Mietpreisüberhöhung und Beweislast für Bestandsschutz

Die Höhe der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Miete für eine Altbauwohnung ist vom Vermieter vorzutragen, wenn er sich gegenüber dem Vorwurf einer Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) auf Bestandsschutz berufen will. (Änderung der Rechtsprechung)

Die Mietpreisüberhöhung gem. § 5 WiStG kann festgestellt werden, auch wenn die Bekl. die am 31. Dezember 1987 zulässige Miete für die vorliegende Altbauwohnung nicht dargetan haben. Zwar genießt diese preisrechtlich zulässige Miete nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 1991, 1033) Bestandsschutz. Die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete ist aber nicht vom Mieter, sondern vom Vermieter vorzutragen, wenn er sich auf diesen Bestandsschutz berufen will; insoweit hält die erkennende Kammer in ihrer nunmehrigen Besetzung an ihrer früheren Rechtsprechung (GE 1995, 939) nicht mehr fest. Der Mieter, der sich auf eine Mietzinsüberhöhung gem. § 5 WiStG beruft, muß (nur) die Voraussetzungen dieses gesetzlichen Verbots dartun. Soweit dieses Verbotsgesetz dagegen aus Gründen des Bestandsschutzes unanwendbar sein soll, handelt es sich um einen Ausschlußtatbestand, dessen Voraussetzungen von demjenigen darzulegen sind, der ihn geltend macht, also vom Vermieter. Dies gilt um so mehr, wenn es - wie im vorliegenden Fall - um die zulässige Miete lange Zeit nach Auslaufen der Mietpreisbindung geht, denn angesichts der allgemeinen Mietenentwicklung für Altbauwohnungen in Berlin wird die 1987 preisrechtlich zulässige Miete nur in Ausnahmefällen mehr als 20 % über der Miete liegen, die in den 90er Jahren ortsüblich ist. Für die Darlegungslast des Vermieters hinsichtlich der am 31. Dezember 1987 zulässigen Miete spricht ohnehin, daß hierfür Umstände aus der Vermietersphäre maßgebend sind, die der Mieter in aller Regel nicht zu erkennen vermag. Müßte der Mieter gleichwohl zur Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete vortragen, wäre er davor, zur Zahlung einer gesetzwidrig überhöhten Miete verurteilt zu werden, nur dann geschützt, wenn das Gericht die Entscheidung über die Zahlungsklage des Vermieters so lange zurückstellt, bis der Mieter eine Auskunft zur preisrechtlich zulässigen Miete - erforderlichenfalls im Wege der Widerklage und Zwangsvollstreckung - erlangt hat.

Nach ständiger Rechtsprechung des Landgerichts Berlin genießen die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mieten in Berlin-West Bestandsschutz, so daß eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG jedenfalls in dieser Höhe nicht in Betracht kommt. Ein Teil der Rechtsprechung folgert daraus, daß der Mieter, der sich auf eine Überhöhung beruft, zunächst vom Vermieter Auskunft über die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete verlangen muß, notfalls auch mit einer Klage.

Mit Urteil vom 20. Februar 1998 hat die ZK 65 des Landgerichts ihre bisherige Rechtsprechung geändert und meint, der sich auf Bestandsschutz berufende Vermieter habe die Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete darzulegen.