Mietpreisüberhöhung bei öffentlich-rechtlicher Kostenübernahme, zur Frage der Ausnutzung eines geringen Angebots, Abwendung einer drohenden Obdachlosigkeit

1. Werden die Mieten durch den Träger der Sozialhilfe übernommen, steht dies für sich genommen noch nicht der Anwendung des § 5 WiStG entgegen. Allerdings kann in diesem Fall - in Ermangelung einer persönlichen Belastung - eine „Ausnutzung" des Mieters zweifelhaft sein.

2. Eine Ausnutzung liegt in diesen Fällen dann vor, wenn

a) das Amt eine Höchstgrenze für die übernommenen Mietkosten vorgegeben hat und der Mieter sich deshalb gezwungen sieht, auf eine nach Größe und Ausstattung minderwertige Wohnung auszuweichen;

b) das Sozialamt zur Zahlung der überhöhten Miete bereit ist, um eine andernfalls drohende Obdachlosigkeit abzuwenden.

(Leitsatz zu 2 von der Redaktion)

I. 1. Mit Bußgeldbescheid vom 19.11.2009 hatte der Magistrat - Amt für Wohnungswesen - der Stadt ... wegen vorsätzlicher Mietpreisüberhöhung gegen den Betroffenen A hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Mietverhältnisse mit den Parteien C, D/E, F und G Geldbußen in Höhe von 10.000 €, 5.000 €, 8.000 € und 9.000 € sowie gegen den Betroffenen B hinsichtlich des Mietverhältnisses D/E in Höhe von 5.000 € festgesetzt. Darüber hinaus hatte der Magistrat die Abführung und Rückerstattung der Mehrerlöse angeordnet.

Auf die hiergegen gerichteten Einsprüche hat das Amtsgericht mit Urteil vom 7.7.2011 den Betroffenen A „wegen zwei Verstößen gegen § 5 WiStG" zu Geldbußen in Höhe von 4.000 € (Mietverhältnis C) und 1.000 € (Mietverhältnis F) verurteilt. Es hat nach Maßgabe dieser Verurteilung auf Abführung sowie Rückerstattung der Mehrerlöse erkannt und den Betroffenen A im Übrigen freigesprochen. Der Betroffene B ist in vollem Umfange freigesprochen worden.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Betroffene A mit seiner form- und fristgerecht eingelegten sowie auf die Verletzung formellen und materiellen Rechts gestützten Rechtsbeschwerde. Indes hat die Amtsanwaltschaft ihr zu Ungunsten der beiden Betroffenen eingelegtes Rechtsmittel mit Zuschrift vom 20.9.2011 wieder zurückgenommen.

2. Soweit der Betroffene A verurteilt worden ist, hat das Gericht im Wesentlichen folgende Feststellungen und Wertungen getroffen:

Der Betroffene ist Eigentümer des Objekts Straße 1, das im Bahnhofsviertel der Stadt ... belegen ist. Bedingt durch eine seit Jahrzehnten hohe Kriminalitätsrate infolge der Etablierung der Drogenszene und des Rotlichtbereichs mit Straßen- und Bordellprostitution hat das Viertel „Brennpunktcharakter". Aufgrund dieser Entwicklung leben dort vor allem Menschen mit niedrigem Einkommen, das sich oftmals alleine aus staatlichen Sozialleistungen speist.

Das vom Betroffenen innegehaltene Anwesen besteht aus mehreren Gebäuden, die zu Beginn des zwanzigsten Jahrhunderts errichtet und - nach schweren Schäden im Zweiten Weltkrieg - wieder aufgebaut worden waren. Zudem veranlasste der Betroffene seit Ende der 90er Jahre Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, darunter die Renovierung der Treppenhäuser und die Erneuerung des Putzes sowie der Wand- und Bodenbeläge. Da sich die Wohnungen nach jahrzehntelanger Abnutzung auf dem technischen Stand der 50er Jahre befanden, handelte es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen, die den Gebrauchswert des Wohnraumes nachhaltig erhöhten.

Mit Vertrag vom 17.7.1998 vermietete der Betroffene A eine Wohnung an den Zeugen C sowie eine weitere Einheit mit Vertrag vom 1.7.1999 an den zwischenzeitlich verstorbenen Mieter F. Vereinbart und gezahlt wurden jeweils Mietpreise, die im verfahrensgegenständlichen Zeitraum mehr als 20 % über dem in der Stadt ... üblichen Entgelt lagen.

