Mietpreisüberschreitung

Mietpreisüberschreitung; Anwendung früheren Rechts; preisfreier Wohnraum; Mietpreisüberhöhung; Mietzins; überhöhter; Mietverhältnis; Teilnichtigkeit; Rückgewähranspruch; ungerechtfertigte Bereicherung; Rückwirkung von Gesetzen; retroaktive unechte

Für die Entscheidung über das Vorliegen einer Mietpreisüberschreitung, bezogen auf einen Zeitraum vor dem 1. Januar 1983 ist - soweit es sich um die Rechtslage nach bürgerlichem Recht handelt - auf § 5 WiStG sowie § 2 MHRG in deren vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912) maßgeblich gewesenen Fassung abzustellen.

Das LG will gem. Art. III MietRÄndG die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Rechtsfrage erwirken: "Ist für die Entscheidung über das Vorliegen einer Mietpreisüberschreitung, bezogen auf einen Zeitraum vor dem 1. Januar 1983, § 5 des Gesetzes zur weiteren Vereinfachung des Wirtschaftsstrafrechts (Wirtschaftsstrafgesetz 1954) in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 oder in der nach der Maßgabe des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982 (BGBL. I S. 1912) geänderten Fassung mit der Maßgabe anzuwenden, daß für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die neue gesetzliche Definition gemäß § 2 Absatz 1, Ziffer 2 MHG in Verbindung mit § 5 Absatz 1, Satz 2 WiStG (jeweils in der Fassung des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. Dezember 1982) zugrunde zu legen ist und daß ferner bei der Feststellung der Mietpreisüberhöhung die laufenden Aufwendungen des Vermieters gemäß § 5 Absatz 1, Satz 3 WiStG n. F. zu berücksichtigen sind?" A. Die Vorlage ist zulässig. I. Die vom LG gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III Abs. 1 MietRÄndG; sie betrifft - wie dies näherer Erläuterung nicht bedarf - ein Mietverhältnis über Wohnraum. Bedenken gegen die Zulässigkeit sind auch nicht - teilweise - etwa aus dem Gesichtspunkt abzuleiten, daß der Senat bei der Beantwortung der ihm vorgelegten Rechtsfrage Probleme zu erörtern hat, die sich anscheinend ausschließlich mit der Tragweite der Neufassung des § 5 WiStG auf die Ahndung von vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 20. Dezember 1982 begangenen Ordnungswidrigkeiten befassen. Die Handhabung des § 2 MHRG in Verbindung mit § 134 BGB ist mit derjenigen des § 5 WiStG derart verknüpft, daß auch die vorbezeichnete Problematik als in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG fallend gewertet werden muß. Die Dinge liegen hier ähnlich wie bezüglich des Rechtsentscheides des Senats 13 in RE Miet vom 15. November 1982; auch dort war es nicht möglich, die Frage der zulässigen Miethöhe von der Beurteilung der Auswirkungen des Ordnungswidrigkeitengesetzes zu sondern. II. Ferner ist davon auszugehen, daß diese Rechtsfrage für den Rechtsstreit, in welchem der Vorlagebeschluß ergangen ist, von entscheidungserheblicher Bedeutung sein kann. 1. a) Die Kl. nehmen die Bekl. auf Rückzahlung von nach ihrer Auffassung überzahltem Mietzins für die Zeit vom 1. Juli 1981 bis zum 31. März 1982 in Anspruch und begründen dies unter anderem wie folgt: Bei sachgerechter Handhabung der überarbeiteten Tabelle des Hamburger Mietenspiegels 1979 ergebe sich für die ihnen von den Bekl. vermietete Wohnung ein Mietzins, welchen die Bekl. in "exorbitanter" Weise überschritten hätten. b) Die Bekl. nehmen dies in Abrede und verweisen insoweit insbesondere auf Betriebskosten, welche neben den im Mietverträge aufgeführten sowie zum Gegenstand von Vorauszahlungen gemachten anfielen und in der Grundmiete enthalten seien. Unter Berücksichtigung der vom Landgericht in dem Urteil vom 13. Oktober 1981 - Az. 16 S 112/81 - niedergelegten Rechtsauffassung über die Fortschreibung der Werte des Mietenspiegels sowie die Bemessung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze auf 33 1/3 % sei - vor allem auch angesichts der Ausstattung der Wohnung - der von den Kl. entrichtete Mietzins nicht überhöht; zudem hätten die Kl. nichts dafür dargetan, daß sie - die Bekl. - die angeblich desolate Wohnraumsituation in Hamburg bei der Mietzinsbemessung ausgenutzt hätten. Ein gegen

