Mietrückforderung wegen Verstoßes gegen Preisbestimmungen

1. Fordert der Mieter überzahlte Mieten wegen Verstoßes gegen die Preisbestimmungen der ehemaligen DDR zurück, muß er die preisrechtlich zulässige Miete am 1. August 1954 darlegen.

2. Zur Berechnung der preisrechtlich zulässigen Miete hat der Mieter einen Auskunftsanspruch, den er notfalls im Wege der Zwangsvollstreckung durchsetzen muß. Eine nur teilweise erteilte Auskunft ändert nichts an der Darlegungslast für den Rückforderungsprozeß.

I. Die Parteien streiten über die Rückzahlung bereits gezahlten Mietzinses für die Anmietung eines von den Bekl. an die Kl. vermieteten Einfamilienhauses im Zeitraum 1995 bis 1999 in G.

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Die Kl. können die teilweise Rückzahlung von Mietzins nicht gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB verlangen, weil sie die Voraussetzungen eines solchen Rückzahlungsanspruchs nicht hinreichend schlüssig dargetan haben.

Gem. § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt. BGB können die Kl. als ehemalige Mieter von den Bekl. nur dasjenige zurückfordern, was sie ohne Rechtsgrund an diese geleistet haben. Ohne Rechtsgrund in diesem Sinne geleistet ist der vertraglich vereinbarte Mietzins nur, soweit die Kl. an die Bekl. Mietzahlungen erbracht haben, die die preisrechtlich zulässige Miete übersteigen (LG Berlin MM 1995, S. 223). Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, daß die anwaltlich vertretenen Kl. zur Höhe der preisrechtlich erforderlichen Miete für das von ihnen angemietete Haus der Bekl. nicht hinreichend schlüssig vorgetragen haben.

Da das von den Kl. im Jahr 1995 angemietete Haus in den 30er Jahren des vergangenen Jahrhunderts gebaut wurde und sich auf dem Gebiet der ehemaligen DDR befand, gelten gemäß den Regelungen des Einigungsvertrages vom 28. September 1990 (Anlage II, Kapitel V, Abschnitt 1 a, dd) i. V. m. der Verordnung über die Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25. Juni 1990 (GBl. DDR I Nr. 17, 412) i. V. m. der Preisverordnung 415 (GBl. DDR I Nr. 39, 330) die Preisvorschriften der DDR fort, soweit die Wohnung nicht im Sinne von § 11 Abs. 1 Ziff. 2 MHG neu errichtet worden ist (LG Berlin MM 1995, S. 223). Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, daß auf dieser Grundlage die preisrechtlich zulässige Miete allein nach der Höhe des Mietzinses, der am 1. August 1954 (Tag des Inkrafttretens der Preisverordnung 415) für das von den Kl. angemietete Haus zu bestimmen war (LG Berlin MM 1995, S. 223). Zur Schlüssigkeit der Klage hätten die Kl. daher zumindest - wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat - Ausführungen zur Höhe des für das angemietete Haus geltenden Mietzinses zum 1. August 1954 machen müssen (LG Berlin MM 1995, S. 221). Da die Kl. solche Angaben weder im erstinstanzlichen Verfahren noch mit der Berufungsbegründung vorgebracht haben, kann offenbleiben, ob das Amtsgericht einen entsprechenden Hinweis hätte erteilen müssen, obwohl bereits die Beklagtenseite auf diese Rechtslage hingewiesen hatte.

