Mietpreisüberhöhung bei vertragswidriger teilgewerblicher Nutzung

Mietpreisüberhöhung bei vertragswidriger teilgewerblicher Nutzung; Darlegungslast des Mieters für geringes Angebot; treuwidriges Rückzahlungsverlangen des vertragsbrüchigen Mieters

1. Ein Wohnraummietverhältnis wird nicht zu einem Geschäftsraummietverhältnis mit der Folge der Unanwendbarkeit des § 5 WiStG, wenn der Mieter ohne Wissen des Vermieters in den Räumen einer Erwerbstätigkeit nachgeht. 2. Der Mieter, der sich auf eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG beruft, muß nicht ergebnislose Bemühungen um andere Wohnungen vortragen (gegen OLG Braunschweig GE 2000, 408).

3. Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters wegen Mietpreisüberhöhung ist nicht allein deshalb verwirkt, weil der Vermieter die Mieteinnahmen voll versteuert hat (gegen LG Frankfurt GE 2000, 58).

4. Der Mieter, der vertragswidrig in den Wohnräumen seiner Erwerbstätigkeit nachgeht, muß sich nach Treu und Glauben so behandeln lassen, als wenn ein Gewerbezuschlag vereinbart worden wäre.

(...) I. Ansprüche der Kl. aus § 5 WiStG

Der Kl. stehen gegen den Bekl. Rückforderungsansprüche aus § 5 WiStG lediglich für die Monate Januar bis Dezember 1995 zu. Die zwischen den Parteien getroffene Mietzinsstaffelvereinbarung war bei Zugrundelegung einer reinen Wohnraumnutzung preisrechtlich im Sinne von § 5 WiStG überhöht. Die Kl. ist jedoch nicht berechtigt, die sich auf der Basis der von dem Sachverständigen B. ermittelten ortsüblichen Vergleichsmiete ab Januar 1996 ergebenden Überzahlungen gemäß § 5 WiStG i. V. m. §§ 134, 812 Abs. 1 BGB zurückzufordern. Denn die Kl. muß sich gemäß § 242 BGB entgegenhalten lassen, ein Zimmer mit einer Fläche von 25,32 qm der ehemals von ihr innegehaltenen Wohnung seit Anfang 1996 zur Berufsausübung als Innenarchitektin genutzt zu haben, ohne diese Änderung des Nutzungszwecks entsprechend ihrer vertraglichen Verpflichtung gemäß § 1 Nr. 6 des Mietvertrages dem Bekl. angezeigt zu haben. War der Bekl. deshalb gehindert, von der Kl. Unterlassung zu fordern, ist es treuwidrig, die preisrechtliche Zulässigkeit des Mietzinses auf der Basis einer reinen Wohnnutzung unter Außerachtlassung der faktischen Nutzung zu berechnen und sich danach ergebende Überzahlungen einzufordern. Die danach allein für die Zeit von Januar bis Dezember 1995 begründeten Rückzahlungsansprüche der Kl. in Höhe von 1.073,52 DM sind durch die Hilfsaufrechnung des Bekl. mit vermeintlichen Ansprüchen auf Zahlung von Gewerbezuschlag nicht erloschen. Im einzelnen gilt: 1. Das Rückforderungsbegehren der Kl. war zunächst durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Ortsüblichkeit des vereinbarten Mietzinses auf der Basis der vertraglichen Vereinbarung, also eines reinen Wohnraummietvertrages - ohne Berücksichtigung der beruflichen Nutzung des einen Zimmers - einer Prüfung zu unterziehen. Der Umstand, daß die Kl. für ihre berufliche Tätigkeit einen Raum der Wohnung mit 25,32 qm als Arbeitszimmer genutzt hat, führt nicht dazu, daß es sich bei dem Mietverhältnis aus diesem Grund um ein Mischmietverhältnis handelte. Ein solches setzte voraus, daß eine teilgewerbliche Nutzung ausdrücklich oder jedenfalls konkludent Vertragsgegenstand geworden ist (vgl. Sternel, Mietrecht, I Rz. 149 m. w. N.), wofür Anhaltspunkte nicht bestehen. Denn nach dem Vortrag des Bekl. hat die Kl. ihm gerade nicht offenbart, daß sie aus der Wohnung heraus ihrer beruflichen Tätigkeit nachgeht, und er hat hiervon ausweislich seines Schreibens vom 20. Februar 1998 auch erst durch das Schreiben der Kl. vom 17. Februar 1998 indiziell Kenntnis aufgrund des Briefkopfes erlangt. Dies spiegelt sich in der vertraglichen Vereinbarung, nach der die Parteien die ausschließliche Wohnraumnutzung der Räume als Vertragszweck vereinbart haben. Ein etwaiger geheimer Vorbehalt der Kl. bei Vertragsschluß kann sich naturgemäß nicht auf den Vertragszweck auswirken. Da sich ein Wohnraummietverhältnis durch eine vertragswidrige (teil-)gewerbliche Nutzung auch nicht in ein Mischmietverhältnis umwandelt, war die Anwendung des § 5 WiStG auch nicht unter diesem Gesichtspunkt durch ein etwaiges Überwiegen der gewerblichen Nutzung ausgeschlossen und die Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für Wohnraum durch Sachverständigen geboten. 2. Daß der Bekl. gemäß § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG berechtigt war, den vereinbarten Mietzins zu verlangen, ist seinem Vorbringen nicht zu entnehmen. Mangels wohnungsbezogener Darstellung des Kostenaufwandes für die Herstellung der ehemals von der Kl. innegehaltenen Wohnung ist die Kammer nicht

