Mietpreisüberhöhung und laufende Aufwendungen

Mietpreisüberhöhung und laufende Aufwendungen; Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Gesamterträgen des Hauses

1. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht nur bei § 2 Abs. 1 MHG, sondern auch bei Rückforderungsansprüchen nach §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alt., 134 BGB iVm. § 5 WiStG nach dem Mietspiegel zu ermitteln.

2. Ein Überschreiten der 20 %-Grenze nach § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG (sog. Kostenmiete) ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Gesamteinnahmen der Wirtschaftseinheit hinter den gesamten laufenden Aufwendungen für die Wirtschaftseinheit zurückbleiben. Daß allein die Einnahmen einer Wohnung hinter den für diese Wohnung anfallenden Kosten zurückbleiben, genügt nicht.

Die Kl. können gemäß § 812 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG in Höhe von 14.041,47 DM teilweise Rückzahlung der für Januar 1992 bis Dezember 1996 gezahlten Mieten verlangen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. unterliegt nicht nur die Höhe der bei Vertragsbeginn vereinbarten Miete der Überprüfung nach § 5 WiStG. Nach dieser Vorschrift verstößt nämlich nicht nur die Vereinbarung einer Miete in unzulässiger Höhe gegen ein gesetzliches Verbot im Sinne von § 134 BGB, sondern auch jeweils deren Annahme. Deshalb sind auch die späteren Zahlungen der Kl. teilweise ohne Rechtsgrund erfolgt, soweit diese die jeweils höchstens zulässige Miete überstiegen haben.

Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht ebenfalls davon ausgegangen, daß die Mieten keinem Bestandsschutz unterlagen. Denn die Bekl. hat die Voraussetzungen eines etwaigen Bestandsschutzes nicht dargetan. Es ist nicht ersichtlich, daß die vereinbarten Mieten nach den zum 31. Dezember 1987 ausgelaufenen Preisvorschriften für Altbauten in Berlin zulässig waren. Es handelt sich hierbei um eine Ausnahme von einem gesetzlichen Verbot, auf die sich der Vermieter berufen kann und die er ggf. substantiiert einzuwenden hat. Es ist nicht Sache des Mieters darzulegen, daß gegen seine nach den geltenden Vorschriften begründete Forderung keine Einwände des Vermieters bestehen.

Das Amtsgericht hat auch zutreffend die ortsübliche Miete unter Heranziehung der geltenden Mietspiegel ermittelt. Diese ist sowohl in § 2 Abs. 1 MHG als auch in § 5 Abs. 2 WiStG gleichlautend definiert, so daß auch im Rahmen der letztgenannten Vorschrift nicht von vornherein der Höchstwert des jeweiligen Rasterfelds des Mietspiegels zu berücksichtigen ist. Die ortsübliche Miete ist nach der ständigen Rechtsprechung der Kammer vielmehr auch für den Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB in Verbindung mit § 5 WiStG konkret innerhalb der vom Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an Hand der Orientierungshilfe zu ermitteln.

Die vom Amtsgericht vorgenommene Einordnung innerhalb der einschlägigen Rasterfelder (K4 für den Mietspiegel '92 und K3 für die Mietspiegel '94 und '96) und die auf dieser Grundlage ermittelte jeweils höchstens zulässige Miete ist nicht zu beanstanden.

(wird ausgeführt) Ohne Erfolg beruft sich die Bekl. ferner darauf, daß die ihr entstehenden laufenden Aufwendungen ein Überschreiten der ortsüblichen Miete nicht nur um 20 %, sondern um bis zu 50 % rechtfertigten.

Dabei kann auch unter Berücksichtigung ihrer Erläuterungen in der Berufungsbegründung dahinstehen, ob ihr tatsächlich laufende Kosten in der geltend gemachten Höhe entstanden und sie auch in jenem Umfang zu berücksichtigen sind, wie sie die Bekl. in den von ihr vorgelegten Kostenaufstellungen vom 3. April 1997 angegeben hat. Denn die laufenden Aufwendungen sind grundsätzlich an Hand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung darzulegen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 18 c). Diesen Anforderungen genügen die Aufstellungen der Bekl. schon deshalb nicht, weil sie keine Erträge des Hauses ausweisen. Daß die Einnahmen für die Wohnung der Kl. hinter den für diese Wohnung anfallenden Aufwendungen zurückbleiben, genügt insoweit nicht.