Dabei habe - so das Amtsgericht - der Betroffene A die auf dem ... Wohnungsmarkt bestehende Mangellage und das hiermit einhergehende geringe Angebot an vergleichbaren Räumen vorsätzlich ausgenutzt. Als Vermieter und Immobilienkaufmann seien ihm die Verhältnisse auf dem hiesigen Markt, insbesondere das Mietpreisniveau und die Mietspiegel, ebenso bekannt gewesen wie die grundsätzliche Situation der Familien C und F, die aufgrund ihrer Herkunft, des Bildungsgrades, der Sprachkenntnisse sowie der Einkommensverhältnisse bei der Suche nach preisgünstigem Wohnraum benachteiligt gewesen seien. Insoweit sei die Mangellage auf dem ... Wohnungsmarkt für die Anmietung der verfahrensgegenständlichen Wohnungen auch ursächlich geworden, nachdem sowohl C als auch F erfolglose Bemühungen entfaltet hätten, preisgünstigere Wohnungen zu finden.

II. Die Rechtsbeschwerde hat mit der Sachrüge einen vorläufigen Teilerfolg.

1. Die Verfahrensrügen sind bereits unzulässig, weil sie den Darlegungsanforderungen nach § 344 Abs. 2 Satz 2 StPO i.V.m. § 79 Abs. 3 Satz 1 OWiG nicht genügen. (wird ausgeführt)

2. Hingegen führt die Sachrüge zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und eines Teiles der zugrunde liegenden Feststellungen. Die Annahme des Amtsgerichts, der Betroffene A habe in Kenntnis der Marktlage sowie der persönlichen Situation der Mietparteien unangemessen hohe Entgelte vereinnahmt, beruht auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage.

Nach § 5 Abs. 1 WiStG handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder annimmt. Anknüpfend an die Legaldefinition des Absatzes 2 setzt die Unangemessenheit voraus, dass das vereinbarte Entgelt „infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots" an vergleichbaren Räumen das übliche Entgelt um mehr als 20 vom Hundert übersteigt. Neben der objektiven Überhöhung des Mietpreises sind also insbesondere eine „Ausnutzung" der Marktsituation und deren Ursächlichkeit für die Vereinbarung des Entgelts erforderlich.

Dabei kann die „Ausnutzung" nicht allein mit dem Verhalten des Vermieters und der Lage auf dem maßgeblichen Wohnungsmarkt begründet werden. Vielmehr muss sich dieses Merkmal auch auf die Person des Mieters beziehen (vgl. BGH, NJW 2004, 1740, 1741; NJW 2005, 2156; Senat, Beschlüsse vom 25.6.2009 - 2 Ss-​OWi 82/09 und 83/09). Denn der Bußgeldtatbestand des § 5 WiStG verfolgt insoweit einen doppelfunktionalen Schutzzweck:

Die Vorschrift richtet sich zum einen gegen Störungen der sozialen Marktwirtschaft aufgrund einer unangemessenen Preisbildung (vgl. BT-​Drs. 6/1549 S. 11; ferner BT-​Drs. 2/2136 S. 3; BVerfG, WuM 1999, 382). Zum anderen soll über diesen ordnungspolitischen Gesichtspunkt hinaus zugleich der Mieter geschützt werden (vgl. BT-​Drs. 4/573 S. 3; BT-​Drs. 6/1549 S. 6; OLG Frankfurt am Main, NZM 2000, 1219, 1220). Zusammen mit der im Allgemeininteresse liegenden Appell- und Präventivfunktion intendiert § 5 WiStG damit auch und gerade eine Schutzfunktion im Einzelfall (vgl. BT-​Drs. 14/4553 S. 78).

Wegen dieser zugleich individualbezogenen Zweckrichtung des Gesetzes können die Situation und die zum Vertragsschluss führende Motivation des Mieters nicht unbeachtet bleiben.

Wer nämlich eine objektiv bestehende Ausweichmöglichkeit nicht wahrnimmt und die geforderte Miete ohne Weiteres oder aus persönlichen Gründen zu zahlen bereit ist, wird nicht „ausgenutzt" (vgl. BGH und Senat a.a.O.; Lampe, in: Erbs/Kohlhaas, Strafrechtliche Nebengesetze, 195. Lfg., § 5 WiStG Rn. 14).

a) Gemessen an diesen Grundsätzen legt das angefochtene Urteil eine Ausnutzung der Mietparteien C und F nicht in ausreichendem Maße dar. Soweit die Familien vor der Anmietung jeweils „vielfältige Bemühungen" entfaltet hätten, um andere preisgünstigere Wohnungen zu finden, vermag der Senat nicht nachzuvollziehen, in welchem tatsächlichen Umfange und mit welcher Ernsthaftigkeit die Suche betrieben wurde, und ob sich daraus indiziell das Angewiesensein auf die Wohnungen des Betroffenen ergibt. [...]

