Mietpreisüberhöhung und Mangellage 1994 in Berlin

Mietpreisüberhöhung und Mangellage 1994 in Berlin; Mietspiegel als alleiniges Beweismittel

1. Für modernisierte Altbauwohnungen waren in Berlin 1994 keine Anhaltspunkte für eine Entspannung des Wohnungsmarkts erkennbar. 2. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist die ortsübliche Vergleichsmiete für eine Mietpreisüberhöhung allein nach dem Mietspiegel zu ermitteln.

Entgegen der Ansicht der Bekl. liegen die Voraussetzungen des § 5 WiStG und insbesondere eine Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen vor. Das setzt keine generelle Wohnraummangellage voraus. Ausreichend ist vielmehr, wenn die Nachfrage höher als das Angebot ist. Das ist in Ballungsgebieten wie Berlin zu vermuten, in denen eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung gilt und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sind (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn 14). Entgegenstehende Anhaltspunkte hat die Bekl. nicht konkret dargetan. Die pauschale Behauptung, 1994 habe in Berlin keine Mangellage für Wohnraum mehr bestanden, reicht hierfür nicht aus. Es mag dahinstehen, ob dies im Hinblick auf die zwischenzeitliche Mietentwicklung auch ohne weiteres für Neubauwohnungen in der Zukunft gilt. Im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses waren Anhaltspunkte für eine Entspannung des Wohnungsmarkts nicht erkennbar, insbesondere auch nicht für modernisierte Altbauwohnungen, die zu Mieten innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spannen angeboten wurden.

Die ortsübliche Miete, die sowohl in § 2 MHG als auch in § 5 WiStG gleichlautend definiert ist, war hier an Hand der Berliner Mietspiegel zu ermitteln. Die Berliner Mietspiegel sind nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer nicht nur ein Begründungsmittel für Mieterhöhungserklärungen, sondern sie sind allgemein bekannt und spiegeln aufgrund der Vielzahl der zugrunde liegenden Daten auch die tatsächliche ortsübliche Miete wider. Sie sind deshalb in der Regel einem Sachverständigengutachten vorzuziehen, in dem der Sachverständige zwar die ortsübliche Miete für eine konkrete Wohnung ermittelt, jedoch nur auf der Grundlage von höchstens 10-12 Vergleichswohnungen. Dabei hat deren Auswahl im Hinblick auf das Ergebnis entscheidende Bedeutung, ist aber andererseits nicht nachzuprüfen. In Fällen, in denen - wie hier - bei einer typischen Berliner Altbauwohnung in Innenstadtlage ohne ganz außergewöhnliche Ausstattungsmerkmale keine Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß die Wohnung aufgrund besonderer Umstände nicht hinreichend von den statistischen Erhebungen zum Mietspiegel erfaßt wird, ist er im Rahmen der tatrichterlichen Überzeugungsbildung ein geeignetes Mittel, die ortsübliche Miete für eine Wohnung zu bestimmen, und einem Sachverständigengutachten regelmäßig vorzuziehen. Dabei sind Modernisierungsmaßnahmen keine besonderen Umstände, die einer Anwendung der Mietspiegel entgegenstehen. Denn es dürften nur noch wenige Altbauten in ihrem ursprünglichen Zustand bestehen, so daß auch modernisierte Altbauten in den Erhebungen erfaßt worden sind. Die Mietspiegel tragen dem dadurch Rechnung, daß in der Orientierungshilfe für Altbauten entsprechende Merkmale als wohnwerterhöhend aufgeführt sind, die regelmäßig Gegenstand von Modernisierungsmaßnahmen sind (z. B. Isolierglasfenster, Fußbodenheizung, Kabelanschluß, Satellitenantenne, Gegensprechanlage).

