Mietpreisüberhöhung und Mangellage

1. Bis zum 31. August 1995 ist ein geringes Angebot an Wohnraum zu vermuten; für den Zeitraum danach trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast (Stichtagsregelung).

2. Für die Überschreitung der Wesentlichkeitsgrenze wegen höherer laufender Aufwendungen ist eine vollständige Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht nötig.

Den Kl. standen für den geltend gemachten Zeitraum Mietzinsforderungen nur in einer Gesamthöhe von 9.830,29 DM zu. Die Differenz zu dem von den Kl. geltend gemachten Mietzins ergibt sich im wesentlichen daraus, daß der für die Zeit von April 1994 bis einschließlich August 1995 vereinbarte Staffelmietzins, soweit er über den Betrag von 654,50 DM hinausging, unter Verstoß gegen § 5 WiStG und daher gemäß § 134 BGB nicht wirksam vereinbart worden ist. Für diesen Zeitraum ist gerichtsbekannt, daß ein geringes Angebot auf dem Teilmarkt der Zwei-Zimmer-Altbauwohnungen vorgelegen hat (vgl. LG Berlin 62 S 90/96). Dafür, daß hier Luxuswohnraum vorliegt, der nicht entsprechend nachgesucht gewesen sein soll, ergeben sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts keine Anhaltspunkte. (...)

Die Kl. haben auch nicht dargelegt, daß der von ihnen geforderte Mietzins zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Der Vermieter kann sich auf laufende Aufwendungen grundsätzlich nur berufen, wenn er eine Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne von § 2 II. BV aufstellt, es sei denn, es ergibt sich schon aus einer einzigen Position, daß die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird. Beides ist hier nicht der Fall.

Anderes gilt für den Zeitraum von September 1995 bis einschließlich Juni 1996. Für diesen Zeitraum kann nicht mehr als gerichtsbekannt davon ausgegangen werden, daß in Berlin ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bestand. Zumindest seit dem Jahre 1995 kam es zu einer spürbaren Bewegung auf dem Wohnungsmarkt. Mangels anderer Anhaltspunkte zur Festsetzung eines konkreten Termins, ab dem sich die Wohnungslage geändert hat, erscheint es der Kammer angemessen, auf den Stichtag des Mietspiegels 1996 abzustellen. Eine derartige "Stichtagsregelung" liegt nach Ansicht der Gerichte auch im Interesse von Mietvertragsparteien im Hinblick auf Klarheit und Abrechnungssicherheit. Um für den nachfolgenden Zeitraum von einer gemäß § 5 WiStG, § 134 BGB teilweise nichtigen Mietzinsvereinbarung ausgehen zu können, hätte es den Bekl. nach den allgemeinen Darlegungs- und Beweislastregeln somit oblegen, zu einer eventuellen Mangelsituation substantiiert vorzutragen und ggfs. auch Beweis anzubieten (LG Berlin GE 1998, 511 ff.). An dieser Stelle kann dahingestellt bleiben, inwieweit ein Mieter, der sich in einem Mietverhältnis mit überhöhter Mietzinsvereinbarung befindet, im Fall der Entspannung der Wohnungsmarktsituation zu einem Umzug verpflichtet ist, der unter Umständen auch mit erheblichem finanziellen Aufwand verbunden ist und sich daher als unwirtschaftlich darstellen könnte. Im vorliegenden Fall fehlt es schon an jeglichem Vortrag der Bekl. dazu, daß auch ab September 1995 der Wohnungsmarkt so angespannt war, daß sich für sie keine Gelegenheit zum Wohnungswechsel bot.

Daher können die Kl. den ab September 1995 geltend gemachten Mietzins grundsätzlich in voller vereinbarter Höhe verlangen.

Eines der aktuellen Probleme der Berliner Rechtsprechung ist die Frage, wann ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum vorliegt und wer das zu beweisen hat. Die Anwendung des § 5 WiStG beschränkt sich eben nicht auf die Frage, inwieweit die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschritten wird.

Mit Urteil vom 9. Juli 1998 hat die 62. Kammer des Landgerichts Berlin den gordischen Knoten durchschlagen und im Wege des autonomen Richterrechts den Stichtag 1. September 1995 festgesetzt. Für die Zeit davor wird eine Mangellage vermutet, für die Zeit danach nicht mehr. Das ist sicher praktikabel; ob es aber auch ausreichend begründet ist, erscheint schon zweifelhaft.