b) Vor allem aber wird hier die Besonderheit ausgeblendet, dass die Mieten vom Sozialamt getragen wurden. Dies lässt sich allein dem Gesamtzusammenhang der Urteilsgründe entnehmen und findet seinen Niederschlag u.a. in der Feststellung, dass die Mieter C, F und D ihre Rückerstattungsansprüche gemäß § 9 WiStG an die Stadt ... abgetreten haben. Indes setzt sich das Amtsgericht mit diesem Gesichtspunkt nicht weiter auseinander.

Zwar steht der Umstand, dass die Mieten durch den Träger der Sozialhilfe übernommen werden, für sich genommen noch nicht der Anwendung des § 5 WiStG entgegen. Da der Eintritt eines dem Mieter erwachsenen Vermögensnachteils keine Tatbestandsvoraussetzung ist, ist es unter diesem Gesichtspunkt auch unerheblich, ob der Schaden bei einem Dritten eingetreten ist oder von diesem kompensiert wurde. Dass bei einer Kostenübernahme gleichwohl der Tatbestand des § 5 WiStG erfüllt sein kann, entspricht zudem der zivilrechtlichen Rechtsprechung. Auch wenn das Sozialamt die Mieten trägt, verbleibt es bei einem auf § 5 WiStG i.V.m. §§ 812 Abs. 1, 134 BGB gestützten Bereicherungsanspruch (vgl. LG Berlin, WuM 2001, 609; LG Freiburg, WuM 1992, 550).

Allerdings kann bei öffentlich-​rechtlicher Kostenübernahme eine „Ausnutzung" des Mieters zweifelhaft sein, weil und soweit ihm in Ermangelung einer persönlichen Belastung die Höhe des vereinbarten Entgelts schlichtweg gleichgültig ist. Tritt das Sozialamt - wie hier - für die Kosten ein, kommt eine „Ausnutzung" regelmäßig nur in zwei Konstellationen in Betracht.

(1) Ihre Annahme ist zunächst dann gerechtfertigt, wenn das Amt eine - vom Tatrichter festzustellende - Höchstgrenze für die übernommenen Mietkosten vorgegeben hat und sich der Mieter in Anbetracht des geringen Wohnraumangebotes und des ihm gesetzten Kostenrahmens gezwungen sieht, auf eine nach Größe und Ausstattung minderwertige Wohnung auszuweichen. Denn auch in diesem Fall wirken sich das geringe Angebot und die hierdurch bedingte Mangellage auf die Vereinbarung eines unangemessen hohen Entgelts aus:

Der Mieter ist gehalten, eine dem Preis-​Leistungs-​Verhältnis nicht entsprechende Wohnung zu nehmen und sich damit auf einen übersetzten Quadratmeterpreis einzulassen. Für die Beurteilung der Unangemessenheit des Entgelts ist es ohne Bedeutung, ob für eine nach den individuellen Bedürfnissen ausgewählte Wohnung notgedrungen mehr gezahlt wird oder bei Zahlung einer niedrigeren - da der Höhe nach vorgegebenen - Miete zwangsläufig auf eine minderwertige Wohnung zurückgegriffen werden muss. In beiden Fällen erhält der Mieter im Verhältnis weniger, als es dem Ortsüblichen entspricht, so dass sich jeweils auch die Ursächlichkeit der Marktstörung für die Vereinbarung der Entgelte zeigt.

(2) Anders liegen die Dinge, wenn das Sozialamt, das zur Prüfung der vom Vermieter erhobenen Forderung in eigener Verantwortung berechtigt ist (vgl. LG Berlin, WuM 2001, 609; AG Frankfurt am Main, WuM 1992, 446), zur Zahlung des überhöhten Entgelts und zur Übernahme nicht geschuldeter Kosten bereit ist, um eine andernfalls drohende Obdachlosigkeit abzuwenden. In einer solchen Konstellation bedarf es der Mitteilung, welche Eigeninitiative zuvor vom Mieter verlangt wurde und welche Anstrengungen dieser unternommen hat.

Ansonsten bliebe offen, ob ihm die Preisgestaltung gleichgültig war und ihn die objektiv bestehende Mangellage überhaupt persönlich betroffen hat.