Bemessung der sogenannten Wesentlichkeitsgrenze auf 33 1/3 % sei - vor allem auch angesichts der Ausstattung der Wohnung - der von den Kl. entrichtete Mietzins nicht überhöht; zudem hätten die Kl. nichts dafür dargetan, daß sie - die Bekl. - die angeblich desolate Wohnraumsituation in Hamburg bei der Mietzinsbemessung ausgenutzt hätten. Ein gegen sie, die Bekl., wegen angeblicher Überhöhung des Mietzinses anhängig gemachtes Ordnungswidrigkeitsverfahren sei überdies eingestellt worden. c) Das Amtsgericht hat in seinem Urteil vom 2. September 1982 die Klage mit der Begründung abgewiesen, nach der vorbezeichneten Rechtsprechung des Landgerichts Hamburg sowie im Hinblick auf den neuen Mietenspiegel, Tabelle 1982, sei die Wesentlichkeitsgrenze im Rahmen des § 5 WiStG nicht überschritten, so daß es auf den Streit der Parteien über die Höhe der bei den Bekl. anfallenden Betriebskosten nicht ankomme. d) Mit der von ihnen verfahrensrechtlich einwandfrei eingelegten Berufung verfolgen die Kl. ihren Anspruch weiter und begründen dies im wesentlichen wie folgt: Angesichts des eindeutigen Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Stuttgart 1 in REMiet vom 7. Juli 1981 zur Beurteilung der Wesentlichkeitsgrenze im Rahmen des § 5 WiStG sei nicht vom Oberwert der einschlägigen Spanne des Mietenspiegels auszugehen, sondern einzig von der ortsüblichen Vergleichsmiete für das Mietobjekt. Im Hinblick auf die von ihnen im einzelnen bezeichneten negativen Eigenschatten dieses Objekts könne kein Zweifel daran bestehen, daß die Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStG hier eingreifen müßten. e) Die Bekl. treten dort unter anderem mit der Erwägung entgegen, im zur Erörterung stehenden Falle sei § 5 WiStG in der Fassung des Gesetzes vom 20. Dezember 1982 anzuwenden, so daß hier alle ihnen entstandenen Nebenkosten berücksichtigt werden müßten; der oben bezeichnete Rechtsentscheid des beschließenden Senats stamme aus dem Jahre 1982 und beschäftige sich mit dieser Problematik nicht. 2. Unter diesen Umständen ist nicht auszuschließen, daß das Landgericht sich bei der Entscheidung des Rechtsstreits mit der von ihm zur Erörterung gestellten Frage zu befassen haben wird, zumal es angesichts des Rechtsentscheides des Senats vom 15. November 1982 von durchaus anderen Voraussetzungen auszugehen haben wird, als seinerzeit das Amtsgericht es getan hat. III. Die Parteien hatten auch im Sinne des Art. III Abs. 1 Satz 2 MietRÄndG Gelegenheit dazu, zur Vorlagefrage Stellung zu nehmen. IV. Die Vorlagefrage - über welche, soweit ersichtlich - in diesem Zusammenhang anderweit im Sinne des Art. III Abs. 1 MietRÄndG noch nicht, auch nicht im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm 82 in RE Miet vom 3. März 1983 - zu Nr. 3) - (vgl. Nr. III daselbst), entschieden worden ist, besitzt schließlich grundsätzliche Bedeutung, da sie für eine Vielzahl von Fällen rechtserheblich werden kann und - wie dies das Landgericht unter Bezugnahme auf die in DWW 1983, Seite 174, bezeichneten Fundstellen und die unterschiedliche Rechtsprechung der landgerichtlichen Kammern hervorhebt - nicht einheitlich beantwortet wird. B. Die vorlegende Zivilkammer 11 des Landgerichts vertritt, wie unter anderem aus der Veröffentlichung l. c. Seite 174 ersichtlich, die Auffassung, daß im vorliegenden Zusammenhang eine Diskrepanz zwischen den zu § 134 BGB maßgeblichen Grundsätzen einerseits und den für § 5 WiStG andererseits geltenden eingreift; § 5 WiStG n. F. sei nach § 46 Abs. 1 OWiG in