Entgegen der Auffassung des Bekl. gilt für die Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen von § 5 WiStG nichts anderes. Denn die ortsübliche Miete ist in § 5 WiStG und § 2 MHG gleichlautend definiert. Es sind keine Umstände ersichtlich, die insoweit das Ermessen des Tatrichters bei der Überzeugungsbildung von den streiterheblichen Umständen - hier die Höhe der ortsüblichen Miete - einschränken. Es mag dahinstehen, ob im Rahmen eines Ordnungswidrigkeiten- oder Strafverfahrens etwas anderes zu gelten hat. Es stellt nach Auffassung der Kammer keinen Widerspruch dar, wenn ein Vermieter nach zivilrechtlichen Grundsätzen zur Rückzahlung einer unzulässigen Miete verpflichtet ist, dies aber als Ordnungswidrigkeit oder Straftat nicht zu ahnden ist.

Auch wenn die Kammer nach den vorstehenden Ausführungen und den hier maßgeblichen Umständen kein Sachverständigengutachten eingeholt hätte, war im Rahmen der Beweiswürdigung des gesamten Prozeßstoffs einschließlich der erstinstanzlich erhobenen Beweise gemäß §§ 286, 526 ZPO auch das vom Amtsgericht eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. B. vom 22. August 1997 zu berücksichtigen. Dieses gab jedoch zu einer anderen Beurteilung keinen hinreichenden Anlaß.

Denn der Sachverständige setzt sich in dem Gutachten mit dem Mietspiegel nicht hinreichend auseinander. Er zieht zur Bestätigung der von ihm ermittelten ortsüblichen Miete jeweils die Rasterfelder D11 der Mietspiegel '94 und '96 heran, weil diese dem Wohnwert entsprechen würden. Die Mietspiegel teilen die Wohnungen jedoch nach der Bezugsfertigkeit und objektiv vorhandenen Ausstattungsmerkmalen wie Sammelheizung, Bad und WC ein. Der Wohnwert der einzelnen Wohnungen ist im Rahmen der Orientierungshilfe zu berücksichtigen, die gerade auch für modernisierte Altbauten wohnwerterhöhende Merkmale vorsieht, die bei Altbauten im Zeitpunkt ihrer Errichtung nicht vorhanden waren (z. B. Isolierglasfenster, Fußbodenheizung, Kabelanschluß, Satellitenantenne, Gegensprechanlage). Die Auseinandersetzung mit dem einschlägigen Rasterfeld D3 beschränkt sich indes darauf, daß der Sachverständige es für nicht ausgeschlossen hält, daß die Wohnung in den Bereich der oberen Kappung von 1/6 der erhobenen Werte fällt. Das erscheint vor allem deshalb bedenklich, weil die Mieten sämtlicher der von ihm herangezogenen Vergleichswohnungen den Oberwert des jeweils maßgeblichen Rasterfelds D3 von 12,84 DM/m2 (1994) bzw. 13,34 DM/m2 (1996) übersteigen, und zwar erheblich, teilweise um bis zu annähernd 100 %. Hinzu kommt, daß die Auswahl der vom Sachverständigen zum Vergleich herangezogenen Wohnungen nicht erläutert wird. Insoweit besteht keine Überprüfungsmöglichkeit. Es ist nicht ersichtlich, daß dem Sachverständigengutachten auch im konkreten Fall eine dem Mietspiegel vergleichbar breite Basis zugrunde liegt. Gerade aber im Hinblick auf die im Verhältnis zum einschlägigen Rasterfeld hohen Vergleichsmieten besteht in diesem Punkt ein Erklärungsbedarf.

Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei der Wohnung der Kl. nicht um einen Neubau. Die Voraussetzungen von § 17 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG liegen nicht vor. Allein der Umstand, daß die Wohnung der Bekl. vor den Umbau- und Modernisierungsarbeiten nicht mit einem Bad ausgestattet war, ließ deren grundsätzliche Eignung zu Wohnzwecken nicht entfallen, auch wenn die überwiegende Zahl der Wohnungen heute ein Bad hat. Denn auch heute dürften solche Wohnungen gerade im Hinblick auf die regelmäßig niedrigere Miete durchaus zu vermieten sein, wenn keine weiteren baulichen Mängel vorhanden sind. Dafür spricht vor allem, daß auch in den einschlägigen Berliner Mietspiegeln entsprechende Rasterfelder vorgesehen sind. Selbst wenn man aber eine fehlende Eignung für Wohnzwecke infolge einer Änderung der Wohngewohnheiten unterstellte, ist ein zur Änderung dieser Wohnsituation erheblicher Bauaufwand, d. h. im konkreten Fall die Kosten für den Einbau des Bads, nicht dargetan. Ein insgesamt durchschnittlich hoher Aufwand für Modernisierungs- und Umbauarbeiten reicht dafür nicht.

Aufgrund der obigen Bedenken sieht sich die Kammer im Rahmen der tatrichterlichen Beweiswürdigung nach dem derzeitigen Sachstand gehindert, die ortsübliche Miete auf der Grundlage des vorliegenden schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen festzustellen. Ohne eine weitere Ergänzung ist das Gutachten hierzu nicht geeignet. Hierzu besteht indes kein Anlaß, denn die Kammer ist aufgrund des vorliegenden Sachverhalts und der Berliner Mietspiegel in der Lage, die ortsübliche Miete für die streitgegenständlichen Zeiträume festzustellen. Das von der Bekl. in Auftrag gegebene Gutachten des Sachverständigen vom 3. März 1994 war hierbei lediglich als Parteivorbringen der Bekl. anzusehen.

Es mag sein, daß der Sachverständige auch wenn er in einem Ergänzungsgutachten oder einer mündlichen Anhörung von seinem vorliegenden schriftlichen Gutachten teilweise abweichen sollte, gleichwohl eine Miete als ortsüblich ansieht, die über den vom Mietspiegel ausgewiesenen Werten liegt. Dies gebietet eine weitere Beweisaufnahme oder die Fortführung der bisherigen nicht. Die Bekl. haben auch aus Art. 14 GG keinen Anspruch auf jede denkbare Verwertungsmöglichkeit und nicht die jeweils höchstmögliche Rendite aus einem Eigentumsobjekt. Insbesondere ist der Tatrichter danach nicht gehalten, zu seiner Überzeugungsbildung auf das Beweismittel zurückzugreifen, das zu Gunsten des Vermieters zum höchstmöglichen Mietzins führen kann (BVerfG WM IV 1992, 707).

Wann denn nun die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum für § 5 WiStG zu bejahen ist oder nicht, wird zunehmend diskutiert; in beinahe jedem Heft dieser Zeitschrift finden sich in den letzten Monaten Urteile dazu.

In ihrer neuesten Entscheidung vom 19. Mai 1998 meint die 63. Kammer des Landgerichts Berlin, für modernisierten Altbau sei in Berlin 1994 noch von einer Mangellage auszugehen. Seine entgegenstehende Behauptung müsse der Vermieter konkret (substantiiert) vortragen und unter Beweis stellen. Damit war der Weg frei für die Anwendung des § 5 WiStG. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zog die Kammer entsprechend ihrer ständigen Übung den Mietspiegel heran, obwohl in diesem Fall zwei anderslautende Sachverständigengutachten vorlagen, die höhere Mietwerte bestätigten. Ein Gutachten hatte die Vermieterin vorprozessual in Auftrag gegeben, ein anderes Gutachten war vom Amtsgericht eingeholt worden. Beide Gutachten verwertete die Kammer jedoch nicht. Das vorprozessuale Gutachten sei lediglich Parteivorbringen der Vermieterin ohne jeglichen Beweiswert; das in erster Instanz eingeholte gerichtliche Gutachten sei bedenklich und ohne weitere Ergänzung als Beweismittel nicht geeignet. Zur Einholung des Ergänzungsgutachtens oder einer mündlichen Anhörung des Sachverständigen sah die Kammer jedoch keinen Anlaß.