Mietrückstand in zwei aufeinander folgenden Monaten

Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB nimmt allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick, so dass gerade die für die beiden aufeinander folgenden Termine offen gebliebene Miete i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB erheblich sein muss. Außerhalb der beiden aufeinander folgenden Termine entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB keine Rolle.

(nicht rechtskräftig; Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist anhängig zu BGH - VIII ZR 111/22 -)

Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Zu Recht hat das Amtsgericht die auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gerichtete Teilklage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Kl. hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg.

1. Das Amtsgericht hat zunächst richtig gesehen, dass die Kündigungserklärung vom 22. Juni 2021 das Mietverhältnis gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nicht fristlos beenden konnte. Nach der gesetzlichen Definition liegt der von dem Kl. für sich in Anspruch genommene Kündigungsgrund dann vor, wenn ein Wohnraummieter mit einem erheblichen Teil der Miete für zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine in Verzug ist und die Summe der gerade für diese beiden Termine rückständig gebliebenen Teilforderungen die Miete für einen Monat übersteigt. Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt; denn der über zwei aufeinander folgende Monate im Zeitraum Dezember 2020 bis Mai 2021 entstandene Gesamtrückstand blieb jeweils deutlich hinter einer Monatsmiete zurück.

Entgegen der Ansicht des Kl. haben offene Mietforderungen aus früheren Terminen bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten Kündigung von vornherein außer Betracht zu bleiben; denn ein Mietrückstand, der über mehr als zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine entstanden ist, muss zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB zumindest den Betrag zweier Monatsmieten erreichen (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 543 Rn. 168 m.w.N.; BGH - XII ZR 134/06 -, Urt. v. 23.7.2008, GE 2008, 1319 = NJW 2008, 3210 ff., Rn. 34, zitiert nach juris). Auf die Entscheidung des VIII. Zivilsenats vom 15. April 1987 (vgl. BGH - VIII ZR 126/86 -, Urt. v. 15.4.1987, WuM 1987, 317 f.) kann der Kl. seine abweichende Auslegung nicht erfolgreich stützen, denn dort hatte der Mieter über mehrere Monate gar keine Miete gezahlt und war nach Verrechnung einer Gegenforderung mit dem Restbetrag einer Monatsmiete und der vollen Miete für den Folgemonat in Verzug geblieben. Soweit der Bundesgerichtshof dort von der „Gesamthöhe der Rückstände, bezogen auf die Summe der für die beiden aufeinanderfolgenden Termine geschuldeten Miete“ spricht, geht es entgegen der Darstellung des Kl. nicht um ältere Rückstände, die außerhalb des Betrachtungszeitraums entstanden sein mögen, sondern nach dem Kontext eindeutig um die Gesamthöhe der gerade über die beiden aufeinanderfolgenden Termine entstandenen Rückstände, die im Verhältnis zur für diesen Zeitraum geschuldeten Gesamtmiete erheblich sein muss. Nichts anderes ergibt sich aus der jüngeren Entscheidung vom 8. Dezember 2021; auch dort hat sich der Bundesgerichtshof allein mit den in zwei unmittelbar aufeinander folgenden Terminen entstandenen Zahlungsrückständen befasst und bestätigt, dass die Erheblichkeit „allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge“ zu beurteilen sei (vgl. BGH - VIII ZR 32/20 -, Urt. v. 8.12.2021, GE 2022, 147 ff., Rn. 16, zitiert nach juris).

2. Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht auch die ordentliche Kündigung als unwirksam beurteilt. Entgegen der Ansicht des Kl. trifft die Bekl. an der ursprünglichen Entstehung des im Zeitraum Dezember 2020 bis April 2021 insgesamt aufgelaufenen Mietrückstandes kein für eine Mietvertragskündigung hinreichend erhebliches Verschulden. Die Bekl. durften vielmehr unbeschadet der in Fachkreisen geführten Diskussionen über dessen Gesetzgebungskompetenz auf die durch den Landesgesetzgeber verkündeten Regelungen vertrauen und ihre Mietzahlungen entsprechend kürzen, ohne sich allein dadurch der Gefahr einer wirksamen Mietvertragskündigung auszusetzen, sollte sich das Landesgesetz als nichtig erweisen.