eichsmietzinses für Wohnraum durch Sachverständigen geboten. 2. Daß der Bekl. gemäß § 5 Abs. 2 S. 2 WiStG berechtigt war, den vereinbarten Mietzins zu verlangen, ist seinem Vorbringen nicht zu entnehmen. Mangels wohnungsbezogener Darstellung des Kostenaufwandes für die Herstellung der ehemals von der Kl. innegehaltenen Wohnung ist die Kammer nicht in die Lage versetzt, festzustellen, ob der Bekl. im Hinblick auf die von ihm zu tragenden laufenden Aufwendungen berechtigt ist, die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 1 WiStG zu überschreiten. 3. Die Anwendung des § 5 Abs. 1 WiStG ist auch nicht ausgeschlossen, weil bei Mietvertragsschluß ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum nicht vorgelegen hat. Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer ist davon auszugehen, daß die vereinbarte Mietzinshöhe durch ein geringes Angebot an Vergleichswohnungen jedenfalls mitbestimmt ist (vgl. ZK 61, GE 1998, 745, 1342; auch: ZK 63, MM 1998, 80; ZK 64, GE 1998, 1024; ZK 65, GE 1998, 1089; a. A. ZK 62, GE 1998, 551). Der Einholung eines Rechtsentscheides im Hinblick auf die Entscheidung der Zivilkammer 62 bedarf es nicht. Bei der Frage, ob und bis wann eine Mangellage geherrscht hat, handelt es sich nicht um eine Rechtsfrage, sondern um eine Tatsachenfrage, und bei der Frage, wen die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen oder Nichtbestehen einer Mangellage trifft, um eine prozessuale Frage und nicht eine mietrechtliche. Daß für den Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses das Angebot in Berlin an vergleichbaren Wohnungen als ge-ring zugrunde zu legen ist, hat das Amtsgericht bereits zutreffend aus-geführt. Denn für die Kl. streiten die Verordnung zum Sozialklauselgesetz, zu § 564 b Abs. 2 Nr. 2 S. 3, 4 BGB und das Bestehen einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages, auf den für die Prüfung des Bestehens eines geringen Angebots abzustellen ist (vgl. zu letzterem HansOLG GE 1999, 441, bestätigt durch Rechtsentscheid des OLG Frankfurt vom 15. August 2000, WuM 2000, 535), mit der Folge, daß die Mangellage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses zugunsten der Kl. zu vermuten ist und der Bekl. ihr Nichtvorhandensein darzulegen und zu beweisen hat. Anhaltspunkte dafür, daß für vergleichbaren Wohnraum eine Mangellage nicht bestanden hat, hat der Bekl. nicht vorgetragen. Soweit er subjektive Kriterien darlegt, aus denen sich ergeben soll, daß die Kl. nicht ausgenutzt worden ist, läßt er unbeachtet, daß das Tatbestandsmerkmal "Ausnutzen" auf das geringe Angebot und nicht auf den Mie-ter zu beziehen und deshalb bereits dann zu bejahen ist, wenn sich der Vermieter die Wohnungsmarktlage bewußt zunutze macht, was bei ei-ner Mangellage unterstellt werden kann. Im übrigen wären die vorgetragenen Umstände (hinreichende finanzielle Leistungsfähigkeit der Kl., Großwohnung, Investition von 80.000 DM, kein Zwang zur Anmietung durch Bekl., da weitere Bewerber vorhanden; Vermittlung durch den Zeugen S.) nicht geeignet, die Annahme der Ausnutzung einer Mangellage zu erschüttern. Denn daß die Kl. nicht deshalb, weil sie aufgrund der engen Marktlage sonst keinen angemessenen Wohnraum finden konnte, sondern deshalb, weil es ihr darauf ankam, gera-de die Wohnung des Bekl. zu mieten, den Vertrag geschlossen hat, läßt sich aus diesen Umständen nicht ableiten. Der Rechtsauffassung des OLG Braunschweig (GE 2000, 408), nach der der Mieter seine er-gebnislosen Bemühungen um andere Wohnungen vorzutragen habe, vermag sich die Kammer aus den

