Mietrückforderung

Mietrückforderung; Verstoß gegen § 5 WiStG

Bei Vereinbarung einer überhöhten Miete im laufenden Mietverhältnis bedarf es zur Beurteilung der Verwirklichung des Tatbestandes von § 5 WiStG der Feststellung, daß die Mangellage an vergleichbarem Wohnraum zumindest mitursächlich für die Vereinbarung war (entgegen LG Berlin, ZK 62, GE 2001, 554).

(Leitsatz der Redaktion)

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Kl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat zu Recht entschieden, daß dem Kl. gegenüber dem Bekl. gemäß den §§ 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alternative, 134 BGB, § 5 WiStG keine Rückzahlungsansprüche zustehen, denn die Voraussetzungen des § 5 WiStG liegen nicht vor.

Die Anwendung der Vorschrift des § 5 WiStG erfordert, daß ein Vermieter für die Vermietung von Räumen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, wobei ein unangemessen hohes Entgelt anzunehmen ist, wenn es infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum die üblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigt. Dies ist dann der Fall, wenn statt des beanstandeten Mietzinses bei einem ausgewogenen Wohnungsmarkt ein geringerer vereinbart worden wäre (Bub in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rdnr. 689; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. III Rdnr. 63; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., nach §§ 535, 536 Rdnr. 70). Hiernach ergeben sich zeitliche Vorgaben für das Vorliegen der einzelnen Tatbestandsmerkmale durch ihre kausale Verknüpfung. Erforderlich ist gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStG ein Kausalzusammenhang zwischen einem geringen Angebot und einem die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigenden Entgelt. Verbindendes handlungsbezogenes Zwischenglied ist die Ausnutzung in den Handlungsformen des Forderns, sich Versprechenlassens oder Annehmens. Das Vorhandensein eines geringen Angebots ist nur so lange tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters in Betracht kommt (vgl. RE des HansOLG Hamburg vom 3. März 1999, GE 1999, 441; negativer Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, RiM 3, 3436). Die Kausalität kann zwar bei Abschluß eines neuen Mietvertrages generell vermutet werden (Beuermann, GE 1997, 582; Bohnert, Ordnungswidrige Mietpreisüberhöhung, 2. Aufl., Seite 555; und wohl auch HansOLG Hamburg a. a. O.), weil aller Anschein dafür spricht, daß ein Mieter sich bei einem ausgewogenen Wohnungsmarkt nicht auf einen für ihn ungünstigen Mietzins einläßt, sondern eine günstigere vergleichbare Wohnung anmietet. Anders verhält es sich hingegen bei der Vereinbarung einer überhöhten Miete im laufenden Mietverhältnis, die der Vermieter nicht einseitig durchsetzen kann. Hier mag zwar grundsätzlich die Verwirklichung des Tatbestandes von § 5 WiStG nicht ausgeschlossen sein (Bub, a. a. O., II Rdnr. 681 b; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 5 WiStG, Rdnr. 15 b; ders., GE 1997, 582; Sternel, a. a. O., Rdnr. 58), es bedarf jedoch der Feststellung, daß die Mangellage an vergleichbarem Wohnraum zumindest mitursächlich für die Vereinbarung war, weil der Mieter viele Gründe haben kann, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen oder einen erhöhten Mietzins zu vereinbaren (ebenso LG Hamburg, GE 2001, 991; LG Berlin, GE 1999, 1133; und wohl auch Sternel, a. a. O.).

Hiernach ist eine Verwirklichung des Tatbestandes des § 5 WiStG für den vorliegend maßgeblichen Zeitraum nicht anzunehmen, denn die vom Kl. behauptete Mietzinsüberhöhung seit September 2000 resultiert aus der Mieterhöhung aus dem Jahre 1994, und nicht aus der Mietzinsvereinbarung vom 3. August 1991. Für die Vereinbarung eines erhöhten Mietzinses im Jahre 1994 war ein Mangel an vergleichbarem Wohnraum nicht ursächlich, denn ein Mieter, der sich während des laufenden Mietverhältnisses einer vermeintlich unberechtigten Mietzinsforderung gegenübersieht, ist nicht der typischen, durch § 5 WiStG sanktionierten Marktverzerrung aufgrund einer Mangellage ausgesetzt, sondern kann dem Vermieter das Risiko der Durchsetzung einfach durch Nichterfüllung auferlegen (ebenso LG Berlin, GE 1999, 1133 und Rechtsprechung der Kammer, 65 S 303/99).