Nach dieser Variante ist also festzustellen, wie die behördlichen Vorgaben im Rahmen der Wohnungssuche aussahen und welche konkreten Bemühungen das Amt vorausgesetzt hat. Ebenso ist darzulegen, dass der Mieter diesen Anforderungen auch tatsächlich nachgekommen ist, ohne dabei preisgünstigeren Wohnraum gefunden zu haben.

Eine Erörterung dieser Gesichtspunkte ist dem angefochtenen Urteil jedoch nicht zu entnehmen. Aus den Feststellungen lässt sich nicht ersehen, in welcher Höhe das Sozialamt die Mietkosten übernommen hat, an welche Voraussetzungen dies geknüpft war und ob die Mieter C und F entweder aufgrund einer ihnen gesetzten Preisgrenze oder aber nach erfolglosen, von Behördenseite vorgegebenen Bemühungen die Wohnungen des Betroffenen angemietet haben.

c) Spiegelbildlich zu diesen objektiven Umständen stellt das Gericht auch den Vorsatz nicht hinreichend fest. Dazu gehört, dass dem Vermieter die Zwangslage des Mieters bewusst ist oder er diese zumindest für möglich hält und billigend in Kauf nimmt (vgl. BGH, NJW 2005, 2156 f.; Lampe, in: Erbs/Kohlhaas a.a.O., § 5 WiStG Rn. 14). Insoweit teilt das Urteil aber lediglich mit, dass dem Betroffenen aufgrund seiner langen Erfahrung als Vermieter „auch die grundsätzliche Situation" der Familien C und F bekannt gewesen sei, die aufgrund ihrer Herkunft, des Bildungsgrades, der Sprachkenntnisse und der Einkommensverhältnisse bei der Suche nach preisgünstigem Wohnraum „benachteiligt" gewesen seien. Lückenhaft ist zugleich die Beweiswürdigung, weil unerörtert bleibt, woraus sich dem Betroffenen diese Tatsachen im Einzelnen erschlossen haben.

d) Aufzuheben waren damit die bisherigen und insoweit unzureichenden Feststellungen zur Ausnutzung eines geringen Angebotes sowie zur subjektiven Tatseite. Die übrigen Feststellungen, insbesondere zu der Mangellage und dem mit sachverständiger Beratung ermittelten geringen Wohnraumangebot, den durchgeführten Renovierungsarbeiten sowie der Aufschlüsselung der überhöhten Entgelte, sind rechtsfehlerfrei getroffen und können daher bestehen bleiben.

Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG setzt u. a. das Ausnutzen einer Mangellage voraus, was jahrelang wegen der Angebotsüberhänge von der Rechtsprechung nicht angenommen wurde. Bußgeldverfahren waren auch früher sehr selten; umso bedeutsamer ist ein Beschluss des OLG Frankfurt/Main, das die Verhängung einer Geldbuße auch dann für möglich hält, wenn die Mieten vom Sozialamt übernommen worden waren.

Das Amt für Wohnungswesen hatte gegen den Betroffenen wegen vorsätzlicher Mietpreisüberhöhung Geldbußen festgesetzt und die Abführung und Rückerstattung des Mehrerlöses angeordnet. Die Mieten waren vom Sozialamt übernommen worden. Das Amtsgericht hatte das grundsätzlich bestätigt, da die Wohnungen trotz der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einen geringen Gebrauchswert hatten und die ortsüblichen Mieten um mehr als 20 % überschritten waren.

Mit Beschluss vom 16. Oktober 2013 stellte das Oberlandesgericht fest, dass eine Mietpreisüberhöhung auch dann möglich sei, wenn die Mieten vom Sozialamt getragen werden. Eine Ausnutzung einer Mangellage komme jedoch nur dann in Betracht, wenn entweder das Amt eine Höchstgrenze für die übernommenen Mietkosten vorgegeben habe und der Mieter deshalb gezwungen sei, sich eine nach Größe und Ausstattung minderwertige Wohnung zu suchen, oder wenn das Sozialamt zur Übernahme der überhöhten Miete bereit sei, um eine andernfalls drohende Obdachlosigkeit abzuwenden. Dann müsse aber dargelegt werden, welche Eigeninitiative zuvor vom Mieter verlangt wurde. Da dazu bisher Feststellungen fehlten, wurde die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an eine andere Abteilung des Amtsgerichts Frankfurt/Main zurückverwiesen.

Das Oberlandesgericht billigt ausdrücklich die Feststellung eines geringen Wohnraumangebots und die Bewertung der vom Betroffenen vorgenommenen „Renovierungsarbeiten"; zweifelhaft war nur, ob der Betroffene das ausgenutzt hatte. Auch in anderen Städten kann eine Mietpreisüberhöhung in Betracht kommen.