit einem deutlich über zwei Monatsmieten liegenden Betrag im Rückstand befand.

2. Der Auffassung des Amtsgerichts, das Kündigungsrecht sei verwirkt gewesen, vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat und der Verpflichtete sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten darauf einrichten durfte und auch eingerichtet hat, daß dieser das Recht über längere Zeit nicht mehr geltend machen werde (vgl. etwa Palandt-Heinrichs, BGB, 54. Aufl. 1995, Rn. 87 m.w.N.). Dafür sind der Ablauf einer ausreichenden Zeit ("Zeitmoment") und das Entstehen eines Vertrauenstatbestandes ("Umstandsmoment") erforderlich. Insbesondere ein schutzwürdiges Vertrauen war hier noch nicht entstanden. Die Bekl. konnte sich drei Monate nach Wiederaufnahme der regelmäßigen Mietzinszahlungen noch nicht darauf verlassen, daß die Kl. von einer Kündigung des Mietverhältnisses wegen der in früherer Zeit entstandenen Zahlungsrückstände Abstand nehmen werde. Zwar hatte die Mutter der Bekl. im Mai 1995 die laufenden Mietzahlungen wieder aufgenommen. Eine auch nur ratenweise Rückzahlung des Mietzinses aus früherer Zeit - aus deren mehrfacher Annahme durch die Kl. möglicherweise eine konkludente Ratenzahlungsvereinbarung geschlossen werden könnte - erfolgte jedoch nicht. Die Kl. hat die Bekl. auch - wie sie selbst vortragen läßt - zur Zahlung des Mietzinses gemahnt. Daß die Mutter der Bekl. bei einem Telefongespräch mit der Buchhaltung der Kl. im April 1995 nicht auf Zahlungsrückstände aufmerksam gemacht wurde, steht dem nicht entgegen; entscheidend ist die Kenntnis der Bekl. selbst.

3. Gerade auch im Interesse der Mieter ist es geboten, an die Verwirklichung eines Kündigungsrechts wegen Zahlungsverzugs strenge Anforderungen zu stellen. Anderenfalls würden Vermieter veranlaßt, zur Vermeidung des Verwirkungsrisikos unmittelbar nach Eintreten des Kündigungsgrundes eine Kündigung auszusprechen. Es muß ihnen aber - auch zur Vermeidung unnötiger Rechtsstreite - grundsätzlich möglich sein, nach Wiederaufnahme der laufenden Mietzinszahlungen zunächst einige Monate abzuwarten, ob es dem partiell wieder zahlungsfähigen Mieter gelingt, den Mietrückstand auszugleichen und damit eine Kündigung abzuwenden.

Ein Mieter hatte erhebliche Mietrückstände von knapp zehn Monatsmieten. Seine Mutter übernahm dann die laufenden Mietzahlungen, nicht aber zunächst die Rückstände. Nach drei Monaten kündigte der Vermieter wegen der Rückstände fristlos. Alsdann wurde der gesamte Mietrückstand beglichen, so daß der Räumungsprozeß erledigt war.

Für die Kostenentscheidung meinte das LG Potsdam in seinem Beschluß vom 4. Juli 1996, daß entgegen der Auffassung der Vorinstanz das Kündigungsrecht des Vermieters nicht verwirkt war. Auch wenn mehrere Monate lang die laufende Miete bezahlt wird, geht dadurch nicht das Kündigungsrecht wegen der Rückstände verloren. Anders wäre es nur bei einer Ratenzahlungsvereinbarung, die hier aber nicht vorlag.