Denn nur wenn die Gesamteinnahmen hinter den gesamten laufenden Kosten zurückbleiben, sind die die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigenden Entgelte "zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich". Diese Formulierung in § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG ist an § 8 Abs. 1 WoBindG angelehnt. Nach den dort für die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau in Bezug genommenen §§ 8 a und 8 b WoBindG ist die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete (Kostenmiete) in Verbindung mit den Vorschriften der II. BV zu ermitteln. Aus dieser Anknüpfung folgt der Wille des Gesetzgebers, daß die für die Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau geltenden Vorschriften auch bestimmen sollen, ob bei einem nicht preisgebundenen Wohnraum die Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist (vgl. BGH GE 1995, 749; KG GE 1998, 293).

Die Bezugnahme auf die Vorschriften für den öffentlich geförderten Wohnungsbau hat aber auch zur Konsequenz, daß diese als einheitliches System grundsätzlich insgesamt heranzuziehen sind und deshalb neben den tatsächlich entstehenden Kosten auch lediglich fiktive Ansätze wie etwa Eigenkapitalverzinsung und Mietausfallwagnis zu berücksichtigen sind (BGH a.a.O.). Damit geht einher, daß auch die Grundsätze der Durchschnittsmiete in § 8 a Abs. 5 WoBindG anzuwenden sind. Diese richtet sich jedoch nicht nach den Aufwendungen für die einzelne Wohnung, sondern nach den Gesamtaufwendungen für das jeweilige Haus bzw. die jeweilige Wirtschaftseinheit. Auf der Grundlage dieser Durchschnittsmiete ist die Miete für die einzelne Wohnung (Einzelmiete) zu bilden. Dabei kann diese durchaus höher oder niedriger als die für die Wohnung entstehenden Kosten sein. Entscheidend ist allein, daß der Durchschnitt der Einzelmieten die Kostenmiete nicht übersteigt, § 8 a Abs. 5 S. 2 WoBindG. Daraus folgt, daß Mehreinnahmen in Teilen des Hauses bzw. der Wirtschaftseinheit die Mindereinnahmen in anderen Teilen ausgleichen.

Nach Sinn und Zweck von § 5 Abs. 1 S. 3 WiStG soll ein Vermieter, der eine über der Wesentlichkeitsgrenze liegende Miete verlangt, ausnahmsweise dann in gewissem Umfang privilegiert werden, wenn er aus den Erträgen letztlich keinen Gewinn erzielt (BGH a.a.O.; KG a.a.O.). Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus diesen Entscheidungen indes nicht, daß bei den Erträgen allein auf die jeweilige einzelne Wohnung abzustellen ist. Abgesehen davon, daß sie als Ausnahmevorschrift grundsätzlich eng auszulegen ist, ist auch insoweit der oben dargelegte Wille des Gesetzgebers zu berücksichtigen, als die Vorschriften über die Kostenmiete für den öffentlich geförderten Wohnungsbau insgesamt heranzuziehen sind, die grundsätzlich Wirtschaftseinheiten zugrunde legen.

Nach § 5 WiStG darf die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschritten werden, wenn der Vermieter laufende Aufwendungen in entsprechender Höhe nachweist. Der Vermieter muß eine Berechnung über die Kostenmiete vorlegen wie im preisgebundenen Neubau.

Mit Urteil vom 28. April 1998 bestätigt die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung, wonach die Berufung auf die laufenden Aufwendungen allein nicht genügt, sondern daß auch die Erträge mit zu berücksichtigen sind. Nicht ausreichend soll die Angabe der Einnahmen für die Wohnung sein, sondern es müssen die Gesamteinnahmen der Wirtschaftseinheit angegeben werden.

Das Urteil ist in mehrerer Hinsicht zweifelhaft. Zu dem Tatbestandsmerkmal "Ausnutzung eines geringen Angebotes" wird kein Wort verloren, obwohl es immerhin um einen Zeitraum bis Dezember 1996 ging. Daß die Kammer mit ihrer Forderung nach einer kompletten Wirtschaftlichkeitsberechnung einschließlich der Erträge von der Rechtsprechung (und Literatur) abweicht, hat sie möglicherweise selbst nicht klar gesehen (siehe Anmerkung von Beuermann, GE 1998, 711).