Mietrückforderung bei irrtümlicher Annahme der Preisbindung

Mietrückforderung bei irrtümlicher Annahme der Preisbindung; neugeschaffener Wohnraum

Wenn es sich entgegen den Angaben im Mietvertrag nicht um preisgebundenen Neubau handelt, sind alle Mieterhöhungen nach dem WoBindG unwirksam; der Mieter kann die entsprechenden Zahlungen aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen (Anschluss an BGH GE 2007, 510).

Die Parteien streiten über die Höhe des Mietzinses für die im Rubrum zu 1. bezeichnete Wohnung sowie über die Rückzahlung eines Teils des in den Jahren 2004 bis 2007 vom Kl. entrichteten Mietzinses.

Die Bekl. bzw. ihre Rechtsvorgängerin hatten in dem um 1900 errichteten Gebäude Ende der 70er Jahre des 20. Jahrhunderts umfangreiche Arbeiten ausführen lassen. In dem Seitenflügel, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, wurden u. a Grundrisse geändert, Wohnungen zusammengelegt, die vorhandenen Kohleöfen durch eine Zentralheizung ersetzt, die elektrische Versorgung erneuert und die Fassade instand gesetzt. Die Wohnungen, die zuvor lediglich über Innentoiletten ohne Waschbecken verfügten, erhielten Bäder. Die Bekl. nahm hierfür Fördermittel nach dem II. Wohnungsbaugesetz in Anspruch. Mit Schreiben vom 27.2.1995 an das Bezirksamt Charlottenburg bat die Bekl., sämtliche mit öffentlich geförderten Mitteln sanierte Objekte von der Fehlbelegungsabgabe freizustellen, da die Eigenschaft als "öffentlich gefördert" sehr zweifelhaft sei.

Zum Mietzins enthält das von den Parteien unterzeichnete Vertragsformular u. a. Folgendes

"§ 1 Mietsache

...

(2) Art der Wohnung: Neubau. Die Wohnung ist öffentlich gefördert, mit Mitteln des II. WoBauG errichtet und zweckbestimmt für: § 46 StBauFG. Die Wohnung ist preisgebunden. [...]"

Nach Abschluss des Mietvertrages fordert die Bekl. den Kl. mehrfach zur Zahlung eines erhöhten Mietzinses auf. Der Kl. kam dem jeweils widerspruchslos nach.

Er zahlte in der Zeit von Januar 2004 bis März 2004 271,10 € monatlich, von April 2004 bis März 2005 291,13 € monatlich, von April 2005 bis Februar 2006 311,47 € monatlich, in der Zeit von März 2006 bis Februar 2007 318,44 € monatlich und ab März 2007 325,91 € monatlich.

Der Kl. ist der Ansicht, dass alle Mieterhöhungen, die ihm seit Beginn des Mietverhältnisses auf der Grundlage der für den sozialen Wohnungsbau geltenden Gesetze zugegangen sind, unwirksam seien, da die streitgegenständliche Wohnung nicht als Neubau anzusehen und deshalb nach dem Vergleichsmietensystem zu behandeln sei. [...]

Die Klage ist zulässig und begründet.

I. 1. Der Feststellungsantrag ist zulässig. Das gem. § 256 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse des Kl. folgt schon daraus, dass die Bekl. monatlich einen höheren, als den vom Kl. zur Feststellung beantragten Mietzins fordert.

2. Der Feststellungsantrag ist auch begründet, denn der vom Kl. geschuldete Mietzins beträgt nach wie vor 200,01 € ohne Nebenkosten, wie er im schriftlichen Mietvertrag vom 24.9.1996 vereinbart wurde. Die von der Bekl. vorgenommenen einseitigen Mieterhöhungen sind wirkungslos, denn die Bekl. besaß kein Recht zur einseitigen Änderung der Miethöhe, weder aufgrund der mietvertraglichen Klauseln noch aufgrund der Bestimmung des § 10 Abs. 1 S. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes, da es sich bei der streitgegenständlichen Wohnung nicht um öffentlich geförderten Wohnungsneubau i. S. des § 1 Abs. 2 und 3 Wohnungsbindungsgesetz handelt. Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 1 S. 2 des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG), der hier allein zu einer Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung als Neubau durch Umbau führen könnte, liegen nicht vor.

