Mietpreisüberhöhung und Mangellage

1. Für den Teilmarkt der teilgewerblich genutzten Wohnungen ist nicht gerichtsbekannt, daß in den Jahren 1992 bis 1994 ein geringes Angebot bestand.

2. Zur Ermittlung der zulässigen Höhe eines Teilgewerbezuschlags.

Der Auskunftsklage war schon deshalb nicht stattzugeben, weil die Kl. bereits die Möglichkeit eines bestehenden Rückforderungsanspruchs aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. in Verbindung mit § 134 BGB, § 5 WiStG nicht hinreichend dargelegt haben.

Zunächst einmal fehlt es an substantiiertem Vorbringen sowie entsprechendem Beweisangebot für ihre bestrittene Behauptung, daß die Mietzinsvereinbarung und -gewährung in dem streitgegenständlichen Zeitraum unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen zustande gekommen sind. Ein geringes Angebot an Räumen der hier vorliegenden Art kann nicht als gerichtsbekannt zugrunde gelegt werden. Denn im Gegensatz zu dem der Entscheidung des Landgerichts Berlin in MM 1996, 329 zugrunde liegenden Fall handelt es sich vorliegend bei der streitgegenständlichen Wohnung nicht um preisgünstigen reinen Wohnraum, sondern um Räume, die nach ihrer Beschaffenheit zur teilgewerblichen Nutzung geeignet sind und entsprechend auch zur Vermietung angeboten wurden. Die tatsächliche und rechtliche Möglichkeit der Ausübung eines Teilgewerbes in bezug auf einen nicht unerheblichen Teil der gemieteten Wohnfläche begründet jedoch eine erhebliche Abweichung von allein zu Wohnzwecken vermieteten Räumen, die üblicherweise auch mit entsprechend höheren Mietzinsforderungen bzw. Gewerbezuschlägen einhergeht, so daß zur Beurteilung der Frage nach einem geringen Angebot auch nur auf diese Art von Mieträumen abgestellt werden kann. Dazu haben die Kl. nichts vorgetragen. Es ist aber auch nicht gerichtsbekannt oder sonst offenkundig, daß in den Jahren 1992 - 1994 die Nachfragesituation für derartigen teureren Wohnraum mit der Möglichkeit zur gewerblichen Nutzung derjenigen auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt vergleichbar gewesen ist. Die von den Kl. in ihrem Schriftsatz vom 23.3.1998 angeführten Indizmerkmale sind nach Ansicht der Kammer nicht geeignet, entsprechende Vermutungen zu begründen bzw. zum Beweis des ersten Anscheins zu gelangen.

Zweckentfremdungsverbote bzw. die Ausweisung als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf haben keinen ausreichenden Bezug zum Einzelfall, nicht einmal zu bestimmten Wohnraum-Teilmärkten. Es handelt sich überdies um Instrumente mit anderer Zielrichtung (Vermeidung von Wohnungsleerstand bzw. Kündigungsschutz), die auch von wohnungspolitischen Vorgaben abhängig sind und auch nicht ständig und wenn, dann nur nach einem entsprechenden politischen Willensbildungsprozeß aktualisiert werden.

Einer hohen Zahl von Wohnungsnotfällen kann ebenfalls keine Indizwirkung zu § 5 WiStG beigemessen werden. Denn hier spielt nicht der Umstand des geringen Angebots eine Rolle, sondern die finanzielle Situation bestimmter Bevölkerungskreise im Hinblick auf die allgemeine Wirtschaftslage oder andere soziale Gründe vielfältigster Natur.

Einer ausschließlichen bzw. ganz überwiegenden Verwendung von Formularverträgen, die von Vermieterseite entworfen wurden, kann überhaupt keine Indizwirkung zugesprochen werden. Mietvertragsformulare werden von verschiedenster Seite vorgeschlagen und unterliegen jeweils der Inhaltskontrolle nach dem AGBG, und zwar insgesamt (§ 13 AGBG) oder für den jeweiligen Einzelfall im entsprechenden Streit vor den Mietgerichten. Auch Formulare, die von der Vermieterseite nahestehenden Organisationen oder Verlagen herausgebracht werden, unterliegen dieser Prüfung, und hier vor allem auch der Selbstprüfung im Hinblick darauf, daß Formulare, die im Konfliktfall keinen Bestand haben, auch nicht zur Verwendung anempfohlen werden können.

Es hatte daher bei der allgemeinen Verteilung der Darlegungs- und Beweislast zu verbleiben, die vorliegend bei den Kl. liegt.

Daneben fehlt es im Hinblick auf die gewerbliche (von den Kl. auch tatsächlich durchgeführte) Nutzung auch an ausreichenden Ausführungen der Kl. zu der nach § 5 Abs. 2 WiStG erforderlichen erheblichen Abweichung des vertraglichen Mietzinses von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die von den Kl. ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete kann so nicht nachvollzogen werden. Zwar haben sie der teilgewerblichen Nutzung bei der Ermittlung insoweit Rechnung getragen, als daß sie den nach § 26 Abs. 2 NMV höchst zulässigen Mietzinszuschlag in ihre Berechnungen mit eingestellt haben. Dies kann jedoch im Rahmen der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels nicht als ausreichend angesehen werden. Es ist nicht davon auszugehen, daß die in § 26 Abs. 2 NMV festgelegte Bemessung eines zulässigen Gewerbezuschlags dem Wert der gewerblichen Nutzungsmöglichkeit auf dem freien Wohnungsmarkt entspricht. Denn die im Rahmen des § 26 Abs. 2 NMV getroffene Bemessung soll dem Umstand Rechnung tragen, daß es sich um öffentlich geförderte Räume handelt, die daher im vorgegebenen Rahmen auch im Hinblick auf die gewerbliche Nutzung der Preisbindung unterliegen sollen. Dagegen entwickeln sich die Teilgewerbezuschläge auf dem preisfreien Wohnraum allein nach den Marktgesetzen und unter Beschränkung allein nach § 134 BGB, § 302 a StGB. Da die Kl. darüber hinaus zur Größe der teilgewerblich genutzten Fläche widersprüchliche Angaben gemacht haben (während in der Klageschrift von einer gewerblich genutzten Fläche von 59 qm ausgegangen wird, sollen es nach dem Schriftsatz vom 23.3.1998 nur noch 27 qm sein) und zu Art und Intensität der Nutzung nicht hinreichend substantiiert vorgetragen haben, konnte die Richtigkeit des in Ansatz gebrachten Wertes für die Gestattung der teilgewerblichen Nutzung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht beurteilt werden.

Mit ihrem Urteil vom 16. April 1998 hatte die Kammer sich mit einer Mietpreisüberhöhung für teilgewerblich genutzten Wohnraum zu beschäftigen. Hier ging es um den Zeitraum ab 1992. Solche Wohnungen bilden einen eigenen Teilmarkt; ob für diesen Teilmarkt 1992 noch eine Mangellage im Sinne des Gesetzes bestand, hatte der Mieter nicht dargelegt. Seine Klage wurde deshalb abgewiesen. Die von ihm vorgetragenen Indizien hielt das Landgericht nicht für ausreichend.