Die Ansicht der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin (GE 2001, 554), wonach auch im laufenden Mietverhältnis beim Fordern eines überhöhten Entgeltes bei geringem Angebot grundsätzlich von einem Ausnutzen auszugehen ist, teilt die Kammer nicht. Mit dem Begriff "Annehmen" wird vielmehr deutlich gemacht, daß es sich bei § 5 WiStG um ein Dauerdelikt handelt (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 5 WiStG, Rdnr. 6 a). Für die Maßgeblichkeit des ursächlichen, nicht aber des zeitlichen Zusammenhangs zwischen geringem Angebot an vergleichbarem Wohnraum und überhöhtem Entgelt spricht entschieden der Zweck des § 5 WiStG, Wettbewerbsstörungen am Wohnungsmarkt zu unterbinden. In diesem Zusammenhang kann der Mieter auch nicht darauf verwiesen werden, den Mietvertrag zu kündigen und anderweitig einen Mietvertrag zu marktgerechtem Mietzins abzuschließen, denn hierbei bliebe der Mieterschutz mit dem hohen Rang des Bestandsschutzes nicht ausreichend berücksichtigt. Zudem verfängt das Argument der Zivilkammer 62, die Marktlage wirke sich auf das Verhalten des Mieters aus, weil er sich bei knappem Wohnraumangebot schwer eine Alternative suchen könne, nicht, denn auch wenn das Angebot knapp ist, muß der sich in der Wohnung bereits aufgrund eines Mietvertrages befindende Mieter gerade nicht auf eine Mietpreisüberhöhung einlassen. Dem steht auch nicht entgegen, daß - wie der Kl. nunmehr vorträgt - er auch Ende 1994, Anfang 1995 habe befürchten müssen, die streitgegenständliche Wohnung zu verlieren, wenn er der Mieterhöhung nicht zustimme. Auch wenn zu diesem Zeitpunkt noch eine Mangellage sowie die Gefahr bestand, daß die seinerzeit 75 Jahre alte Vermieterin anderenfalls einen Eigenbedarf für ihre Kinder geltend machen werde, mit der Folge, daß der Kl. für seine Familie die streitgegenständliche Wohnung hätte verlassen müssen, begründet dies keine Rückforderungsansprüche des Kl. und seiner Frau. Auch wenn eine Mangellage bestand, mußten sich der Kl. und seine Frau, die die Wohnung bereits innehatten, nicht auf eine überhöhte Mieterhöhungsforderung einlassen und mußten deshalb den Verlust der Wohnung nicht fürchten, weil sie es bei vermeintlichen Mietrückständen immer auf eine Klage hätten ankommen lassen können. Vor der Gefahr, einer Eigenbedarfskündigung ausgesetzt zu werden, schützt § 5 WiStG gerade nicht. Dies gilt auch, soweit der Kl. vorträgt, er habe eine Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs. 4 a. F. BGB befürchten müssen, zumal der Kl. schon dessen Voraussetzungen - insbesondere das Vorliegen eines Zweifamilienhauses - nicht schlüssig darzulegen vermochte. Zudem ist nicht vorgetragen, daß im Jahre 1994 eine derartige Kündigung im Raum stand, und daß deren Abwendung Ziel der Mieterhöhungsvereinbarung war. Vielmehr hat der Kl. als Motiv seiner Zustimmung immer nur die Einigung über gestiegene Betriebskosten genannt.

Durch die Mieterhöhungsvereinbarung aus dem Jahre 1994 sind Ansprüche gemäß § 5 WStG, die ohne diese Vereinbarung bestanden hätten, ebenfalls ausgeschlossen, denn mit dieser Vereinbarung haben die Parteien die Mietzinsabrede auf eine neue Grundlage gestellt, ohne daß dies - wie bereits ausgeführt - auf der Ausnutzung einer Mangellage beruhte.