Ein den Bekl. als i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erhebliche Vertragsverletzung vorwerfbares Fehlverhalten könnte also allenfalls darin liegen, dass sie den Gesamtrückstand von 2.056,96 € nach der Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Mietendeckel am 15. April 2021 nicht sofort in voller Höhe, sondern über einen Zeitraum von insgesamt rund fünf Monaten durch Teilzahlungen ausglichen. Insoweit hat das Amtsgericht aber zutreffend zugunsten der Bekl. berücksichtigt, dass sie unverzüglich nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 1.000 € auf den Rückstand zahlten und diesen so auf einen Betrag deutlich unterhalb einer Monatsmiete zurückführten. Gleichzeitig machten sie gegenüber dem Kl. deutlich, dass sie auch den Rest des Rückstandes so schnell als ihnen möglich ausgleichen würden, indem sie um Bewilligung einer Ratenzahlung baten. Selbst wenn die Bekl. den angekündigten „WhatsApp-Verlauf“ nicht vorgelegt haben und der Kl. ihnen eine Ratenzahlung wohl jedenfalls nicht ausdrücklich zugestand, stellt sich der Ausspruch der Kündigung am 22. Juni 2021 in Relation zu der seit 3. Mai 2021 noch verbliebenen offenen Mietforderung von 1.056,96 € unter diesen Umständen als grob unverhältnismäßig dar, nachdem die Bekl. die laufende Miete für Juni 2021 offenbar pünktlich und in der vertraglich vereinbarten Höhe erbracht hatten.

Die Berufung führt im Hinblick auf die seitens des Amtsgerichts zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 10. Oktober 2012 (vgl. BGH - VIII ZR 107/12 -, Urt. v. 10.10.2012, GE 2012, 1629 = BGHZ 195, 64 ff., Rn. 19 f., zitiert nach juris) zwar zu Recht aus, dass eine mehr als unerhebliche Vertragsverletzung je nach den sonstigen Umständen des Einzelfalls auch dann vorliegen kann, wenn der Mietrückstand hinter einer Monatsmiete zurückbleibt, der Verzug jedoch länger als einen Monat andauert. Der Bundesgerichtshof hat mit jenem Urteil eben nur negativ abgegrenzt, bis zu welchem Ausmaß ein Zahlungsverzug keinesfalls die Beendung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Dies vermag aber den von dem Kl. angestrebten Umkehrschluss gerade nicht zu rechtfertigen, dass ein der Höhe oder der Dauer nach erheblicherer Zahlungsverzug dann eben stets hinreichender Grund für eine Mietvertragskündigung sei.

Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).

Aus den Gründen des Beschlusses vom 11. Mai 2022

I. Der Kl. nimmt die Bekl. u. a. auf Räumung und Herausgabe der mit Vertrag vom 2. Mai 2017 gemieteten Vierzimmerwohnung in Anspruch. Wegen des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Versäumnisteil- und Schlussurteils Bezug genommen, das dem Kl. am 30. September 2021 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat durch Versäumnisteilurteil festgestellt, dass die auf Ausgleich restlicher Mietrückstände gerichtete Zahlungsklage über 1.056,96 € nebst Zinsen in der Hauptsache erledigt sei; es hat ferner die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung durch das angefochtene Schlussurteil mit der Begründung zurückgewiesen, der durch das verfassungswidrige Berliner MietenWoG entstandene Zahlungsverzug der Bekl. habe weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. Mit der am 4. Oktober 2021 eingelegten und am 29. November 2021 begründeten Berufung verfolgt der Kl. die Räumungsklage weiter.

