Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz

Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz; Ausnutzung einer Mangellage; Beweislastverteilung

1. Die Annahme einer überhöhten Miete gem. § 5 Wirtschaftsstrafgesetz erfordert einen Kausalzusammenhang zwischen der Mangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete; ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete etwa deshalb zu bezahlen, weil er aus persönlichen Gründen - wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will.

2. Das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war; dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.

3. Beruft sich der Mieter auf eine sittenwidrige Mietzinsvereinbarung nach § 138 BGB, hat er unter anderem darzulegen, daß der Vermieter eine Zwangslage des Mieters ausgenutzt hat.

Die Kl. hat die Bekl. erstinstanzlich teilweise erfolgreich auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete für die Monate Juni bis Dezember 1997 verklagt. Die Berufung der Bekl. führte zur Aufhebung des amtsgerichtlichen Urteils und vollständigen Klageabweisung.

Die Berufung der Bekl., mit der diese die vollständige Abweisung der Klage anstreben, hat in der Sache Erfolg. Der Kl. steht der erstinstanzlich (teilweise) zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete der Monate Juni bis Dezember 1997 in Höhe von insgesamt 1.883,44 Euro gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Zahlungen erfolgten stets mit Rechtsgrund, da die Vereinbarung zur Miethöhe wirksam war.

Die Vereinbarung im Mietvertrag verstößt nicht gegen § 5 WiStG. Dabei kann die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete offenbleiben. Selbst bei objektiver Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % bestünde kein Rückzahlungsanspruch der Kl. Denn die Kl. hat nicht dargetan, daß die Bekl. bei Vertragsschluß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hätten. Nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2004, 540) ist das Tatbestandsmerkmal der "Ausnutzung eines geringen Angebots" (§ 5 Abs. 2 WiStG) nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war. Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wohnungssuche er bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. Der BGH führt in dieser Entscheidung u.a. aus: (vgl. insoweit den Abdruck in GE 2004, 540 II.2b) und 2c)).

Die Kl. hat bereits in der Klageschrift nicht nur die Wohnungssuche, sondern vor allem die Ausgangssituation geschildert. Danach wird ersichtlich, daß es der Kl. und ihrem damaligen Verlobten und jetzigen Ehemann darauf ankam, eine in einer ruhigen Seitenstraße, nicht im EG gelegene, mindestens vier Zimmer große Wohnung im Bereich Richardplatz (Ortsteil Rixdorf von Neukölln) anzumieten, weil sich das gesamte Leben (Arbeit, Freunde, Verwandte, Schule und Kita der Tochter, Kirchengemeinde) in diesem Teil Neuköllns abspielte und die Kl. einen Wegzug - verbunden mit weiteren Wegen - nicht auf sich nehmen wollte. Bei dieser Ausgangslage kommt eine Ausnutzung der Mangellage nicht in Betracht. Der BGH, der einen Kausalzusammenhang zwischen der Mangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete fordert, hat für das Fehlen dieses Kausalzusammenhanges ausdrücklich das Beispiel genannt, daß der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa deshalb, weil er aus persönlichen Gründen - beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will. So liegt der Fall im Ergebnis hier. Die Kl. weist selbst nach, daß in Berliner Tageszeitungen in der Zeit vor Abschluß des Mietvertrages zwischen 319 und 262 Wohnungen der in Aussicht genommenen Größe angeboten wurden. Dieser Vergleich hat bereits die Schwäche, daß sicher nicht alle entsprechenden Wohnungen Berlins damit erfaßt sind, zumal mit einer Ausnahme für einen Tag immer nur eine Tageszeitung ausgewertet ist, was sicherlich nicht repräsentativ ist. Die Kl. beschränkte ihren Blick jedoch sogleich auf Neukölln, wo nur zwischen 13 und 20 Wohnungen angeboten wurden. Dieses Angebot reduzierte sich dann sicherlich noch einmal auf Rixdorf (Richardplatz). Damit stand für die Kl. bei Abschluß des Mietvertrages allein im Vordergrund, die Wohnung wegen ihrer Lage zu bekommen. Die Kl. trägt nicht einmal vor, daß sie auf den Abschluß des Mietvertrages über die streitbefangene Wohnung angewiesen war, weil es keine andere günstigere Wohnung gab. Dies konnte die Kl. gar nicht wissen, weil sie von vornherein alle übrigen Bezirke bei ihrer Suche ausblendete.