Entgegen der Auffassung des Kl. ist schließlich ab 1995 nicht nur der Betriebskostenanteil, sondern die Gesamtmiete erhöht worden. Zwar mögen gestiegene Betriebskosten der Anlaß zur Erhöhung der Miete gewesen sein, aber die Parteien haben nicht 5 % des bereits festgelegten Betriebskostenanteils erhöht, sondern die Gesamtmiete. Auch wenn sich die Parteien - wie der Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 5. März 2002 vortragen ließ - darüber einig gewesen sein sollten, daß die 5 %ige Erhöhung der Gesamtmiete die gestiegenen Betriebskosten abgelten sollte, ist gerade eine Erhöhung der Gesamtmiete vereinbart worden. Auch eine Mieterhöhung nach § 4 MHG a. F. beinhaltet eine Erhöhung der Gesamtmiete, und nicht eines isolierten Betriebskostenanteils. Zwar haben die Parteien im Mietvertrag möglicherweise eine Nettomiete nebst Betriebskostenvorschuß vereinbart, sie sind jedoch in der Folgezeit selbst davon ausgegangen, eine Bruttomiete vereinbart zu haben. Einerseits hat die Vermieterseite zu keinem Zeitpunkt Betriebskostenabrechnungen erteilt, und andererseits hat der Kl. solche seit Mietvertragsbeginn im September 1991 auch nicht eingefordert.

Die Revision war vorliegend nicht zuzulassen, da der Rechtsstreit weder von grundsätzlicher Bedeutung ist noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Zunächst sah sich die Kammer - entgegen ihrer in der mündlichen Verhandlung am 27. November 2001 zunächst geäußerten Rechtsansicht - nicht veranlaßt, einen Rechtsentscheid einzuholen, denn es handelte sich bei der Frage der Ausnutzung einer Mangellage nicht um eine Rechtsfrage. Nach § 541 Abs. 1 ZPO a. F. sind Tatfragen einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 59. Aufl., § 541 Rdnr. 5). Die Beurteilung der Kausalität zwischen dem überhöhten Mietzins und dem geringen Angebot ist jedoch Tatfrage, bei der es auf die Umstände des Einzelfalles ankommt.

Die erkennende Kammer weicht in ihrer Auslegung des Tatbestandes von § 5 WiStG auch nicht von der obergerichtlichen Rechtsprechung ab. Nach ganz überwiegender Ansicht (RE HansOLG Hamburg, GE 1999, 441; negativer Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, RiM 3, 3436; LG Hamburg, NZM 1998, 622; GE 2001, 991; LG Frankfurt/Main, GE 1989, 181; Sternel, a. a. O., Rdnr. 58) macht alleine das Vorliegen der Tatbestandsmerkmale "geringes Angebot" und "Mietpreisüberhöhung" die Feststellung ihrer kausalen Verknüpfung nicht entbehrlich, weil sonst das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens überflüssig wäre. Teilweise wird zur Ausfüllung des Merkmals "Ausnutzen" zusätzlich Vortrag des Mieters über die Umstände seiner Wohnungssuche als Indiztatsachen zur Verknüpfung verlangt (LG Frankfurt/Main, NZM 1998, 73; LG München, WuM 19989 360; Bub, a. a. O., II Rdnr. 689). Diese Auslegung entspricht auch dem Zweck der Norm, die Preisbildungen bekämpfen soll, die nicht vom Leistungswettbewerb bestimmt sind. Das Bundesverfassungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 30. September 2001 in GE 2001, 1535 eine Vorlagepflicht bezüglich einer ähnlichen Frage verneint, weil die in der angefochtenen Entscheidung genannten Voraussetzungen, die Mieter müßten auf die Anmietung gerade dieser Wohnung angewiesen sein, weder einer obergerichtlichen Entscheidung widerspreche noch eine unzulässige Auslegung des § 5 WiStG darstelle. Auch im Hinblick auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin in GE 2001, 554 bestand nach Ansicht der Kammer keine Vorlagepflicht, denn diese Entscheidung ist - soweit ersichtlich - vereinzelt geblieben und läßt sich mit der vorstehend zitierten herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nicht vereinbaren, wonach das Tatbestandsmerkmal des Ausnutzens positiv festgestellt werden muß.