Er trägt vor, bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten fristlosen Mietvertragskündigung komme es nicht allein auf die in den beiden aufeinander folgenden Terminen neu entstandenen Rückstandsbeträge an, sondern darauf, ob der Mieter in beiden aufeinander folgenden Terminen insgesamt jeweils mit Mietbeträgen in Höhe eines erheblichen Teils der Miete in Verzug sei, unabhängig davon, wie lange der Mieter die einzelnen Teilbeträge schon schuldig geblieben sei. Nachdem die Bekl. seit Dezember 2020 die laufende Miete für jeden einzelnen Monat unterzahlten, habe der Gesamtrückstand im März 2021 knapp unter einer Monatsmiete und im April 2021 knapp darüber gelegen. Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB sei damit erfüllt, da die Bekl. in beiden aufeinander folgenden Monaten jeweils mit einem erheblichen Teil der Miete und im April 2021 mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug gewesen seien. Der einmal entstandene Kündigungsgrund sei auch nicht dadurch wieder entfallen, dass die Bekl. bis zum Zeitpunkt der Kündigung im Juni 2021 knapp die Hälfte des Gesamtrückstandes ausgeglichen hatten. Hilfsweise greife jedenfalls die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung, denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genüge dafür bereits ein Rückstand von weniger als einer Monatsmiete. Das gelte nur dann nicht, wenn der Verzug von weniger als einer Monatsmiete insgesamt weniger als einen Monat lang andauere. Vorliegend seien die Bekl. aber durchgehend von Februar 2021 bis Mai 2021, also für die Dauer von mehr als drei Monaten, mit mindestens 73 % einer Monatsmiete in Verzug gewesen; über den gesamten April 2021 hinweg bis zum Teilausgleich am 3. Mai 2021 habe der Rückstand sogar mehr als eine Monatsmiete ausgemacht. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts habe nach den Kriterien der höchstrichterlichen Rechtsprechung eine ausreichend erhebliche Pflichtverletzung also in mindestens drei Monaten vorgelegen.

Der Kl. beantragt, die Bekl. unter Abänderung des angefochtenen Urteils als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen inne gehaltenen Wohnräume mit einer Wohnfläche von ca. 120 m2 zu räumen und an den Kl. herauszugeben.

Die Bekl. beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil.

Die Kammer hat den Kl. mit Beschluss vom 8. April 2022 darauf hingewiesen, dass sie beabsichtige, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Der Kl. führt mit Schriftsatz vom 21. April 2022 aus, dass die Hinweise der Kammer sich mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, namentlich schon mit dem Leitsatz der Entscheidung zu VIII ZR 32/20, nicht vereinbaren ließen. Die Frage, ob bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten fristlosen Mietvertragskündigung der relevante Gesamtrückstand Beträge umfasse, die schon vor den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig geworden sind, habe jedenfalls grundsätzliche Bedeutung, sodass die Kammer zwingend die Revision zulassen müsse und nicht im Beschlusswege entscheiden dürfe.

II. Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss vom 8. April 2022 Bezug genommen, an dem die Kammer uneingeschränkt festhält. Die Ansicht des Kl., wonach bei einer auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB gestützten fristlosen Mietvertragskündigung der relevante Gesamtrückstand Beträge umfasse, die schon vor den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig geworden sind, steht einer Entscheidung im Beschlusswege nicht entgegen, vermag insbesondere eine Zulassung der Revision zu rechtfertigen. Wie die Kammer in ihrem Hinweisbeschluss aufgezeigt hat, ist höchstrichterlich geklärt und entspricht es überwiegender Ansicht in Schrifttum und Lehre, dass § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. a) BGB allein die in den beiden aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete in den Blick nimmt, während ältere Mietrückstände nur im Rahmen des Kündigungsgrunds nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 lit. b) BGB berücksichtigt werden können. Der neuerliche Hinweis des Kl. auf den Leitsatz zum Verfahren VIII ZR 32/20 geht über die diesbezüglichen Ausführungen der Kammer im Hinweisbeschluss und das dort wiedergegebene Zitat aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs hinweg; er gibt daher keinen Anlass zu weiterer Exegese.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1, 41 Abs. 2 GKG.

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen, liegt insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB). Nur die an zwei aufeinander folgenden Terminen fällig gewordene Miete zählt bei diesem Kündigungsgrund. Außerhalb dieses Zeitraums entstandene Mietrückstände spielen für den Kündigungsgrund dagegen keine Rolle.

