Mietrecht bei Genossenschaftswohnungen

Mietrecht bei Genossenschaftswohnungen; Erläuterung der Mieterhöhung nach Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

1. Ein Dauernutzungsvertrag über eine Genossenschaftswohnung unterliegt den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften der §§ 535 ff. BGB.

2. Bei umfangreichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ist eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nur dann ausreichend erläutert, wenn wesentliche Positionen der Gesamtkosten des jeweiligen Gewerkes spezifiziert sind; ist eine Kostentrennung hinsichtlich der Instandsetzungsmaßnahmen nicht möglich und werden deshalb die Modernisierungskosten gekürzt, ist auch die Kürzungsquote zu erläutern.

Auch nach Auffassung der Kammer handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Dauernutzungsvertrag nicht etwa um einen Vertrag eigener Art, sondern um einen Mietvertrag. Die Kammer schließt sich insoweit der spätestens seit dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 21.1.1985 überwiegend vertretenen Auffassung an, nach der ein zwischen einer Genossenschaft und einem Genossenschaftsmitglied über eine Wohnung abgeschlossener Nutzungsvertrag als Mietvertrag zu charakterisieren ist (vgl. OLG Karlsruhe, ZMR 1985, 122 ff.; LG Essen, ZMR 1972, S. 11 f.; LG Wiesbaden, NJW 1962, S. 2352 ff.).

Damit finden auf den vorliegenden Nutzungsvertrag jedenfalls die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften Anwendung, soweit diese unabdingbar sind (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rn. I 37). Dies betrifft sowohl die zwingenden gesetzlichen Bestimmungen, die die Haftung des Vermieters bei Sachmängeln regeln (vgl. § 537 Abs. 3 BGB) als auch die Vorschriften zum Mieterhöhungsverfahren bei Modernisierung (vgl. §§ 3, 10, Abs. 1 MHG; 541 b Abs. 4 BGB).

Hieraus resultiert folgende Rechtslage: 1. a) Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Mietzinses, da die Bekl. die Miete wegen umfangreicher Baumaßnahmen und der hieraus resultierenden erheblichen Beeinträchtigungen der Wohnqualität zu Recht gemäß § 537 Abs. 1 BGB gemindert hat. Wie dargelegt ist das Minderungsrecht der Bekl. unabdingbar, so daß die Kl. diesem auch nicht mit ihrem Verweis auf das genossenschaftliche Treuegebot begegnen kann. Zwar bestehen in der Regel zwischen Genossenschaft und Genossenschaftler bestimmte Treuepflichten, welche über die Pflichten normaler Mietvertragsparteien hinausgehen. Diese Treuepflichten können jedoch nicht dazu führen, daß gesetzlich eingeräumte Mindestrechte des Genossenschaftsmitgliedes entfallen. Daß eine solche Rechtsbeeinträchtigung auch von den Parteien nicht gewollt war, folgt letztlich auch aus dem Nutzungsvertrag selbst (§ 6 i.V.m. Nr. 5 der KVB), der gerade die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien im Modernisierungsfall weitgehend den gesetzlichen Bestimmungen des § 541 b BGB unterwirft.

Etwas anderes folgt auch nicht aus dem von der Kl. zitierten § 18 Genossenschaftsgesetz.

(...)

Im Ergebnis steht daher einem Genossenschaftler, wie jedem anderen Mieter, bei einer erheblichen Minderung der Tauglichkeit des Mietobjektes ein Minderungsrecht zu.

b) Ein Zahlungsanspruch der Kl. ergibt sich nicht daraus, daß die Bekl. den sich aus der Mieterhöhungserklärung vom 18.12.1995 ab 1.2.1996 ergebenden Mietzins nicht gezahlt hat.

Eine entsprechende Zahlungsverpflichtung der Bekl. bestand nicht, da die Erklärung vom 18.12.1995 unwirksam ist. Die Kl. hat es nämlich versäumt, die Erhöhung den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG gemäß zu erläutern.

Erläutern im Sinne von § 3 MHG heißt, dem Mieter den Grund der Erhöhung plausibel darzulegen, wobei die Berechnung für den Mieter verständlich sein muß. Eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages muß dem Erklärungsempfänger dabei ohne besondere Kenntnis auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsichtnahme in die Belege möglich sein. Dies erfordert, daß die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen angegeben wird (vgl. zu den allgemeinen Anforderungen: Barthelmess, 5. Aufl., § 3 MHG, Rn. 38, m.w.N.; Bub/Treier/Schultz, Rn. III 564; Sternel, 3. Aufl., Rn. III 803 ff.).

Eine nähere Erläuterung der Maßnahmen ist vor allem bei umfangreichen Arbeiten erforderlich, bei denen mit den Modernisierungsmaßnahmen zugleich Instandsetzungen vorgenommen worden sind. In diesem Fall genügt nach der wohl überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, der sich die Kammer anschließt, weder die Mitteilung des pauschalen Gesamtbetrages noch die stichwortartige Bezeichnung des Verwendungszweckes. Auch ist die bloße Aufführung der Gewerke und der Rechnungsendbeträge nicht ausreichend (vgl. Bub/Treier/Schultz a.a.O.; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 676; Beuermann, MüG und MHG, 1. Aufl. 1995, §§ 13, 3 MHG, Rn. 111 ff.; Scholz, WuM 1995, S. 87 ff.; LG Frankfurt, WuM 1983, S. 115; LG Stralsund, WuM 1996, S. 229 f.; LG Kassel, WuM 1992, S. 444 f.).