en konnte, sondern deshalb, weil es ihr darauf ankam, gera-de die Wohnung des Bekl. zu mieten, den Vertrag geschlossen hat, läßt sich aus diesen Umständen nicht ableiten. Der Rechtsauffassung des OLG Braunschweig (GE 2000, 408), nach der der Mieter seine er-gebnislosen Bemühungen um andere Wohnungen vorzutragen habe, vermag sich die Kammer aus den vorstehenden Gründen nicht anzuschließen und sieht sich dazu auch nicht gehalten, weil ein negativer Rechtsentscheid Bindungswirkung nicht entfaltet. § 5 WiStG ist auch nicht unanwendbar nach den Grundsätzen, die die Kammer in ihrer Entscheidung vom 23. April 1998 (vgl. GE 1998, 745, dort: unter Denk-malschutz stehende ehemalige Bankiersvilla in Grunewald) aufgestellt hat, denn bei der von der Kl. ehemals innegehaltenen Wohnung handelt es sich nicht um ein Ausnahmeobjekt, für welches die vorzitierten Verordnungen eine Aussage ersichtlich nicht treffen können. 4. Nach dem Ergebnis des Sachverständigengutachtens war der vereinbarte Wohnraummietzins in der Zeit von Januar 1995 bis April 1998 einschließlich als solcher in Höhe von 7.940,64 DM überzahlt. Denn die Kl. hat den Beweis geführt, daß der Mietzins als Wohnraummietzins entsprechend der vertraglichen Vereinbarung bei Mietbeginn am 1. April 1993 preisrechtlich überhöht vereinbart worden ist. Dennoch ist die Berufung des Bekl. insoweit nicht zurückzuweisen und der Anschlußberufung, mit der die Kl. im Hinblick auf das Ergebnis des Sachverständigengutachtens sich ergebende weitere Überzahlungen geltend macht, stattzugeben. a. Denn der Bekl. ist berechtigt, dem Rückzahlungsverlangen der Kl. gemäß § 5 WiStG die von ihr eingeräumte Nutzung des einen Zimmers der Wohnung als Arbeitsraum zur Ausübung der Tätigkeit der Kl. als selbständige Innenarchitektin seit Januar 1996 entgegenzuhalten (§ 242 BGB). Der Bekl. war im Hinblick darauf, daß die Kl. ihn über die berufliche Nutzung des einen Raums entgegen der vertraglichen Vereinbarung zu § 1 Ziffer 6 des Mietvertrages nicht in Kenntnis gesetzt hat, daran gehindert, von der Kl. die Unterlassung zu verlangen (§ 550 BGB a. F.). Dabei geht die Kammer davon aus, daß durch die Ausübung der selbständigen Innenarchitektentätigkeit in einem Raum der Wohnung der vereinbarte Vertragszweck, der in der Überlassung der Mieträume zum Wohnen bestand, eine Änderung erfahren hat, die von der vertraglichen Vereinbarung insoweit nicht mehr gedeckt war. Zwar wird in der mietrechtlichen Literatur vertreten, die Ausübung von freien Berufen, deren Inhalt in rein geistigen Tätigkeiten besteht, sei dann vom Wohnzweck gedeckt, wenn sie ohne besondere Störungen oder übermäßige Abnutzung der Wohnung ausgeübt werden könne, das Gepräge des Mietverhältnisses nicht verändere und sein vereinbarter Zweck bestehen bleibe (vgl. Emmerich in Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Miete, 7. Aufl., 1999, §§ 535, 536 Rz. 20; Emmerich in Staudinger, 13. Bearbeitung 1995, §§ 535, 536 Rz. 67; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 52 Rz. 2, Schmidt-Futterer/Blank, § 550 Rz. 71). Demgegenüber stellt Sternel ersichtlich auf das Maß der beruflichen Nutzung ab und sieht nur gelegentliche Tätigkeiten, nicht aber die vollständige und planmäßige Berufsausübung in der Wohnung als vom Vertragszweck "Wohnen" gedeckt an und ist der Auffassung, daß dann, wenn die Nutzungserweiterung nach dem Vertrag eine Erlaubnis des Vermieters erfordert, dieser deren Erteilung von einem Gewerbezuschlag abhängig machen kann (vgl. Mietrecht, 3. Aufl., II Rz. 156, 158). Die

