Mietpreisüberhöhung grundsätzlich nicht bei Luxuswohnraum

Mietpreisüberhöhung grundsätzlich nicht bei Luxuswohnraum; unangemessen hohe Entgelte; berechtigte Eigenkapitalverzinsung von 8 %

1. Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG scheidet für Luxuswohnraum aus; geschützt werden nach dieser Vorschrift nur Bezieher von Minimaleinkommen.

2. Der Vermieter handelt grundsätzlich rechtmäßig, wenn er die Miete mit einer Eigenkapitalverzinsung von 8 % kalkuliert.

Die Kl. hat mit Vertrag vom 26.8.1993 eine Doppelhaushälfte für die Zeit vom 15.9.1993 bis zum 14.9.1997 an die Bekl. vermietet.

Vorliegend macht die Kl. den Mietzins für die Monate März bis Mai 1997 geltend. Die Bekl. beruft sich unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens darauf, daß der Mietzins nach § 5 WiStG überhöht gewesen sei.

Die Klage ist in vollem Umfang begründet.

Daß eine Überschreitung der üblichen Entgelte um mehr als 20 v.H. vorliegt, kann jedenfalls anhand des von der Bekl. vorgelegten Sachverständigengutachtens nicht festgestellt werden. Dem Sachverständigen ist es nicht möglich gewesen, auch nur ein oder zwei Objekte in der Nachbarschaft des hier in Rede stehenden Hausgrundstückes zu benennen. Die Preise, die er für Kladow, Heiligensee, Lichterfelde, Rudow, Staaken und Lankwitz angibt, sagen nichts darüber aus, was zur Zeit des Abschlusses des hier in Rede stehenden Mietvertrages im Bereich Lichtenrade ortsüblich war.

Es bedarf aber auch nicht der Einholung eines Sachverständigengutachtens, um festzustellen, welche Mieten für Einfamilienhäuser bzw. Haushälften zur damaligen Zeit bezahlt wurden. Denn auch dann, wenn sich herausstellte, daß der von den Parteien vereinbarte Betrag um mehr als 20 % die damals üblichen Mieten übersteigt, könnte § 5 WiStG nicht angewandt werden.

Die Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland geht von einem dem Menschenbild des Grundgesetzes entsprechenden selbstbestimmt lebenden erwachsenen Bürger aus, der eigenverantwortlich am Rechts- und Wirtschaftsverkehr teilnimmt und dem es freisteht, "gute Geschäfte zu machen" oder sich wirtschaftlich wenig sinnvoll zu verhalten. Grundsätzlich kennt diese Rechtsordnung nur die Schranke des § 138 BGB, der vor der "Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche" schützt. Diesen Schutz - den die Bekl. verständlicherweise nicht für sich in Anspruch nimmt - dehnt der Gesetzgeber durch das Wirtschaftsstrafgesetz auf einen Schutz vor erhöhten Preisen infolge von Verknappung lebensnotwendiger Wirtschaftsgüter aus (z. B. §§ 4, 5 WiStG). Bezogen auf die Mietpreisüberhöhung bedeutet dies, daß der Zweck des Gesetzes nicht darauf gerichtet ist, Mieter von "Luxuswohnraum" über das durch § 138 BGB vorgegebene Maß zu schützen, geschützt werden sollen vielmehr die Bezieher von Minimaleinkommen, die wegen der Geringfügigkeit des ihnen für die Miete zur Verfügung stehenden Betrages keinerlei Wahlmöglichkeiten haben und die ohne einen Schutz des Gesetzes von der Deckung des lebensnotwendigen Wohnbedarfs abgeschnitten würden mit der Folge, daß sie infolge der geringen zur Verfügung stehenden Mittel unzureichend untergebracht wären.

Die Bekl. wird einräumen, daß sie zu diesem Personenkreis nicht gehört. Es war ihr möglich, bei Beginn des Mietvertrages eine Kaution von rund 10.000 DM zu leisten. Sie hat darüber hinaus über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren eine Miete von mehr als 3.500 DM monatlich aufbringen können. Daß die Bekl. nicht mehr bezahlt als erhalten hat, ergibt aber auch die folgende Überlegung: Das Haus, das die Bekl. bewohnt hat, dürfte einen Wert von 500.000 DM bis 750.000 DM haben. Ein Vermieter, der sich den Mühen des Vermietens unterzieht, darf, ohne sich als "Wucherer" bezeichnen lassen zu müssen, eine Verzinsung von 8 % in Anspruch nehmen. Bei einem Mittelwert des von der Bekl. genutzten Hausgrundstücks von 625.000 DM ergäbe dies einen Jahresbetrag von 50.000 DM, der der Bekl. nicht abverlangt worden ist.

Schließlich sei anzumerken, daß es der Bekl. jederzeit freistand, die Beträge, die sie hier an Miete versprochen hat, in ein eigenes Objekt zu stecken.