a) An dieser Feststellung ist das Gericht nicht durch einen Bewilligungsbescheid der zuständigen Förderstelle, der ihm im Übrigen nicht vorliegt, gehindert. Soweit die Förderstelle im Rahmen der Bewilligung öffentlicher Mittel und der damit einhergehenden Bindung des Empfängers an die Kostenmiete Aussagen zur Förderungswürdigkeit des Bauvorhabens trifft, handelt es sich hierbei lediglich um Vorfragen, die von der Tatbestandswirkung des Bewilligungsbescheides nicht erfasst werden (KG, WuM 1985, 387; BVerwG, NVWZ 1987, 497).

b) Der Bekl. ist allerdings zuzugeben, dass die Wohnung des Kl. vor dem Umbau nicht mehr zu Wohnzwecken geeignet war im Sinne des § 17 Abs. 1 S. 2 Il. WoBauG, da sie kein Bad besaß. Für die Auslegung des Tatbestandmerkmals der Wohneignung im Sinne des § 17 Abs. 1 S. II. WoBauG sind allein die Ziele und Maßstäbe des II. WoBauG heranzuziehen; ob die Räumlichkeiten tatsächlich bewohnt wurden und aufgrund der gegebenen Marktlage vermietbar, in Teilen der Bevölkerung aufgrund des Mietpreises sogar begehrt waren, kommt es hingegen nicht an. Nach dem II. WoBauG waren Räumlichkeiten jedenfalls dann nicht mehr zum Wohnen geeignet, wenn es ihnen an der Mindestausstattung gemäß des zum Zeitpunkt des Umbaus geltenden § 40 II. WoBauG fehlt (BVerwG, NJW-RR 1990, 1425, 1427), einer Vorschrift, die im Übrigen im Jahre 1985 nur deshalb aufgehoben wurde, weil die darin geregelten Mindestanforderungen an Wohnraum mittlerweile selbstverständlich geworden waren (vgl. BT-Drucks. 10/2913, S.13). Die genannte Vorschrift sah jedoch in Abs. 1 lit. d) ein eingerichtetes Bad oder eine eingerichtete Dusche nebst Waschbecken vor.

Diese Problematik bedarf im vorliegenden Falle jedoch keiner eingehenderen Erörterung, denn es fehlt hier jedenfalls an der weiteren Voraussetzung, nämlich an einem mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführten Umbau zur Wiederherstellung der Wohneignung. Bei den von der Bekl. durchgeführten Maßnahmen handelt es sich schon nicht um einen Umbau i. S. d. § 17 Abs. 2 Il. WoBauG, da hierfür unabhängig von den Kosten nur die wesentliche Umgestaltung eines bestehenden Gebäudes zu verstehen ist. Notwendig sind neben haus-, bau- und wohntechnischen Verbesserungen eine den Wohnungsgrundriss verändernde Modernisierung mit wesentlichen Veränderungen an der Bausubstanz, die auch das äußere Erscheinungsbild und den Grundriss der bisherigen Wohnräume nachhaltig umgestalten, wie etwa bei der Zusammenfassung von mehreren Räumen oder von zu kleinen Wohnungen zu einer größeren Wohnung (BVerwG, a. a. O.). Eine solche Umgestaltung der nunmehr vom Kl. bewohnten Wohnung hat die Bekl. nicht vorgenommen, denn die Gesamtgröße der Wohnung blieb ebenso erhalten, wie der wesentliche Zuschnitt der vorhandenen Räumlichkeiten. Geringfügige Grundrissänderungen erfolgten nur im Hinblick auf den Einbau des Bades.

c) Schließlich wäre der Umbau auch nicht mit wesentlichem Bauaufwand durchgeführt worden. Nach einer allgemein anerkannten und auch von den Parteien nicht angezweifelten Faustregel ist ein Bauaufwand dann als wesentlich anzusehen, wenn er mit wenigstens einem Drittel der Neubaukosten für vergleichbaren Wohnraum verbunden ist.

Berücksichtigungsfähig sind dabei allerdings nur solche Aufwendungen, die dadurch erforderlich wurden, dass die vorhandenen Räumlichkeiten ihre Eignung zu Wohnzwecken gerade aufgrund der geänderten Wohngewohnheiten verloren hatten. Unberücksichtigt müssen also sämtliche Aufwendungen bleiben, die aus anderen Gründen zur Wiederherstellung der Wohneignung erforderlich waren, namentlich Instandsetzungskosten (LG Berlin, GE 2004, 1299, 1300).