legende Zivilkammer 11 des Landgerichts vertritt, wie unter anderem aus der Veröffentlichung l. c. Seite 174 ersichtlich, die Auffassung, daß im vorliegenden Zusammenhang eine Diskrepanz zwischen den zu § 134 BGB maßgeblichen Grundsätzen einerseits und den für § 5 WiStG andererseits geltenden eingreift; § 5 WiStG n. F. sei nach § 46 Abs. 1 OWiG in Verbindung mit § 2 Abs. 3 StGB auch auf Mietpreisüberhöhungen anzuwenden, welche vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 20. Dezember 1982 lägen, zumal die Vorschrift nach einhelliger Auffassung kein Zeitgesetz (§ 2 Abs. 4 StGB) darstelle. Da aber die Teilnichtigkeit eines Rechtsgeschäftes wegen Gesetzesverstoßes im zur Diskussion stehenden Zusammenhang das Vorliegen des objektiven Tatbestandes einer Ordnungswidrigkeit im Sinne des § 5 WiStG voraussetze, müsse bei der Beurteilung der Teilnichtigkeit eines Mietverhältnisses wegen Mietpreisüberhöhung auch für den vor dem 1. Januar 1983 liegenden Zeitraum von der Neufassung des § 5 WiStG ausgegangen werden, möge im übrigen die Heilung der einmal eingetretenen Nichtigkeit einer Vereinbarung durch später erfolgende Gesetzesänderungen nicht ohne weiteres vorgesehen sein. C. In der Sache selbst beantwortet der Senat die Vorlagefrage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: I. 1. Wie aus seinem Rechtsentscheid vom 15. November 1982 (I. c.) zu entnehmen ist, begründeten unter den dort im einzelnen umrissenen Voraussetzungen die nach der damals geltenden Fassung des § 5 WiStG als Ordnungswidrigkeit zu wertenden Mietpreisüberhöhungen die im Rechtsentscheid vom 15. November 1982 erörterte Teilnichtigkeit des Mietverhältnisses und damit einen entsprechenden Rückgewähranspruch des Mieters auf der Grundlage des § 812 BGB (condictio sine causa), wie ihn die Kl. denn auch geltend machen. Auf dieser Grundlage bestand in geeigneten Fällen mithin ein Anspruch im Sinne einer Rechtsposition, welche einer Modifikation zu Lasten der Gläubiger durch ein später erlassenes Gesetz unter der Annahme einer retroaktiven Rückwirkung desselben (zum Begrifflichen Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 31. Mai 1960, BVerfGE Band 11, Seite 139 ff., 145 bis 146 - Beschluß vom 13. März 1979, NJW 1979, Seite 139 g f.,1399 bis 1400) nicht ohne weiteres zugänglich war (im Zusammenhang mit Art. 14 GG etwa vgl. Maunz-Dürig-Herzog, Lose-Blatt, Art. 14 Rn. 32, 79, 82). 2. Bedenken solcher Art bestehen nur da nicht unmittelbar, wo ein Gesetz mit Wirkung für die Zeit von seinem Inkrafttreten ab bei Dauerschuldverhältnissen die aus diesen fließenden Ansprüche einer inhaltlichen Änderung unterwirft und damit zugleich Wirkungen in bezug auf mit den vorbezeichneten Forderungen korrespondierende Condictionsansprüche zeitigt (sogenannte "unechte Rückwirkung"; zum Begrifflichen sowie zur Rechtslage insoweit Bundesverfassungsgericht, Beschluß vom 13. März 1979, l. c., Seite 1400; Beschluß vom 3. Oktober 1973, NJW 1974, Seite 29f., 29; Beschluß vom 9. Juni 1975, NJW 1976, Seite 31 ff., 31 bis 32). II. 1. Mithin kann schon eine verfassungskonforme Auslegung der Vorschriften im Gesetz vom 20. Dezember 1982 nach der Überzeugung des Senats nur zu dem Ergebnis führen, daß vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes begründet gewesene Bereicherungsansprüche für die Zeit bis zum 31. Dezember 1982 einschließlich nicht ohne weiteres mit der Folge, daß die Mieter dieser Ansprüche entschädigungslos verlustig gingen, wegfielen. Daher ist insoweit

20. Dezember 1982 nach der Überzeugung des Senats nur zu dem Ergebnis führen, daß vor dem Inkrafttreten dieses Gesetzes begründet gewesene Bereicherungsansprüche für die Zeit bis zum 31. Dezember 1982 einschließlich nicht ohne weiteres mit der Folge, daß die Mieter dieser Ansprüche entschädigungslos verlustig gingen, wegfielen. Daher ist insoweit auf die Rechtslage abzustellen, wie sie vor dem 1. Januar 1983 bestand, und damit - hinsichtlich der zivilrechtlichen Ansprüche der Vertragsparteien - auf die alte Fassung des § 5 WiStG. 2. Die Frage, nach welcher Fassung des § 5 WiStG vor dem Inkrafttreten des Gesetzes vom 20. Dezember 1982 etwa vorgekommene Mietpreiserhöhungen als Ordnungswidrigkeiten zu ahnden sein mögen, muß hiernach von der unter 1. erörterten losgelöst beurteilt werden und bedarf aus diesem Grunde hier keiner vertieften Erörterung. III. Solche Erwägungen verfassungsrechtlicher Art werden in der dem Senat vorliegenden Literatur (Gramlich, I. c., Seite 422; Vollmer, I. c., Seite 556; Sternel, I. c., Seite 81; Blümmel, "Das neue Mietrecht, Teil 3". GrdE 1983, Seite 143 ff., 144 bis 145; Landfermann, "Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen", BAnz 1983, Seite 55 ff., 57) ebensowenig behandelt wie in dem Urteil des Landgerichts Mannheim vom 11. Mai 1983 - Az. 4 S 152/82 -, so daß der Senat es sich hier versagen kann, auf diese Fundstellen aus Schrifttum und Rechtsprechung in einzelnen einzugehen. Im übrigen bedarf es im Rahmen dieser Vorlage keines Eingehens auf die Frage, welche rechtlichen Konsequenzen die vorerörterte Teilnichtigkeit für die Zeit nach dem 1. Januar 1983 haben mag.