Aus den genannten Gründen war auch die Revision nicht zuzulassen.

Kommt es erst nach einer Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis zu einer Mietüberhöhung i. S. v. § 5 WiStG, bedarf es der Feststellung, daß die Mangellage zumindest mitursächlich für die Mietvereinbarung war.

Zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses war die Miete nicht überhöht. Das trat erst ein, als der Mieter einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zugestimmt hatte. Später wollte der Mieter die Überhöhungsbeträge zurückhaben.

Die ZK 65 des Landgerichts Berlin kam zum Ergebnis, daß kein Rückforderungsanspruch bestehe. Erforderlich sei ein ursächlicher Zusammenhang zu den Tatbestandsmerkmalen der Ausnutzung eines geringen Angebots zur Erreichung einer überhöhten Miete. Das Vorhandensein eines geringen Angebotes sei nur so lange tatbestandserheblich, wie es als mitbestimmend für das Verhalten des Vermieters in Betracht kommt. Die Kausalität könne zwar bei Abschluß eines neuen Mietvertrages vermutet werden. Anders sei es bei der Vereinbarung einer überhöhten Miete im laufenden Mietverhältnis, die der Vermieter nicht einseitig durchsetzen könne. Hierbei bedarf es der Feststellung, daß die Mangellage an vergleichbarem Wohnraum zumindest mitursächlich für die Mieterhöhungsvereinbarung gewesen sei, weil der Mieter viele Gründe haben könne, einem Erhöhungsverlangen zuzustimmen oder einen erhöhten Mietzins zu vereinbaren.

In einer bisher vereinzelt gebliebenen Entscheidung war das Landgericht Berlin, ZK 62 (Urteil vom 22. Februar 2001, GE 2001, 554), zum Ergebnis gekommen, ein Verstoß gegen § 5 WiStG liege auch dann vor, wenn der Vermieter erstmals während des laufenden Mietverhältnisses einen überhöhten Mietzins fordert oder vereinbart. Werde ein überhöhtes Entgelt bei geringem Angebot auf dem Wohnungsmarkt gefordert, dann sei im Grundsatz davon auszugehen, daß dies unter Ausnutzung des geringen Angebotes geschehen sei. Dabei sei zu bedenken, daß der Tatbestand des § 5 WiStG schon mit dem Fordern erfüllt sei. Darauf, ob und aus welchen Gründen der Mieter auf das Angebot eingehe, komme es für die Handlungsvariante nicht an. Von dieser Entscheidung ist die ZK 65 jetzt ausdrücklich abgewichen. Das Argument der ZK 62, die Marktlage wirke sich auf das Verhalten des Mieters aus, weil er sich bei knappem Wohnraumangebot schwer eine Alternative suchen könne, verfange nicht, denn auch bei knappem Angebot müsse sich der Mieter eines laufenden Mietverhältnisses gerade nicht auf eine Mietpreisüberhöhung einlassen.

In der Begründung zu der Frage, ob die Kammer von obergerichtlicher Rechtsprechung abweiche (Frage der Revisionszulassung), weist die Kammer ausdrücklich auf Entscheidungen hin, nach denen zur Ausfüllung des Merkmals "Ausnutzen" zusätzlicher Vortrag des Mieters über die Umstände seiner Wohnungssuche als Indiztatsache zur Verknüpfung verlangt wird (LG Frankfurt/Main NZM 1998, 73; LG München WuM 1998, 360). Diese Auslegung entspreche auch dem Zweck der Norm, die Preisbildungen bekämpfen solle, die nicht vom Leistungswettbewerb bestimmt seien. Auf dieser Linie liegt jetzt neuerdings auch das Urteil des LG Köln (GE 2002, 627). Ferner wird auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 30. September 2001 (GE 2001, 1535) hingewiesen, wonach es eine zulässige Auslegung des § 5 WiStG sei, wenn auch auf den Umstand abgestellt werde, der Mieter müsse auf die Anmietung gerade dieser Wohnung angewiesen gewesen sein. Hier könnte sich demnach eine neue Rechtsprechungstendenz auch in Berlin anbahnen, die zum Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG auch auf persönliche Umstände beim Mieter abstellt.