Dies stellt die Bekl. offenbar wohl auch nicht in Abrede, da sie von den behaupteten 79,69 % der Neubaukosten nur noch 39,93 % nach Abzug der Instandhaltungskosten ins Feld führt. Weiterhin sind aber auch solche Aufwendungen nicht zu berücksichtigen, die, ohne den eigentlichen Ausbauzwecken Rechnung zu tragen - hier der Anpassung an die geänderten Wohngewohnheiten - lediglich in Erfüllung von Sonderwünschen des Bauherrn vorgenommen werden (BVerwGE 38, 286, 289). Dies betrifft u. a. die Kosten für Kücheneinrichtung und Gasherd, Bodenbeläge und Briefkasten. Wie sich wiederum aus § 40 Abs. 1 lit. f) II. WoBauG ergibt, war selbst der Einbau einer Zentralheizung nicht zur Wiederherstellung der Wohneignung erforderlich, da nach dieser Vorschrift bereits der Anschluss für einen Ofen ausreichte, die Wohnung aber unstreitig mit Öfen ausgestattet war.

Letztlich verbleiben praktisch allein die Kosten des Badeinbaus als berücksichtigungsfähig, die jedoch das erforderliche Drittel der Kosten eines vergleichbaren Neubaus bei weitem nicht erreichen.

d) Da die streitgegenständliche Wohnung somit die Voraussetzungen eines mit öffentlichen Mitteln geförderten Neubaus nicht erfüllt, sind die mietvertraglichen Vereinbarungen in § 1 Abs. 2 und § 9 des Mietvertrages, nach denen sich die Bekl. das Recht zur Erhebung der Kostenmiete einräumen ließ, gem. § 10 Abs. 1 MHG (bzw. § 557 Abs. 4, 558 Abs. 6, 558 a Abs. 5 BGB i. d. seit dem 1.9.2001 geltenden Fassung) unwirksam, denn sie weichen zum Nachteil des Mieters von den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltenden Bestimmungen des Miethöhegesetzes (bzw. den § 557-559 n. F. BGB) ab. Rechtliche Nachteile aus dem System der Kostenmiete ergeben sich für den Mieter vor allem daraus, dass Mieterhöhungen ohne Einhaltung von Kappungsgrenzen und Wartefristen - sogar rückwirkend - geltend gemacht werden können, und dass sich der Mieter dem Risiko einer fristlosen Kündigung aussetzt für den Fall, dass sich ein Nichtbefolgen der Mieterhöhnung im Nachhinein als unberechtigt erweist (BGH, GE 2007, 510).

Ob diesen Nachteilen wirtschaftliche Vorteile in Form einer niedrigeren Miete gegenüberstehen, ist bereits zweifelhaft, denn es ist nicht mehr völlig ausgeschlossen, dass die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete preisfreien Wohnraums übersteigt. Dies kann jedoch dahinstehen, denn das Gesetz enthält keine Ausnahmen von der Unwirksamkeit einer dem Mieter nachteiligen Vereinbarung. Es würde auch dem Schutzzweck der die Mieterhöhnungen für preisfreien Wohnraum regelnden Vorschriften widersprechen, wenn der Vermieter sie durch Gewährung (vermeintlicher) anderweitiger Vorteile abbedingen könnte (vgl. BGH, a. a. O.).

e) Die von der Bekl. geltend gemachten Mieterhöhungen haben auch nicht deshalb zu einer Erhöhung der vertraglich geschuldeten Miete geführt, weil der Kl. die geforderten Zahlungen vorbehaltlos geleistet hat. Zwar wäre eine vertragliche Vereinbarung, nach der sich während eines bestehenden Mietverhältnisses die Miete um einen bestimmten Betrag erhöhen soll, rechtlich nicht zu beanstanden, jedoch kann dem Verhalten der Parteien ein entsprechender rechtsgeschäftlicher Wille nicht entnommen werden.