Die Vereinbarung der Miete verstößt auch nicht gegen § 138 BGB. Dabei kann für die Entscheidung offenbleiben, ob ein derartiger Verstoß bereits bei 50 % Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete oder erst bei deren Überschreitung um 100 % einsetzt. Denn die Kl. hat eine ortsübliche Vergleichsmiete von 611,10 DM bzw. ab September 1997 von 664,65 DM behauptet und dargelegt, wobei ausgehend von beiden Werten die ortsübliche Miete durch die vereinbarte Miete um mehr als 100 % überschritten wäre. Erforderlich wäre jedoch, daß die Kl. die Ausnutzung einer Zwangslage durch die Bekl. dargelegt hätte. Daran scheitert es im vorliegenden Fall aus den o. g. Gründen. Soweit die Kl. in zweiter Instanz "vielschichtige Lebensumstände" anführt, die sie zur getroffenen Wohnungswahl geführt hätten, folgt daraus nichts anderes. Denn diese vielschichtigen Lebensumstände stellen nichts anderes dar, was die Kl. nicht schon in erster Instanz in der Klageschrift vorgetragen hätte. Allein ein in Betracht kommender Schulwechsel ihrer Tochter kann eine Zwangslage ebenfalls nicht begründen. Dabei kann offenbleiben, ob allein ein Schulwechsel eine Zwangslage begründen kann. Der Kl. wäre es zumutbar gewesen, diesen Schulwechsel etwa dadurch zu vermeiden, daß sie oder ihr damaliger Verlobter und jetziger Ehemann die Tochter auf dem Weg zur Arbeit nach Neukölln in die Schule gebracht hätte. Selbst wenn man der Kl. den Bedarf für eine Vier-Zimmer-Wohnung zuerkennt, hätte sie diesen Bedarf möglicherweise in einem anderen Bezirk Berlins decken können. Ihre Fixierung auf Neukölln (Ortsteil Rixdorf) zeigt jedoch, daß ihre Sonderwünsche im Vordergrund standen und ihre Zwangslage nicht kausal für den Abschluß dieses Mietvertrages war; dies war allein ihr Wunsch, Rixdorf nicht verlassen zu müssen. (...)

Eine überhöhte Miete (20 % über der ortsüblichen) liegt nur vor, wenn zur rechnerischen Überhöhung ein kausaler Zusammenhang zwischen einer Wohnraummangellage und der Vereinbarung einer überhöhten Miete kommt. Ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete etwa deshalb zu bezahlen, weil er aus persönlichen Gründen - wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will.

Eine Mieterin hatte ihre Vermieterin erstinstanzlich erfolgreich auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete verklagt. Es ging um den Zeitraum Juni bis Dezember 1997. Die Berufung der Vermieterin führte zur Aufhebung des Amtsgerichtsurteils und vollständigen Klageabweisung.

Selbst bei objektiver (rechnerischer) Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % bestehe kein Rückzahlungsanspruch, denn die Mieterin hätte nicht bewiesen, daß die Vermieterin bei Vertragsschluß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt hätte. Das sei nur dann anzunehmen, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Vereinbarung der Miete im Einzelfall ursächlich war, was der Mieter darlegen muß. Dazu muß er angeben, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind, und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.

In dem betreffenden Fall hatte die Beweisaufnahme ergeben, daß die Mieterin mit ihrer Familie nach ganz konkreten Ausschließlichkeitskriterien eine Wohnung suchte: ruhige Seitenstraße, kein Erdgeschoß, mindestens vier große Zimmer, nur im Bereich Richardplatz (Ortsteil Rixdorf von Neukölln). Dort nämlich spielte sich das gesamte Leben ab (Arbeit, Freunde, Verwandte, Schule und Kita der Tochter, Kirchengemeinde). Die Fixierung auf Neukölln (Ortsteil Rixdorf) zeige jedoch, daß die Sonderwünsche der Mieterin im Vordergrund standen, Rixdorf nicht verlassen zu müssen.