Der Kläger nimmt die Beklagten wegen Zahlungsverzug auf Räumung und Herausgabe in Anspruch. Der Zahlungsrückstand von 2.056,96 € war u. a. dadurch entstanden, dass die Mieter aufgrund des Berliner Mietendeckels die Miete gekürzt hatten. Unverzüglich nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Mietendeckel hatten die Beklagten 1.000 € auf den Rückstand gezahlt und weiteren Rückstand über einen Zeitraum von insgesamt rund fünf Monaten durch Teilzahlungen auf einen Betrag deutlich unterhalb einer Monatsmiete ausgeglichen. Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe mit der Begründung zurückgewiesen, der durch das verfassungswidrige Berliner MietenWoG entstandene Zahlungsverzug der Beklagten habe weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können. In der Berufung beim Landgericht ging es noch um die Frage, ob die Kündigung aufgrund der Nichtzahlung eines nicht unerheblichen Teils der Miete für zwei aufeinander folgende Monate die Kündigung gerechtfertigt hätte.

Nein, meint das Landgericht. Nach der gesetzlichen Definition liegt dieser Kündigungsgrund dann vor, wenn ein Wohnraummieter mit einem erheblichen Teil der Miete für zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine in Verzug ist und die Summe der gerade für diese beiden Termine rückständig gebliebenen Teilforderungen die Miete für einen Monat übersteigt. Diese Voraussetzungen waren hier nicht erfüllt; denn der über zwei aufeinander folgende Monate im Zeitraum Dezember 2020 bis Mai 2021 entstandene Gesamtrückstand blieb jeweils deutlich hinter einer Monatsmiete zurück.

Offene Mietforderungen aus früheren Terminen bleiben bei diesem Kündigungsgrund von vornherein außer Betracht; denn ein Mietrückstand, der über mehr als zwei unmittelbar aufeinander folgende Termine entstanden ist, muss zur Rechtfertigung einer fristlosen Kündigung zumindest den Betrag zweier Monatsmieten erreichen.

Ebenfalls zu Recht hat das Amtsgericht auch die ordentliche Kündigung als unwirksam beurteilt. Die Beklagten trifft an der ursprünglichen Entstehung des im Zeitraum Dezember 2020 bis April 2021 aufgrund der Mietkürzungen nach Maßgabe des Berliner Mietendeckels insgesamt aufgelaufenen Mietrückstandes kein für eine Mietvertragskündigung hinreichend erhebliches Verschulden. Die Beklagten durften vielmehr unbeschadet der in Fachkreisen geführten Diskussionen über dessen Gesetzgebungskompetenz auf die durch den Landesgesetzgeber verkündeten Regelungen vertrauen und ihre Mietzahlungen entsprechend kürzen, ohne sich allein dadurch der Gefahr einer wirksamen Mietvertragskündigung auszusetzen, sollte sich das Landesgesetz mangels Gesetzgebungskompetenz als nichtig erweisen.

Ein den Beklagten als erhebliche Vertragsverletzung vorwerfbares Fehlverhalten könnte also allenfalls darin liegen, dass sie den Gesamtrückstand von 2.056,96 € nach der Veröffentlichung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts über den Mietendeckel am 15. April 2021 nicht sofort in voller Höhe, sondern über einen Zeitraum von insgesamt rund fünf Monaten durch Teilzahlungen ausglichen. Insoweit hat das Amtsgericht aber zutreffend zugunsten der Beklagten berücksichtigt, dass sie unverzüglich nach Bekanntwerden der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 1.000 € auf den Rückstand zahlten und diesen so auf einen Betrag deutlich unterhalb einer Monatsmiete zurückführten.

Gleichzeitig machten sie gegenüber dem Kläger deutlich, dass sie auch den Rest des Rückstandes so schnell wie möglich ausgleichen würden, indem sie um Bewilligung einer Ratenzahlung baten. Selbst wenn der Kläger ihnen eine Ratenzahlung jedenfalls nicht ausdrücklich zugestand, stellt sich der Ausspruch der Kündigung in Relation zu der seit 3. Mai 2021 noch verbliebenen offenen Mietforderung von 1.056,96 € unter diesen Umständen als grob unverhältnismäßig dar, nachdem die Beklagten die laufende Miete für Juni 2021 pünktlich und in der vertraglich vereinbarten Höhe erbracht hatten.

nicht rechtskräftig; Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers ist anhängig zu BGH - VIII ZR 111/22 -.