Es liegt zwar auf der Hand, dass der Vermieter, der von seinem Mieter die Zahlung einer erhöhten Miete fordert, auch daran interessiert ist, dass sich der geschuldete Mietzins entsprechend erhöht. Aus der Sicht eines verständigen Mieters stellt sich die auf eine wirksame oder unwirksame - vertragliche Klausel gestützte Mieterhöhungserklärung aber lediglich als Ausübung des Bestimmungsrechts dar, die den Mieter zur Zahlung verpflichtet, und nicht als ein Angebot zur Änderung des Mietzinses, das der Mieter annehmen oder ablehnen kann. Deshalb durfte die Bekl. der Zahlung der erhöhten Miete auch keinen Erklärungsinhalt beimessen (BGH, NJW-RR 2005, 1464 f. mit zahlreichen weiteren Nachweisen).

f) Wenn der ursprünglich zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins i. H. 200,11 € in der Vergangenheit somit nicht wirksam verändert worden ist, kann die Bekl. nunmehr auch nicht im Wege der Vertragsanpassung gem. § 313 Abs. 1 u. 2 BGB eine Erhöhung des Mietzinses - etwa auf die aktuelle ortsübliche Miete für vergleichbaren Wohnraum - verlangen, da die Voraussetzungen einer solchen Anpassung wiederum nicht vorliegen.

Hierfür wäre nötig, dass sich wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrages geworden sind, nach Vertragsschluss als falsch herausgestellt haben, und dass der Bekl. unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.

Es ist bereits naheliegend, die zutreffende Einordnung einer Wohnung in das jeweilige System (Vergleichs- oder Kostenmiete) schon im Zeitpunkt des Vertragsschlusses dem Risikobereich des Vermieters zuzuordnen. Im vorliegenden Fall ist der Bekl. ein Festhalten an dem Mietvertrag jedenfalls nicht unzumutbar. Die Bekl. hat bereits mit Schreiben an das Bezirksamt Charlottenburg vom 27.2.1995, also vor Abschluss des Mietvertrages mit dem Kl., ihre eigenen Zweifel an der Neubaueigenschaft ihrer Wohnungen in dem gesamten Sanierungsgebiet geäußert. Soweit der Bekl. damit nicht schon der Irrtum über die Geschäftsgrundlage abgesprochen werden muss, war es für sie bei Abschluss des Mietvertrages mit dem Bekl. jedoch zumindest vorhersehbar, dass sich die vorgesehenen Mietsteigerungen aus Rechtsgründen nicht realisieren lassen würden. Die Folgen dieses bewusst übernommenen Risikos kann sie nicht im Nachhinein auf den Kl. abwälzen.

II. Auch die Zahlungsklage, gerichtet auf Rückzahlung zu viel geleisteten Mietzinses, ist zulässig und begründet.

Soweit der Kl. einen den Betrag von 200,11 € übersteigenden Mietzins von Januar 2004 bis Juli 2007 an die Bekl. gezahlt hat, hat er diese Leistung mangels rechtlicher Verpflichtung ohne rechtlichen Grund erbracht und kann daher gem. § 812 Abs. 1 S. 1 BGB die Rückzahlung der zu viel geleisteten Teilbeträge verlangen. Der vom Kl. verlangte Rückzahlungsbetrag in Höhe von 4.579,13 € ist zutreffend ermittelt [...].

1. Der Bereicherungsanspruch scheitert nicht daran, dass die Mieterhöhungserklärungen nur formale Fehler aufgewiesen hätten. Die von der Bekl. herangezogene Entscheidung des BGH (NJW 1982,1587) ist mit dem hiesigen Fall nicht vergleichbar, da dort die jeweilige Kostenmiete über eine Gleitklausel wirksam als vertragliche Miete vereinbart worden war. Somit war die einer bestimmten gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechende Mieterhöhungserklärung nicht Anspruchsvoraussetzung für die erhöhte Miete. Die formalen Mängel begründeten lediglich eine vorübergehende Einrede bis zu ihrer jederzeit möglichen Heilung. Daher stellt der BGH dort zutreffend darauf ab, dass nach § 813 BGB das trotz einer vorübergehenden Einrede Geleistete nicht zurückgefordert werden kann. Hier war aber vom Kl. die jeweilige Kostenmiete nicht geschuldet, da die entsprechenden Klauseln des Mietvertrages unwirksam waren (s. o.).

