Mietpreisüberhöhung kein Kündigungsgrund

1. Die Vereinbarung einer die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteigenden Miete berechtigt den Wohnraummieter nicht zur Kündigung aus wichtigem Grund.

2. Das Ansteigen der Mieten ist ebensowenig wie das Zweckentfremdungsverbot ein hinreichendes Indiz für das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen.

(...) dd) (1) Grundsätzlich führt ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG dazu, daß für das betreffende Mietverhältnis die ortsübliche Vergleichsmiete im Rahmen der Wesentlichkeitsgrenze maßgeblich ist, wie sie das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil ermittelt hat. Es besteht vor diesem Hintergrund kein Anlaß dafür, die Möglichkeit einer Kündigung aus wichtigem Grund zu eröffnen, denn die Interessen des Mieters werden durch diese Rechtsfolge hinreichend geschützt. Im übrigen waren die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 WiStG entgegen der Auffassung, die das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertreten hat, nicht erfüllt. Der Bekl. hat nicht substantiiert dargetan, daß der Vertragsabschluß vom 24. Februar 1997 auf der Ausnutzung einer Mangellage im Sinne des § 5 Abs. 2 WiStG beruhte, die in bezug auf das konkrete Marktsegment bestanden hätte.

(2) Das Amtsgericht hat in dem angefochtenen Urteil argumentiert, es lägen hinreichende Indizien dafür vor, daß die W. & Q. GmbH & Co. KG bei Abschluß des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen ausgenutzt habe. Diese Argumentation steht nicht in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, der in seinem Versäumnisurteil vom 28. Januar 2004 (GE 2004, 540) ausgeführt hat:

"Zutreffend ist der rechtliche Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, daß die Vereinbarung einer Miete nichtig ist und der Mieter deshalb einen Rückforderungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung hat, soweit die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigt und sich der Vermieter diese Miete unter Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen hat versprechen lassen (...). Zu Unrecht hat das Berufungsgericht jedoch angenommen, im vorliegenden Fall sei eine Ausnutzung in diesem Sinne anzunehmen, weil keine Gründe dafür erkennbar seien, daß der Kl. und seine Ehefrau ein besonderes Interesse gerade an dieser Wohnung gehabt hätten und die Situation auf dem Wohnungsmarkt deshalb für die Mietzinsbildung keine Rolle gespielt habe. (...)

Die Frage, wann das Tatbestandsmerkmal der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen erfüllt ist, ist in Rechtsprechung und Schrifttum allerdings umstritten. Teilweise wird die Meinung vertreten, es sei ausreichend und erforderlich, daß sich der Vermieter die gegebene Lage auf dem Wohnungsmarkt bewußt zunutze mache; ein Indiz oder ein Anscheinsbeweis hierfür liege beispielsweise dann vor, wenn wie hier eine Zweckentfremdungsverbot-Verordnung oder eine Ausweisung der Gemeinde als Gebiet mit erhöhtem Wohnbedarf bestehe. Die daraus folgende Vermutung habe der Vermieter zu entkräften (...). Nach anderer Ansicht erstreckt sich die Darlegungs- und Beweislast des Mieters zum Merkmal der "Ausnutzung" im Rückforderungsprozeß auch auf die Situation des Mieters im Einzelfall. Danach muß der Mieter, der sich darauf beruft, der Vermieter habe eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG ausgenutzt, im einzelnen darlegen, welche Bemühungen er bei der Suche nach einer angemessenen Wohnung unternommen hat und weshalb diese Suche erfolglos geblieben ist (...). Der Senat teilt die letztgenannte Auffassung. (...)

Nach diesen Grundsätzen ist eine Beweiserleichterung in Gestalt eines Anscheinsbeweises oder einer Vermutung zugunsten des Mieters weder geboten noch gerechtfertigt.

(wird ausgeführt)

Dem Mieter ist es ohne weiteres möglich und zumutbar, darzulegen, ob in seinem konkreten Fall der Vermieter die Lage auf dem Wohnungsmarkt zur Vereinbarung einer unangemessen hohen Miete ausgenutzt hat. Dazu braucht er lediglich vorzutragen, welche Bemühungen er bei der Wohnungssuche bisher unternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und daß er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluß des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war. (..) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann die Existenz eines Zweckentfremdungsverbots oder einer ähnlichen Verordnung nicht ausreichen, um ohne weitere tatsächliche Grundlagen das Merkmal der unzulässigen Ausnutzung einer Wohnungsmangellage zu bejahen.

