Mietpreisüberhöhung und Mangellage

1. Für die Anwendung des § 5 WiStG darf nicht auf den allgemeinen Wohnungsmarkt abgestellt werden, sondern auf eine Mangellage im Sinne des Gesetzes für einen konkreten Teilmarkt.

2. Lagen bei Abschluß des Mietvertrages die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vor, muß der Mieter darlegen, mit welchen Handlungen später der Vermieter ein geringes Angebot ausnutzte.

Die Zahlungsklage ist unbegründet, denn die Kl. haben die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht schlüssig dargelegt. Unabhängig davon, daß die Kl. bei ihrer Berechnung unzulässigerweise von einer Nettomiete ausgehen (vertraglich geschuldet ist eine Bruttomiete), fehlt es an der Darlegung der Ausnutzung eines geringen Angebots durch die Bekl. Für die Anwendung des § 5 WiStG darf nicht auf den allgemeinen Wohnungsmarkt abgestellt werden, sondern es muß immer geprüft werden, ob auf dem konkreten Teilmarkt (OLG Hamm ZMR 1995, 212) eine Mangellage im Sinne des Gesetzes besteht. Den Ausführungen von Hentschel (MM 1998, 305), der lediglich auf den allgemeinen Wohnungsmarkt abstellt, ist deshalb nicht zu folgen. Der Mieter kann in einem solchen Fall sich nicht auf Indizien wie das Bestehen einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung berufen (vgl. LG Berlin GE 1998, 551).

Dazu kommt, daß die Kl. hier auf das Urteil des Amtsgerichts Tiergarten (GE 1998, 553) hingewiesen worden sind, wonach entsprechend einem dort eingeholten Sachverständigengutachten ein geringes Angebot im fraglichen Zeitraum nicht mehr vorlag. Die schlichte Berufung der Kl. auf Sachverständigengutachten ist dann ein unzulässiger Ausforschungsbeweis.

Schließlich fehlt es auch an einer Darlegung der Kl., daß die Bekl. ein geringes Angebot ausgenutzt hätten. Nach dem eigenen Vortrag der Kl. war dies bei Vertragsabschluß nicht der Fall. Durch welche Handlungen die Bekl. seitdem ein geringes Angebot wann ausgenutzt hätten, tragen die Kl. nicht vor. Zwar können auch Handlungen wie Mieterhöhungen, Verweigerung der Genehmigung zur Untervermietung oder der Aufnahme des Lebensgefährten in den Mietvertrag den Tatbestand des § 5 WiStG erfüllen, unabhängig vom Vertragsabschluß. Die Kl. haben dazu jedoch nichts vorgetragen.

Die Zahlungsklage ist daher unschlüssig (vgl. zusammenfassend auch Lammel, Wohnraummietrecht, S. 642, Rdn. 64 zu § 5 WiStG).

In dem vom Amtsgericht Tiergarten mit Urteil vom 14. September 1998 entschiedenen Fall ging es schließlich um einen Mietvertrag aus dem Jahre 1969, bei dem der Mieter ab September 1997 eine Mietpreisüberhöhung geltend machte. Bei Vertragsabschluß lagen die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vor, so daß der Mieter hier hätte vortragen müssen, durch welche Handlungen der Vermieter später ein geringes Angebot ausgenutzt hätte (vgl. Beuermann, GE 1997, 584).