Mietpreisüberhöhung nur für preiswerten Wohnraum

Mietpreisüberhöhung nur für preiswerten Wohnraum; Verpflichtung zur Mietsenkung wegen Veränderung der Marktsituation bei vorfristiger Kündigung durch Mieter

1. Eine Mietpreisüberhöhung kommt nur für billigen Wohnraum in Betracht, da im übrigen keine Mangellage vorliegt.

2. Nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage kann der Vermieter verpflichtet sein, in Anpassung an die geänderte Marktsituation den Mietzins zu senken.

Die Kl. haben den Bekl. eine 99 m2 große Dachgeschoßwohnung zu einem Staffelmietzins von 2.000 DM vermietet, der jährlich um 100 DM steigen sollte. Das Mietverhältnis wurde ausdrücklich als Zeitmietvertrag bis zum 31.7.1997 bezeichnet. Die Bekl. hat mit Schreiben vom 19.4.1995 das Mietverhältnis "per 1.8.1995" gekündigt und im Juni 1995 die Schlüssel zurückgegeben. Zahlungen wurden seit Juni 1995 nicht mehr geleistet. Die Kl. haben erst zum 1.9.1996 neue Mieter gefunden, mußten aber den Mietzins auf 1.500 DM senken. Sie verlangen von der Bekl. Fortzahlung der Miete bzw. Ersatz des Mietausfalls.

Die Bekl. ist verpflichtet, den Kl. 22.500 DM nebst der nachgewiesenen Verzugszinsen in Höhe von 8,5 % zu zahlen.

Die Bekl. ist ein Zeitmietverhältnis eingegangen, das grundsätzlich "mit dem Ablaufe der Zeit, für die es eingegangen ist," endigt, § 564 Abs. 1 BGB. Grundsätzlich schuldet sie den Kl. nach § 535 Satz 2 BGB den vereinbarten Mietzins bis zum Vertragsende, also dem 31.7.1997. (...)

Den grundsätzlich bestehenden Ansprüchen der Kl. kann die Bekl. nicht mit Erfolg entgegenhalten, daß ihr deswegen ein Anspruch nach §§ 812 ff. BGB zustehe, weil sie den Mietzins in der Zeit vom 1.8.1993 bis zum 31.5.1995 überzahlt habe. Die Meinung der Bekl., der von ihr verabredete Mietzins sei nach § 5 WiStG unwirksam, kann nicht geteilt werden.

Der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG setzt nach Absatz 1 Satz 2 der genannten Bestimmung voraus, daß der überhöhte Mietzins "infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen" vereinbart wurde. Diese Voraussetzung ist hier nicht erfüllt.

Zutreffend weist die Bekl. darauf hin, daß eine Mangelsituation durch das Bestehen einer Zweckentfremdungsverordnung, durch die Ausweisung eines Gebietes als ein solches mit erhöhtem Wohnbedarf und auch dadurch indiziert wird, daß die Nachfrage nach Sozialwohnungen das Angebot deutlich übersteigt. Diese Voraussetzungen sind für Berlin sämtlich gegeben, machen jedoch deutlich, daß es billiger Wohnraum ist, an dem es mangelt. Wer für jeden Quadratmeter, wie es die Bekl. getan hat, 22 DM ausgeben kann, hat heute und hatte auch damals die freie Wahl. Ihm gegenüber ist eine Mangelsituation auf dem Wohnungsmarkt nicht ausgebeutet worden.

Danach steht der Bekl. gegen die Kl. ein Rückforderungsanspruch, den sie zur Aufrechnung stellen könnte, nicht zu. Den Kl. steht jedoch nicht der volle Betrag zu, den sie mit der Bekl. vereinbart haben.

Dauerschuldverhältnisse wie es Mietverträge sind, beruhen auf der Annahme des Fortbestehens der bei Vertragsabschluß vorhandenen Geschäftsgrundlage. Grundlage eines jeden Rechtsgeschäftes ist es, daß Leistung und Gegenleistung einander - annähernd - entsprechen. Dieses "Äquivalenzverhältnis" dürfte zu der Zeit gestimmt haben, als die Parteien den Mietvertrag abgeschlossen haben. Damals war infolge der "Nachwende-Euphorie" ein erheblicher Zustrom nach Berlin zu verzeichnen mit einer entsprechenden Nachfrage nicht nur im Gewerbe-, sondern auch im Wohnraummietbereich. Inzwischen hat eine "Berlin-Flucht" eingesetzt, die im Bereich der Raummiete zu einem erheblichen Preisverfall geführt hat. Die Kl. selbst machen dies deutlich, indem sie - unwidersprochen - vortragen, daß es ihnen trotz intensivster Suche erst nach einem Leerstand von 14 Monaten möglich war, die von der Bekl. angemietete Wohnung zu vermieten, und zwar mit einem Preisnachlaß von rund 53 %.

In einem solchen Fall gebieten aber Treu und Glauben, das Äquivalenzverhältnis wiederherzustellen und den Mietzins der geänderten Marktsituation anzupassen. Fordern dürfen die Kl. von der Bekl. daher eben den Betrag, den sie als marktgerecht seit September 1996 erzielen, also eine Monatsmiete von 1.500 DM.

Diesen Betrag den Kl. zu zahlen, ist die Bekl. für die Zeit vom 1.6.1995 bis zur Wiedervermietung, also dem 31.8.1996, zu verurteilen.

Es kann in Berlin beinahe schon als herrschende Meinung in der Rechtsprechung angesehen werden, daß eine Mietpreisüberhöhung im Sinne des § 5 WiStG nicht in jedem Falle anzunehmen ist, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überschritten wird. Hinzu kommen muß nämlich die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbarem Wohnraum, was zwar im Regelfall bei einer "normalen" Wohnung noch immer angenommen werden kann. Bei ungewöhnlichen Umständen, wozu auch der Mietpreis gehört, trägt jedoch der Mieter die Darlegungs- und Beweislast einer Mangellage.

Das Landgericht Berlin hat deshalb mit seinem Urteil vom 2. Dezember 1997 die Rückzahlungsklage eines Mieters einer Luxuswohnung im Grunewald abgewiesen. Die eingereichten drei Sonntagsausgaben der Berliner Morgenpost reichten dem Landgericht nicht für einen substantiierten Vortrag aus. Lesenswert sind auch die Ausführungen des Gerichts zur Sittenwidrigkeit, zum Möblierungszuschlag und zur teilgewerblichen Nutzung.

Auf derselben Linie liegt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg mit seinen Urteilen vom 25. November und 16. Dezember 1997. Die zusätzliche Erwägung des Amtsgerichts, der Eigentümer habe einen Anspruch auf Eigenkapitalverzinsung von 8 % und könne so auch seine Miete kalkulieren, ist allerdings kaum überzeugend. Nach einhelliger Auffassung ist bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf den Wohnwert abzustellen und nicht etwa auf Kostengesichtspunkte. Daß für § 5 WiStG etwas anders zu gelten habe, ist, soweit ersichtlich, bisher von niemandem vertreten worden. Im Urteil vom 16. Dezember 1997 hält das AG Tempelhof-Kreuzberg den Vermieter bei einem längerfristigen Mietvertrag für verpflichtet, starke Senkungen des allgemeinen Mietzinsniveaus an den Mieter weiterzugeben. Hier sei die Geschäftsgrundlage weggefallen, da die Leistung nicht mehr der Gegenleistung entspreche. Der Mieter hat dann einen Anspruch auf Vertragsanpassung, also auf Herabsetzung der vereinbarten Miete.