aber die vollständige und planmäßige Berufsausübung in der Wohnung als vom Vertragszweck "Wohnen" gedeckt an und ist der Auffassung, daß dann, wenn die Nutzungserweiterung nach dem Vertrag eine Erlaubnis des Vermieters erfordert, dieser deren Erteilung von einem Gewerbezuschlag abhängig machen kann (vgl. Mietrecht, 3. Aufl., II Rz. 156, 158). Die Rechtsprechung ist mit der Problemstellung regelmäßig im Hinblick auf §§ 550, 553 BGB beschäftigt. So hat die Kammer die Grenze des vertragsgemäßen Wohngebrauchs als überschritten angesehen, wenn die Mieterin die Mietsache oder Teile derselben nach Art und Umfang in einer Weise nutzt, die bei wertender Betrachtung als regelmäßige kommerzielle Tätigkeit anzusehen ist (vgl. MDR 1993, 236, Tagesmutter), während demgegenüber das LG Hamburg die Durchführung von astrologischen Beratungen mit ca. 10 bis 15 Kundenbesuchen im Monat als vom Wohnzweck noch gedeckt gewertet hat. Das LG Schwerin hat den Wohnraumcharakter als nicht mehr gewahrt angesehen bei der Nutzung eines Zimmers als hauptberufliches Ingenieurbüro zusammen mit einem weiteren lngenieur, der selbst nicht Mieter ist, wobei das Ingenieurbüro auch Laufkundschaft anziehen sollte (vgl. WuM 1996, 214). Das LG Hamburg (WuM 1992, 241) und das LG Stuttgart (WuM 1992, 250) haben die Erledigung gelegentlicher büromäßiger Arbeit und Geschäftsbesprechungen als vom Wohnzweck mitumfaßt angesehen. Die Kammer vertritt die Auffassung, daß die (selbständige) Tätigkeit, die wie vorliegend hauptberuflich betrieben wird, zum ausschließlichen Erwerb des Lebensunterhalts dient und aus der Wohnung heraus ausgeübt wird, nach der Verkehrsanschauung von dem vereinbarten Wohnzweck, auf den maßgeblich abzustellen ist, nicht mehr gedeckt ist (vgl. zur Anknüpfung an den vereinbarten Vertragszweck: BGH ZMR 1986, 278, 280 und zur Bestimmung des Inhalts des Vertragszwecks nach der Verkehrsanschauung: KG GE 1984, 81 = WuM 1984, 42). Denn die Verkehrsanschauung trennt auch dann zwischen "Wohnen" einerseits und "Arbeiten" andererseits, wenn beides unter dem gleichen Dach stattfindet und die Arbeitstätigkeit nicht mit Störungen oder einer stärkeren Abnutzung der Mietsache verbunden ist. Selbst dann, wenn die Tätigkeit nicht störend ist und nicht mit Publikumsverkehr einhergeht, was vorliegend zugunsten der Kl. unterstellt wird, kann sie nicht mehr als "Wohnen" definiert werden, auch wenn die Kammer nicht verkennt, daß die Anschauungen über die Grenzen des Wohnzwecks fließend sind und zudem dem Wandel der Zeit unterliegen. Nach den Umständen des vorliegend zu beurteilenden Falls war die Nutzung jedoch nicht mehr vom Vertragszweck umfaßt, weil sie in einem Umfang ausgeübt wurde, mit der ein Teil der Wohnung aufgrund des für die Berufstätigkeit aufgewendeten Zeitumfangs und der mit ihr verbundenen Gewinnerzielung wie eine betriebliche Arbeitsstätte genutzt wurde. Denn die Kl. hat aus der Wohnung heraus seit Anfang 1996 ausschließlich mit ihrer selbständigen Tätigkeit als Innenarchitektin ihren Lebensunterhalt erworben. Daß die Kl. im Rahmen ihrer Berufsausübung häufig Kunden aufgesucht hat, steht dieser Betrachtungsweise nicht entgegen, denn wesentliches Merkmal ihrer Tätigkeit ist, wie sie selbst vorträgt, die planerische Entwurfsgestaltung, die jedoch nicht ersichtlich vor Ort, sondern in dem Arbeitszimmer geleistet wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich das Rückforderungsbegehren der Kl. für die Zeit ab Januar 1996 als treuwidrig dar (§ 242 BGB), denn die Kl. wäre gemäß § 1

