Mietpreisüberhöhung und Teilgewerbezuschlag

Mietpreisüberhöhung und Teilgewerbezuschlag; Mischmiete

1. Liegt bei einem Mischmietverhältnis das Schwergewicht auf der Nutzung zu Wohnraum, ist die gesamte Miete einschließlich eines Teilgewerbezuschlags an § 5 WiStG zu messen (Abgrenzung zu LG Berlin GE 1997, 861). 2. Die Methode zur Ermittlung eines Teilgewerbezuschlags ist nicht zu beanstanden, wonach aus einem prozentualen Zuschlag und dem Ansatz einer vollgewerblichen Miete für die anteiligen Räume ein Mittelwert gebildet wird.

Ohne Erfolg beanstandet der Kl. den vom Sachverständigen ermittelten Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzungsmöglichkeit der Wohnung. Der Sachverständige hat in der mündlichen Erläuterung seiner Gutachten zur Überzeugung der Kammer nachvollziehbar dargelegt, daß insbesondere ein prozentualer Zuschlag gegenüber einer Miete für eine reine Wohnnutzung nicht den damaligen Marktverhältnissen in der zentralen Lage in der westlichen Innenstadt Berlins gerecht geworden sei. Es habe gerade im Gewerbebereich zu der Zeit unmittelbar nach der Wende ein Hochpreismarkt geherrscht. Ein bloßer prozentualer Zuschlag, wie er bei der Nutzung von öffentlich geförderten Wohnungen vorgesehen sei, habe jedenfalls in dieser Lage nicht den damals tatsächlich gezahlten Mieten entsprochen. Aufgrund der geltenden Wohnraumschutzvorschriften und des Mangels an Gewerberäumen vor der großen Bautätigkeit in Berlin sei die teilgewerbliche Nutzung von Wohnungen damals die einzige Möglichkeit gewesen, im Zentrum gelegene gewerblich nutzbare Räume anzumieten. Es gäbe keine einheitliche Methode, einen Gewerbezuschlag zu ermitteln. Ob andere Sachverständige andere Beurteilungskriterien heranzögen, könne er nicht sagen, zumal gerade in Berlin die Gewerbemieten und damit auch die Zuschläge für die teilgewerbliche Nutzung sehr stark von der Lage der Räume abhingen und daher unterschiedliche Ansätze gerechtfertigt sein könnten. Die von ihm vorgenommene Methode, aus einem prozentualen Zuschlag und dem Ansatz einer vollgewerblichen Miete für die anteiligen Räume einen Mittelwert zu bilden, entspreche den nach seinen Erkenntnissen damals auch tatsächlich vereinbarten und gezahlten Zuschlägen für die teilgewerbliche Nutzungsmöglichkeit einer Wohnung in den westlichen Ballungsräumen. Möglicherweise hätten diese noch darüber gelegen, jedenfalls nicht darunter.

Der Zuschlag für die teilgewerbliche Nutzung unterliegt gemäß § 5 WiStG ebenfalls einem Zuschlag von 20 %. Auch wenn zwischen den Parteien eine erweiterte Nutzungsmöglichkeit vereinbart worden ist, handelt es sich weiterhin um ein Wohnraummietverhältnis, das insgesamt den für die Vermietung von Wohnräumen geltenden Vorschriften unterliegt. Eine Aufteilung in einen gewerblichen und einen Wohnteil findet nicht statt. Deshalb ist auch die gesamte Miete, d. h. einschließlich des Teilgewerbezuschlags an § 5 WiStG zu messen, so daß auch insoweit ein zulässiges Überschreiten des ortsüblichen Zuschlags um nur 20 % zulässig ist. Es handelt sich hierbei nur um eine interne Kalkulation. Im übrigen kommt hier hinzu, daß die Parteien im vorliegenden Fall auch keinen konkreten Zuschlag vereinbart haben, sondern im Mietvertrag eine Gesamtmiete ausgewiesen ist.

Liegt bei einem teilgewerblichen Mietverhältnis der Schwerpunkt auf der Wohnraummiete, ist in die Prüfung, ob eine überhöhte Miete vorliegt, auch der Teilgewerbezuschlag einzubeziehen.

Im Mietvertrag hieß es, daß eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart war. Ein besonderer Teilgewerbezuschlag war nicht berechnet. Der Mieter machte eine Mietpreisüberhöhung geltend und verlangte Rückzahlung.

Mit Urteil vom 31. Juli 2001 wies das Landgericht Berlin die Klage überwiegend ab. Es folgte zwar der Meinung des Mieters, Wohnraummietrecht sei anzuwenden, und es liege auch eine Ausnutzung eines geringen Angebotes i. S. d. § 5 WiStG vor. Das Gericht hielt aber das Gutachten des Sachverständigen für zutreffend, der den ortsüblichen Teilgewerbezuschlag für die Zeit unmittelbar nach der Wende so berechnet hatte, daß aus einem prozentualen Zuschlag und dem Ansatz einer vollgewerblichen Miete für die anteiligen Räume ein Mittelwert gebildet wurde. Die vereinbarte Miete überschritt nicht wesentlich die ortsübliche Wohnraummiete zzgl. dem nach dieser Methode berechneten ortsüblichen Teilgewerbezuschlag.