Mietpreisvereinbarung

Mietpreisvereinbarung; Mietpreisbindung; Wohnungsbindung; überzahlter Mietzins; Erstattungsanspruch; Schönheitsreparaturen; Zurückbehaltungsrecht; Konnexität

1. Der Mieter hat einen Erstattungsanspruch gegen den Vermieter, soweit die zwischen ihnen getroffene Mietpreisvereinbarung über eine preisgebundene Mietwohnung überhöht ist. Durch das Ende der Wohnungsbindung wird die Vertragsmiete nicht vollständig wirksam.

2. Der Vermieter kann gegen den Erstattungsanspruch weder einwenden, der Mieter sei nicht wohnberechtigt gewesen, noch ein Zurückbehaltungsrecht mit der Begründung geltend machen, der Mieter schulde Schönheitsreparaturen.

1. Das Vorbringen des Bekl., die Amtsrichterin habe für das Jahr 1994 zu Unrecht einen Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB in Höhe von 775,80 DM bejaht, da der ursprünglich vereinbarte Mietzins nach Ablauf der Sozialbindung zum 1.1.1994 "wieder aufgelebt" sei, rechtfertigt eine Abänderung des erstinstanzlichen Urteils nicht.

Die in § 8 Abs. 2 WoBindG postulierte "Unwirksamkeit" ergreift ausweislich des Wortlauts der Vorschrift nicht lediglich die Durchsetzbarkeit einer bestehenden Forderung im Sinne einer Hemmung, sondern die Vereinbarung, das heißt den Anspruchsgrund, selbst. Eine einmal unwirksame Vereinbarung kann aber mangels anderslautender gesetzlicher Regelung nicht mehr nachträglich Wirksamkeit erlangen. Für seine gegenteilige Ansicht kann sich der Bekl. insbesondere auch nicht auf die Entscheidung des OLG Celle v. 20.7.1955 (NJW 1955, 1640) stützen. Vielmehr bejaht das OLG Celle gerade eine kraft Gesetzes - dort § 9 GRMG - angeordnete "Heilung" eines Preisverstoßes, da in § 9 GRMG angesprochen sei, daß "allen vor dem 1.12.1951 getroffenen Vereinbarungen über die Miethöhe Rechtswirksamkeit verliehen werden soll".

Zudem würde die Entscheidung des OLG Celle die erkennende Kammer ohnehin nicht binden, da sich diese ausweislich der wiedergegebenen Entscheidungsgründe auf ein Mietverhältnis über Geschäftsräume bezogen hat.

Aber auch wenn man mit dem Bekl. die vertragliche Vereinbarung ergänzend dahin auslegen wollte, daß der frei vereinbarte Mietzins unmittelbar mit dem Auslaufen der Preisbindung an die Stelle der Kostenmiete treten sollte, folgt daraus keine dem Bekl. günstigere Betrachtungsweise. In diesem Falle ergäbe sich die Unwirksamkeit der Vertragsabrede aus § 10 Abs. 1 MHG, wonach eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1-9 MHG abweichende Vereinbarung unwirksam ist; für den Mieter ist eine Vereinbarung in diesem Sinne dann nachteilig, wenn der Vermieter objektiv eine günstigere Rechtsstellung erhält, als ihm in formeller oder materieller Hinsicht durch das MHG eingeräumt wird.

So liegt der Fall hier, da der Bekl. bei unterstellter Wirksamkeit der Vereinbarung eine höhere als die zuvor geschuldete Kostenmiete verlangen könnte, ohne das für den frei finanzierten Wohnungsmarkt geltende Verfahren des MHG einzuhalten (vgl. OLG Stuttgart WM 1989, 552, 553; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rz. 534).

Soweit gemäß § 10 Abs. 2 MHG eine Staffelung des Mietzinses grundsätzlich zulässig wäre, erfüllt die vertragliche Vereinbarung der Parteien die gesetzlichen Voraussetzungen nicht, da die Zeiträume, in denen die unterschiedlich hohen Mietzinsen gelten sollen, nicht "bestimmt" angegeben worden sind; das Auslaufen der Preisbindung zum 31.12.1993 wurde im Vertrag mangels Kenntnis der Parteien - eben nicht erwähnt (vgl. auch insoweit OLG Stuttgart a. a. O.).

Eine Mieterhöhung bzw. entsprechende Vereinbarung der Parteien ist auch nicht deshalb ausnahmsweise wirksam, weil die Kl. als Mieter eventuell nicht zum Kreis der Wohnberechtigten im Sinne des § 5 WoBindG gehören und damit grundsätzlich nicht schutzwürdig wären.

§ 1 WoBindG bestimmt den Geltungsbereich des Gesetzes eindeutig dahin, daß "neu geschaffene öffentlich geförderte Wohnungen" erfaßt werden; Anknüpfungspunkt ist dagegen nicht die Berechtigung des Mieters, da § 8 Abs. 1 WoBindG dem Vermieter ausnahmslos die Überlassung der Wohnung gegen ein höheres Entgelt als die Kostenmiete verbietet.

2.-3. [...]

4. Der Bekl. kann sich ebenfalls nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen mit der Begründung, die Kl. seien ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß nachgekommen.

Insoweit fehlt den wechselseitigen Ansprüchen der Parteien die in § 273 BGB vorausgesetzte Konnexität.

Der Rückzahlungsanspruch wegen überzahlten Mietzinses sanktioniert das Vermieterverhalten aus nicht dem Mietverhältnis entspringenden Gründen, wohingegen der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen allein im Mietverhältnis selbst wurzelt. Würde man nun ein Zurückbehaltungsrecht zulassen, würde man letztlich den Sanktionscharakter des § 8 WoBindG unterlaufen (vgl. dazu LG Hamburg ZMR 1993, 169 f. [= WM 1992, 591]; Fischer-Dieskau/Pergande, Wohnungsbaurecht, § 9 WoBindG Anm. 8; anderer Ansicht Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 956).