denn wesentliches Merkmal ihrer Tätigkeit ist, wie sie selbst vorträgt, die planerische Entwurfsgestaltung, die jedoch nicht ersichtlich vor Ort, sondern in dem Arbeitszimmer geleistet wird. Vor diesem Hintergrund stellt sich das Rückforderungsbegehren der Kl. für die Zeit ab Januar 1996 als treuwidrig dar (§ 242 BGB), denn die Kl. wäre gemäß § 1 Nr. 6 des Vertrags, nach dem "der Mieter (...) die Mieträume zu einem anderen als dem in Ziffer 1 bestimmten Zweck nur mit Erlaubnis des Vermieters benutzen" darf, verpflichtet gewesen, den Bekl. über die Nutzungsänderung betreffend den zur Berufsausübung genutzten Raum in Kenntnis zu setzen. Hat die Kl. die Nutzungsänderung - wie vorliegend unstreitig - nicht angezeigt, und war der Bekl. aus diesem Grund gehindert, von der Kl. Unterlassung zu verlangen oder für die Erlaubnis einen Gewerbezuschlag zu vereinbaren, so ist es treuwidrig, auf der Basis der reinen Wohnraumnutzung eine Mietzinsüberhöhung gemäß § 5 WiStG zu berechnen und zurückzufordern. Denn sie hat keinen Anspruch darauf, eine Rechtsposition durchzusetzen, auf die sie bei vertragstreuem Verhalten keinen Anspruch gehabt hätte und die der Bekl. nicht hingenommen hätte. Denn dieser hat mit seiner Verteidigung deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er die berufliche Nutzung von der Vereinbarung eines Gewerbezuschlags abhängig gemacht hätte, wäre er hierzu aufgrund Kenntnis der tatsächlichen Nutzung in der Lage gewesen. Daß er die Zahlung eines Gewerbezuschlags nur aufgrund einer Einigung mit der Kl. hätte beanspruchen können, wirkt sich in diesem Zusammenhang nicht aus. Die Kammer sieht sich deshalb gehalten, die Kl. so zu stellen, als wäre für die Gestattung der Nutzung in dem ausgeübten Umfang ein höherer Mietzins vereinbart worden. Legt man diesen entsprechend der Verteidigung der Kl. mit 12 DM/qm nettokalt zugrunde, ergeben sich Rückforderungsansprüche der Bekl. für die Zeit ab Januar 1996 jedoch nicht mehr, denn der ortsübliche Vergleichsmietzins unter Beachtung der 20 %igen Wesentlichkeitsgrenze hätte dann bereits per 1. Januar 1996 1.616,35 DM betragen und liegt damit höher als die von der Kl. nach der Staffel zu zahlenden Mieten. b. Dagegen stehen der Kl. für die Zeit von Januar 1995 bis Dezember 1995 die Rückforderungsansprüche zu, die sich auf der Basis des durch den Sachverständigen B. ermittelten ortsüblichen Vergleichsmietzinses ergeben. Denn daß die Kl. bereits vor Januar 1996 das Arbeitszimmer zur Gewinnerzielung im Rahmen einer Erwerbstätigkeit als selbständige Innenarchitektin genutzt hat, ist dem Vorbringen des Bekl. nicht hinreichend zu entnehmen, denn dieser hat nicht bestritten, daß die Bekl. bis Ende 1995 als Angestellte für die Fa. B. und S. tätig war. Eine berufliche Nutzung des Zimmers im Rahmen dieser Tätigkeit erachtet die Kammer nach den vorstehend aufgeführten Kriterien als vom Wohnzweck noch gedeckt, denn diese erfolgte jedenfalls nicht hauptberuflich, ist damit von untergeordneter Bedeutung und vom Wohnzweck noch mitumfaßt. Daß die Kl. nach dem Beklagtenvorbringen die Wohnung bereits mit der Absicht gemietet hat, diese dazu zu nutzen, um sich als Architektin selbständig zu machen und dies auch von Anbeginn an so geschehen ist, läßt wegen des unstreitig bis Ende 1995 bestehenden Angestelltenverhältnisses keinen Rückschluß darauf zu, daß der Umfang der dort ausgeübten Tätigkeit in einem dem vereinbarten Wohnzweck widerstreitenden Umfang gestanden hat. (...)