2. Die Bekl. kann sich auch nicht auf eine Entreicherung gem. 818 Abs. 3 BGB berufen. Diese Vorschrift ist hier nicht anwendbar, da sich sonst ein Vermieter auf dem Umweg über § 818 Abs. 3 BGB die Vorteile einer unwirksamen Mieterhöhung entgegen dem Schutzzweck der §§ 557-559 BGB (bzw. des MHG damals) erhalten könnte (vgl. BGH, GE 2005, 1183 f.). Zudem fehlt es an jeglicher Darlegung, welche konkreten Mieterhöhungen die Bekl. unterlassen habe (vgl. BGH, GE 2007, 510), sodass schon nicht erkennbar und damit auch nicht überprüfbar ist, ob die Bekl. tatsächlich eine höhere als die bei Vertragsbeginn vereinbarte Miete hätte erzielen können.

3. Der Rückforderungsanspruch des Kl. ist auch nicht verwirkt. Eine Verwirkung käme nur dann in Betracht, wenn - abgesehen vom bloßen Zeitablauf - für die Bekl. Umstände vorgelegen hätten, die ein besonderes Vertrauen darauf rechtfertigen konnten, dass Rückforderungsansprüche nicht mehr geltend gemacht würden. Der bloßen Zahlung des Erhöhungsbetrages ist nicht nur kein Erklärungsgehalt beizumessen (s. o), er schafft keinen Vertrauenstatbestand dahin, dass das Geleistete nicht zurückgefordert werde (BGH, GE 2005, 1183).

4. Nach Auffassung des Gerichts ist die Rückforderung über Jahre hinweg vorbehaltlos gezahlter Beträge auch nicht aufgrund der gesamten Umstände, insbesondere der Schutzbedürftigkeit der Beteiligten, als treuwidrig anzusehen. Bei dieser Gesamtwürdigung kann nämlich wiederum nicht unberücksichtigt bleiben, dass die Bekl. über den gesamten Zeitraum hinweg wusste, dass die Neubaueigenschaft der streitgegenständlichen Wohnung und damit auch ihrer Mieterhöhungen zumindest äußerst zweifelhaft war, sodass ein eventuelles Vertrauen darauf, die Erhöhungsbeträge endgültig behalten zu können, nicht besonders schutzwürdig ist. [...]

Der BGH hatte unlängst entschieden, dass die vertragliche Vereinbarung einer Mietpreisbindung für Wohnungen unwirksam ist. Dann sind auch alle späteren Mieterhöhungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz unwirksam, und der Mieter kann seine Leistungen zurückverlangen.

Im Mietvertrag war die Wohnung als preisgebundener Neubau aufgeführt. Es handelte sich um umgebaute Räume, wobei allerdings die Vermieterin, die Fördermittel nach dem II. Wohnungsbaugesetz in Anspruch genommen hatte, an der Preisbindung Zweifel hegte, da sie das Bezirksamt Charlottenburg um Freistellung von der Fehlbelegungsabgabe gebeten hatte. Nach Abschluss des Mietvertrages erhöhte die Vermieterin mehrfach die Miete nach dem WoBindG; die Mieterhöhungen wurden vorbehaltlos gezahlt. Später verlangte der Mieter Rückzahlung und berief sich darauf, dass die Wohnung preisfrei gewesen sei.

Mit Urteil vom 13. Dezember 2007 gab das AG Charlottenburg der Klage statt und stellte auch antragsgemäß fest, dass die Miete nur in der vertraglich vereinbarten Höhe bestand. Sämtliche Mieterhöhungen seien unwirksam, da kein Neubau i. S. d. II. WoBauG vorliege. Die berücksichtigungsfähigen Kosten des Umbaus hätten nicht wenigstens ein Drittel der Neubaukosten betragen, sodass es sich nach wie vor um Altbau handele. Selbst wenn die IBB etwas Entgegenstehendes bescheinigt habe, wäre das nicht bindend. Die vorbehaltlosen Zahlungen der Mieterhöhungen hätten nicht zu einer Vertragsänderung geführt, und die Vermieterin könne auch nicht nach § 313 BGB Anpassung der Miete verlangen. Schließlich habe die Vermieterin selbst schon vor Abschluss des Mietvertrages Zweifel an der Neubaueigenschaft geäußert. Auf Entreicherung könne sich die Vermieterin ebenfalls nicht berufen, ebenso wenig wie auf Verwirkung. Es fehle am Umstandsmoment.