Vielmehr müssen stets auch die einzelnen (wesentlichen) Positionen der Gesamtkosten des jeweiligen Gewerkes näher spezifiziert und erläutert werden. Das heißt, daß die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnet werden müssen, daß der Mieter prüfen kann, ob nicht bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht wurden. Zudem müssen die einzelnen Rechnungspositionen, jedenfalls soweit diese wertmäßig als erheblich einzustufen sind, aufgeführt werden (vgl. hierzu die vorbenannten Fundstellen). Soweit eine Differenzierung der Rechnungspositionen bezüglich Modernisierung und Instandsetzung möglich ist, hat eine entsprechende Aufteilung zu erfolgen. In diesem Falle ist der Vermieter vor allem gehalten, die wesentlichen Material- und Baukosten differenziert darzustellen. Ist eine solche Kostentrennung nicht möglich, genügt der Vermieter seiner Begründungspflicht dann, wenn er die Modernisierungskosten um eine bestimmte Quote mindert. Diese Quote ist allerdings zu erläutern, d. h. es ist darzulegen, warum gerade diese Quote gewählt wurde (vgl. Börstinghaus, Mietpraxis, Fach 4, Teil 1, Rn. 80). Nur dann wird es dem Mieter nämlich möglich sein, nachzuvollziehen, wie der Modernisierungsanteil konkret ermittelt wurde.

Diesen Anforderungen genügt die Erhöhungserklärung der Kl. vom 18.12.1995 nicht. Die Kl. hat es versäumt, die einzelnen Maßnahmen zumindest so differenziert zu beschreiben, daß es der Bekl. möglich ist, eine Abgrenzung zwischen Modernisierung und Instandsetzung vorzunehmen. Die stichwortartige Benennung der Maßnahmen mit "Dach", "Loggiasanierung", "Treppenhaus - Belag und Maler -", "Baunebenkosten" läßt nicht ansatzweise erkennen, welche Arbeiten konkret als Modernisierung umgelegt wurden. Auch ist nicht ersichtlich, wie die zwischen Modernisierung und Instandsetzung vorgenommene Kostentrennung zustande gekommen ist, zumal es die Kl. gänzlich versäumt hat, zumindest die wesentlichen Rechnungspositionen darzustellen.

Eine nachträgliche Korrektur konnte auch nicht durch die Erläuterung vom 22.5.1996 erfolgen, da eine solche Korrektur nur bei geringfügigen Fehlern oder Mängeln in der Berechnung zulässig ist (vgl. Sternel, Mietrecht, Rn. III 806).

Hinzu kommt, daß auch die Erläuterung vom 22.5.1996 den Anforderungen des § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG nicht entspricht. Auch hier hat es die Kl. weitgehend versäumt, die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nachvollziehbar voneinander abzugrenzen. Die Kl. hat in der Erklärung vom 22.5.1996 zwar einen Modernisierungsanteil von 62,05 % bzw. 60 % Prozent ausgewiesen, diesen aber erneut nicht ausreichend erläutert. Hinzu kommt, daß die benannte Quote von 62,05 % den in der Erhöhungserklärung ausgewiesenen Einzelbeträgen gerade nicht entspricht.

Zudem hat die Kammer unter Berücksichtigung beider Schreiben erhebliche Bedenken, ob es sich bei den Maßnahmen "Loggiasanierung", "Treppenhaus" tatsächlich um Modernisierungsmaßnahmen handelt.

Auch bestehen Bedenken, ob der von der Kl. gewählte Modernisierungsanteil, soweit tatsächlich Modernisierungsmaßnahmen vorliegen sollten, bei den Arbeiten "Fassade und Wärmedämmung", "Erneuerung Leitungssystem-KW/WW/Abwasser", "Elt Installation", "Treppenhaus" tatsächlich so hoch ist, da in den neuen Bundesländern erfahrungsgemäß gerade bei derartigen Maßnahmen davon auszugehen ist, daß ein erheblicher Instandsetzungsbedarf vorliegt. Über diese Fragen hatte die Kammer allerdings nicht zu befinden, nachdem bereits die Erhöhungserklärung als solche unwirksam war.

Gerade in den neuen Ländern wird häufig umfassend modernisiert und repariert, wobei eine Mieterhöhung für Instandsetzungsmaßnahmen ausscheidet. Dem Mieter muß daher bei einer Mieterhöhung nach § 3 MHG nachvollziehbar erläutert werden, daß nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen umgelegt wurden. Daran scheiterte eine Wohnungsgenossenschaft in Dresden.

Das Landgericht Dresden stellte in seinem Urteil vom 14. Oktober 1997 fest, daß weder der pauschale Gesamtbetrag noch die stichwortartige Bezeichnung des Verwendungszweckes ausreiche, ebensowenig wie die bloße Aufführung der Gewerke und der Rechnungsendbeträge. Wenn eine Kostenaufschlüsselung zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht möglich sei, komme zwar die Kürzung um eine bestimmte Quote in Betracht. Dann müsse aber eben diese Quote erläutert werden.