5. Die Rückforderungsansprüche der Bekl. sind, soweit begründet, nicht verwirkt. Nach dem Rechtsentscheid des KG (WM 1991, 270) bedarf die Verwirkung nicht nur eines Zeitmomentes, sondern auch eines Umstandsmomentes. Das Umstandsmoment setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, nämlich einmal dem Verhalten des Berechtigten, aufgrund dessen der Verpflichtete mit der Geltendmachung von Ansprüchen nicht mehr zu rechnen brauchte, und einem Verhalten des Verpflichteten, aus dem sich erkennen läßt, daß er sich tatsächlich darauf eingestellt hat, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Daß die Kl. sich dergestalt verhalten hat, daß der Bekl. mit der Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen nicht zu rechnen brauchte, ist bereits nicht ersichtlich. Denn in der schlichten Nichtgeltendmachung von Ansprüchen liegt ein Verhalten, auf welches gründend der Bekl. annehmen konnte und durfte, die Kl. werde Ansprüche aus § 5 WiStG nicht erheben, nicht. Demgegenüber überzeugt die Entscheidung des LG Frankfurt (GE 2000, 58), welches in Abkehr hiervon die Geltendmachung der Mieteinnahmen durch den Vermieter im Rahmen der Einkommensversteuerung als Umstandsmoment ausreichen läßt, nicht. Aber selbst wenn man sich auf den Standpunkt stellte, daß die Umstände, die die Verwirkung begründen, nicht gegenüber dem Berechtigten zum Ausdruck kommen müssen, liegt in der Versteuerung der Mieteinnahmen nicht ein Verhalten, aus dem sich ergäbe, daß sich der Verpflichtete im Vertrauen darauf, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden, eingerichtet hat. Denn die Versteuerung erfolgt aufgrund der Steuerpflicht und ist nicht in das freie Ermessen des Steuerpflichtigen gestellt. Darüber hinaus ist wegen der Staffelmietzinsvereinbarung die Mietpreisüberhöhung bezogen auf den Eintritt jeder einzelnen Staffelstufe zu betrachten, so daß bis zur Geltendmachung der Mietzinsüberhöhung durch die Kl. mit Schreiben vom 27. April 1998 bezogen auf die Ansprüche aus 1995 nicht mehr als drei Jahre und vier Monate vergangen waren, während der Zeitraum, den das LG Frankfurt zu beurteilen hatte, über fünf Jahre lag und damit erheblich länger war.

Eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz kommt nur bei Wohnraummietverhältnissen in Betracht; wenn der Mieter in den Räumen seiner Erwerbstätigkeit nachgeht, ist das nicht der Fall. Voraussetzung ist aber, daß der Vermieter das zumindest stillschweigend gebilligt hat. Dann bietet es sich an, Rückforderungsansprüchen des Mieters mit dem Einwand eines Gewerbezuschlags zu begegnen.

Die Mieterin hatte in ihrer Wohnung zunächst als angestellte Innenarchitektin nebenberuflich gearbeitet; später machte sie sich selbständig. Der Vermieter wußte davon nichts. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagte die Mieterin auf Rückzahlung der überhöhten Miete - mit nur geringem Erfolg.

Mit Urteil vom 12. November 2001 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die vertragliche Vereinbarung eines Wohnraummietverhältnisses durch die berufliche Tätigkeit der Mieterin nicht verändert wurde, da der Vermieter einer solchen Änderung des Vertragszweckes nicht zugestimmt hatte. Die Vorschrift des § 5 WiStG war somit grundsätzlich anwendbar; da es sich aber um eine vertragswidrige Nutzung handelte, war das Rückzahlungsverlangen der Mieterin treuwidrig. Schon nach ihrem eigenen Vorbringen hätte der angemessene Gewerbezuschlag einen Rückzahlungsanspruch ausgeschlossen. Das galt allerdings nicht für die Zeit vorher, in der die Mieterin noch keine selbständige Tätigkeit in den Räumen ausgeübt hatte. Hier sah das Landgericht die Tätigkeit als noch durch den Vertragszweck gedeckt an. Somit ergab sich also ein Rückzahlungsanspruch entsprechend dem Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Miete. Das Gericht folgt ausdrücklich nicht dem negativen Rechtsentscheid des OLG Braunschweig, wonach der Mieter seine Bemühungen zur Wohnungssuche darlegen muß, damit eine Mangellage angenommen werden kann. Ferner folgt die 61. Kammer nicht der Entscheidung des LG Frankfurt/M., wonach ein Rückzahlungsanspruch des Mieters dann verwirkt ist, wenn der Vermieter die vollen Mieteinnahmen versteuert.