Dagegen kann aus den Berechnungen der Kl. nicht geschlossen werden, wie hoch der Mietzins für das angemietete Haus im August 1954 war und wie dementsprechend die Miete in der Folgezeit zu berechnen war. Hinzu kommt, daß die Kl. auch die tatsächlich entstandenen Instandsetzungs- und Sanierungskosten, die von den Bekl. durchgeführt worden sind, nicht vollständig in ihren Berechnungen berücksichtigt haben. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, daß nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislastverteilung die Kl. jene negativen Tatsachen vollständig vorzutragen haben, die zur Berechnung der preisrechtlich zulässigen Miete erforderlich sind (LG Berlin GE 1998, S. 298; LG Potsdam GE 1997, S. 1399). Um dieser Darlegungslast nachzukommen, stand den Kl. der in erster Stufe erhobene Auskunftsanspruch zu. Daß die Bekl. diesen Auskunftsbegehren nicht umfassend nachgekommen sind und dies sogar offen eingestehen, steht dem Ergebnis der amtsgerichtlichen Entscheidung nicht entgegen. Es ist - entgegen der Auffassung der Berufung - nicht treuwidrig, ein vollstreckbares Urteil nicht zu erfüllen. In diesem Fall ist es Sache des Vollstreckungsgläubigers, seinen titulierten Anspruch mit den Mitteln, die das Zwangsvollstreckungsrecht vorsieht, durchzusetzen. Da die Bekl. hier offen zugegeben haben, daß sie die Verpflichtung zur vollständigen Auskunftserteilung, die sie auf Antrag ggf. zu beeiden gehabt hätten, nicht nachkommen wollen, hätten die Kl. die Möglichkeit gehabt, den Auskunftsanspruch mit den Zwangsmitteln des § 888 ZPO zu vollstrecken. Auf diesen Umstand hat das Amtsgericht die anwaltlich vertretenen Kl. mit seiner Verfügung vom 10. Juni 2003 auch unmißverständlich hingewiesen.

Auch nach der Wiedervereinigung galt die Mietpreisbindung in der ehemaligen DDR weiter mit der Folge, daß entgegenstehende Vereinbarungen nichtig waren. Der Mieter, der angeblich überzahlte Mieten zurückverlangt, muß allerdings konkrete Ausführungen zur Preisbindungsmiete machen. Einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter muß er auch vollstrecken, ehe er auf Rückzahlung klagen kann.

Die Kläger hatten ihr Haus 1995 gemietet und verlangten später unter Berufung auf Preisrechtswidrigkeit für vier Jahre Rückzahlung. Sie hatten ein Urteil auf Auskunft gegen die ehemaligen Vermieter über die Höhe von Instandsetzungs- und Sanierungskosten erwirkt; die Auskunft wurde allerdings nicht vollständig erteilt.

Mit Urteil vom 19. Februar 2004 wies das Landgericht Neuruppin die Klage ab und meinte, in einem solchen Falle müsse der Mieter die Höhe am 1. August 1954 angeben, nämlich dem Tag des Inkrafttretens der Preisverordnung 415. Soweit die Preisbindungsmiete durch Instandsetzungskosten beeinflußt werde, müsse der Mieter auch einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter vollstrecken; tue er das nicht, komme er seiner Darlegungslast für den Rückforderungsprozeß nicht nach.

Aus dem Tatbestand des Urteils ergibt sich nicht, wann im Jahre 1995 das Haus gemietet worden war. Das Mietenüberleitungsgesetz hat nämlich einen Stichtag in § 11 MHG eingeführt, wonach ab 11. Juni 1995 das MHG anzuwenden ist mit der Folge, daß seitdem nur noch eine modifizierte Preisbindung bestand. Die Preisbindung im engeren Sinne als gesetzliches Verbot mit der Folge der Teilnichtigkeit wurde aufgehoben, was sich insbesondere aus dem Verweis auf § 10 MHG ergab (vertragliche Vereinbarungen während der Mietzeit grundsätzlich zulässig). Für den Neuabschluß eines Mietvertrages wurde eine Kappungsgrenze von 15 % eingeführt (Art. 2 § 2 MüG). Wurde das Haus also nach dem 10. Juni 1995 gemietet, war die Stichtagsmiete zum 11. Juni 1995 maßgeblich zuzüglich der Kappungsgrenze von 15 %. Darüber hatte der Vermieter auf Verlangen der Mieter Auskunft zu erteilen (siehe im einzelnen Beuermann, Mietenüberleitungsgesetz, 2. Aufl. Rdn 1 ff. Vor §§ 11 bis 17 MHG).