Mietrückstand

Mietrückstand; Fälligkeit/erhöhten Mietzinses (§ 2 MHG); Kündigung/fristlose wegen Zahlungsverzuges mit erhöhter Miete; Mietrückstand/Erhöhung gem. § 2 MHG; Mietzins/Zahlungsverzug mit erhöhter Miete (§ 2 MHG); Verzug/mit gem. § 2 MHG erhöhter Miete; Mieterhöhung/Zahlungsverzug; Zahlungsverzug/gem. § 2 MHG erhöhte Miete; fristlose Kündigung/Zahlungsverzug (Mieterhöhung gem. § 2 MHG)

Vom Vermieter zu Recht geforderte Mieterhöhungsbeträge aufgrund eines Erhöhungsverlangens gemäß § 2 Miethöhegesetz werden nach Zustimmung des Mieters oder rechtskräftiger Verurteilung hierzu für die Vergangenheit nicht ohne Mahnung fällig, so daß ein die Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug erst vorliegen kann, wenn der Mieter nach Zugang der Mahnung über 2 Zahlungstermine in Verzug gerät.

Die fristlose Kündigung vom 18. März 1983 war unwirksam: Die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 1 BGB lagen nicht vor, weil der Bekl. nicht für zwei aufeinanderfolgende Monate mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug war. Der Rückstand betrug für jeweils zwei aufeinanderfolgende Monate nur 460,- DM.

Aber auch die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB lagen am 18. März 1983 nicht vor. Der Bekl. war nicht in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckte, mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen, der den Mietzins für zwei Monate erreicht. Der Anspruch des Vermieters auf die Differenz zwischen der nach § 2 MHG geforderten Miete und der bisherigen Miete entsteht nicht schon mit Zugang des Mieterhöhungsverlangens, sondern erst mit der Zustimmung des Mieters. Ist die Zustimmung erteilt, dann schuldet der Mieter den erhöhten Mietzins allerdings von dem Beginn des vierten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt (§ 2 Abs. 4 MHG). Erteilt der Mieter die Zustimmung erst nach Beginn des vierten Kalendermonats, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt, so schuldet er den erhöhten Mietzins auch für eine zurückliegende Zeit. Das bedeutet aber nicht, daß er mit der Zahlung der für die Vergangenheit geschuldeten Beträge rückwirkend in Verzug geriete (vgl. LG Köln, WuM 1979, 195, 196). § 284 Abs. 2 BGB setzt voraus, daß der Anspruch in dem nach dem Kalender bestimmten Zeitpunkt schon entstanden ist oder entsteht. Der Verzug tritt auch nicht von selbst mit Wirkung für die Zukunft ein. Denn der Zeitpunkt, in dem der Mieter dem Erhöhungsverlangen zustimmt (nicht zu verwechseln mit dem Zeitpunkt, in dem er nach § 2 Abs. 3 MHG zustimmen muß!) und der Anspruch des Mieters auf den Differenzbetrag entsteht, ist nicht nach dem Kalender bestimmt. Mit der Zahlung der für die Vergangenheit geschuldeten Beträge gerät der Mieter vielmehr erst dann in Verzug, wenn ihn der Vermieter zur Zahlung auffordert (§ 284 Abs. 1 BGB).

Die Vorschrift des § 9 Abs. 2 MHG hat allerdings nach dieser Auffassung jetzt ihre Bedeutung verloren. Die Voraussetzungen des § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB können - sofern nicht entgegen der Verkehrssitte Zahlung in kürzeren als monatlichen Zeitabschnitten vereinbart sein sollte - bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des die Zustimmung des Mieters ersetzenden Urteils nicht eintreten.