(3) Die Kammer schließt sich den zutreffenden Ausführungen des BGH in dem vorgenannten Versäumnisurteil in vollem Umfang an, denn auch in dem vorliegenden Fall liegt die Darlegungs- und Beweislast für die behauptete Wirksamkeit der Kündigungen vom 19. September 1997 und vom 12. April 1999 und die rechtsvernichtende Einwendung, daß die Staffelmietvereinbarung in § 7 des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 teilweise nichtig sei, bei dem Bekl. Dessen unsubstantiiertes Vorbringen genügt nicht den Anforderungen an die prozessuale Darlegungspflicht, soweit es die tatbestandliche Voraussetzung des Ausnutzens eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen betrifft. Der Bekl. beruft sich zunächst darauf, daß im Jahre 1997 in Berlin ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum bestanden habe und "die beiden Verordnungen nach dem Sozialklauselgesetz und nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB a. F." gegolten hätten. Ergänzend trägt der Bekl. vor, daß die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, für ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen spreche, welches die W. & Q. GmbH & Co. KG bei Abschluß des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ebenso wie die Kl. nach ihrem Eintritt in das Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung ausgenutzt habe. Dabei fehlt es an konkreten Ausführungen des Bekl. zu der Frage, welche vergeblichen Bemühungen er bei der Wohnungssuche bereits unternommen hatte, so daß er auf den Abschluß des Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung angewiesen war.

(4) Die ansteigende Mietzinsentwicklung, wie sie sich aus den Berliner Mietspiegeln für die Jahre 1994 bis 2000 ergibt, kann ebensowenig wie das bestehende Zweckentfremdungsverbot als hinreichendes Indiz für das Ausnutzen eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen herangezogen werden. Zwar lassen sich bei Betrachtung der Mietzinsentwicklung anhand der Berliner Mietspiegel für den vorgenannten Zeitraum genauere Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment gewinnen, dem die streitgegenständliche Wohnung zuzuordnen ist. Jedoch läßt sich die Frage, aus welchen Gründen ein Mieter in einer bestimmten Situation einen Mietvertrag abgeschlossen hat, auch nicht anhand dieser zusätzlichen Erkenntnisse über das konkrete Marktsegment beantworten.

(5) An dieser Betrachtungsweise ändert sich nichts durch die Tatsache, daß während des laufenden Mietverhältnisses über die streitgegenständliche Wohnung ein Eigentümerwechsel stattfand, so daß der vereinbarte Mietzins von diesem Zeitpunkt an der Kl. zustand. Die Kl. trat gemäß § 57 ZVG, § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis mit dem Bekl. ein, ohne einen höheren Mietzins zu verlangen, als es der Staffelmietvereinbarung in § 7 des Mietvertrages vom 24. Februar 1997 ohnehin entsprach. Soweit der Bekl. geltend macht, daß in der Literatur vereinzelt die Auffassung vertreten werde, daß der Erwerber den Tatbestand des § 5 Abs. 1 WiStG verwirkliche, sobald er den Mieter unter Angabe seiner Kontoverbindung zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses auffordere, gilt es zu differenzieren. In seinem Aufsatz "Mietpreisüberhöhung durch nachträglich sinkendes Mietniveau" (GE 1997, 582) nimmt Beuermann diese Rechtsfolge nur für solche Fälle an, in denen "eine Mietpreisüberhöhung bis zur Veräußerung" nicht vorlag, was sich in dem vorliegenden Fall ausweislich der Feststellungen, die der Sachverständige Dipl.-Volkswirt W. F. in seinem Gutachten vom 6. Oktober 2003 getroffen hat, anders darstellt. (...)

ee) Ebensowenig, wie ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG festgestellt werden kann, ist ersichtlich, daß der Mietvertrag vom 24. Februar 1997 die tatbestandlichen Voraussetzungen eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts gemäß § 138 Abs. 1 BGB bzw. des Wuchers im Sinne von § 138 Abs. 2 BGB erfüllen würde, so daß auch dieses Argument nicht zur Begründung der Kündigungen vom 19. September 1997 bzw. vom 12. April 1999 herangezogen werden kann.

(wird ausgeführt)