Mietpreisüberhöhung bei Mischmietverhältnis (Hobbykeller)

Ist zusammen mit der Wohnung ein Keller als Hobbyraum vermietet, ist der Mietzins für den Wohnraum gesondert nach § 5 WiStG zu überprüfen.

Die Klage ist gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 5 Abs. 2 WiStG begründet.

Bei der Ermittlung der gemäß § 5 Abs. 2 WiStG höchstzulässigen Miete ist im vorliegenden Fall davon auszugehen und zu berücksichtigen, daß das Mietverhältnis sowohl eine Wohnung als auch Kellerräume betraf. Die zunächst zu beantwortende Frage lautet deshalb, ob die ortsübliche Vergleichsmiete für das gesamte Mietobjekt einheitlich oder für die Wohnung und die Kellerräume separat zu ermitteln ist. Das Gericht hält aus folgenden Gründen eine gesonderte Ermittlung für geboten:

Für eine einheitliche Bewertung der Miete des Gesamtobjektes spricht lediglich, daß Wohnungs- und Kellerräume durch die verbindende Treppe zu einer Nutzungseinheit verbunden sind. Gegen eine einheitliche Betrachtung spricht demgegenüber, daß die Kellerräume nach den Vorschriften der Bauordnung für Berlin unstreitig nicht als Wohnraum angesehen werden können. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für das Mietobjekt als Ganzes wäre danach nur möglich, wenn es gelänge, die Räume trotz ihrer Unterschiedlichkeit auf einen Nenner zu bringen und wenn es darüber hinaus in ausreichender Zahl vergleichbare Objekte gäbe. Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

Die unmittelbare Verbindung einer Mietwohnung mit dem darunter befindlichen Keller stellt offensichtlich einen seltenen Sonderfall dar, der dem Unterzeichnenden in seiner bisherigen Tätigkeit hier erstmals begegnet ist und der - soweit ersichtlich und dem Unterzeichnenden bekannt - auch noch nicht zu einer veröffentlichten Entscheidung eines anderen Gerichts geführt hat oder in der Literatur behandelt worden ist. Eine Betrachtung des Gesamtobjektes würde somit dazu führen, dieses mit etwas vergleichen zu müssen, von dem es Vergleichbares in ausreichendem Maße nicht gibt. Gegen eine solche Betrachtung spricht ferner, daß nicht ohne weiteres ersichtlich ist, welcher Maßstab angemessen sein könnte, um den Wohnraum und den Kellerraum auf einen Nenner zu bringen und zusammenzurechnen.

Für eine separate Betrachtung der Wohnräume und der Kellerräume spricht schließlich, daß dies nach dem Mietvertrag aufgrund der gesonderten Bezeichnung der Flächen und der Mieten für die Wohnung und den Keller ohne weiteres möglich ist und nach dem Willen der Parteien möglicherweise sogar gewollt war, da die Aufgliederung der Flächen und der Mieten ansonsten entbehrlich gewesen wäre.

Nach dem übereinstimmenden Vorbringen der Parteien hinsichtlich des Baujahres und der Ausstattung der Wohnung betrug die gemäß § 5 Abs. 2 WiStG höchstzulässige Miete während der Mietzeit der Kl. gemäß nachfolgender Berechnung 9,10 DM/qm:

9,24 DM Brutto/Kaltmiete gemäß Mietspiegelfeld G 3 des Berliner Mietspiegels 1996

+ 0,59 DM + 25 % für wohnwerterhöhende Merkmale in einer Merkmalsgruppe

- 0,29 DM Abschlag für die Lage der Wohnung im Parterre

- 1,96 DM Betriebskostenanteil gemäß Mietspiegel

7,58 DM

+ 1,52 DM + 20 % gemäß § 5 Abs. 2 WiStG

9,10 DM.

Bei einer Wohnungsgröße von 63,09 qm betrug die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung somit 574,12 DM. Verlangt und gezahlt. wurden demgegenüber 609,32 DM und damit 35,20 DM monatlich zuviel. Für November 1995 bis August 1995 (10 Monate) ergibt sich damit ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt 352,00 DM.

Soweit die Kl. ihren Anspruch in Abweichung von der vorstehenden Berechnung unter Berücksichtigung der von ihnen gezahlten Betriebskosten auf der Grundlage der Brutto/Kaltmiete ermitteln, kann dem nicht gefolgt werden, weil die Parteien keine Brutto/Kaltmiete, sondern eine Netto/Kaltmiete nebst Betriebskostenvorschüssen vereinbart hatten und weil die Kl. deshalb nur einen Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Netto/Kaltmiete besitzen, während Betriebskostenvorschüsse nur zurückgefordert werden könnten, wenn diese nach der Abrechnung und den tatsächlich angefallenen Kosten zu hoch gewesen wären. Daß dem so ist, ist weder dargetan noch ersichtlich.

Hinsichtlich des Mietanteiles für die Kellerräume besteht kein Rückzahlungsanspruch der Kl. Die Miete für die Kellerräume betrug insgesamt 250,40 DM und damit bei einer Fläche von 60,08 qm 4,17 DM/qm. Daß dies unangemessen hoch sein könnte, ist weder dargetan noch ersichtlich. Da vergleichbare Räume und die dafür angemessene Miete aus keinem Mietspiegel ablesbar sind, hätte es den Kl. oblegen, substantiiert darzulegen, woraus sich ergeben könnte, daß die vereinbarte Miete für die Kellerräume unangemessen hoch war. Dies, haben sie nicht getan. Eine entsprechende

Feststellung ist deshalb nicht möglich, zumal der vereinbarten Miete eine mögliche Unangemessenheit angesichts ihrer Höhe und des Umstandes, daß es sich nicht - wie gewöhnlich - um separate Kellerrräume handelt, sondern um solche, die unmittelbar mit der Wohnung verbunden sind und deshalb eine andere Qualität als gewöhnliche Kellerräume besitzen, nicht gerade "auf die Stirn geschrieben" steht.

Der Vermieter hatte neben der Wohnung auch Hobbyräume im Keller mitvermietet, die über eine Treppe von der Wohnung aus direkt zu erreichen waren. Später verlangte der Mieter einen Teil der seiner Meinung nach überhöhten Miete gem. § 5 WiStG zurück.

Das Amtsgericht Tiergarten hatte in seinem Urteil vom 22. April 1997 zu entscheiden, wie hier die ortsübliche Vergleichsmiete als Maßstab einer Mietpreisüberhöhung zu ermitteln ist. Es meinte, die Wohnräume seien getrennt von den Hobbyräumen zu betrachten und berechnete alsdann mit dem Mietspiegel den zulässigen Wohnraummietzins. Das Urteil ist zweifelhaft, denn § 5 WiStG spricht ausdrücklich davon, daß auch die Nebenleistungen zu der eigentlichen Wohnraummiete mit einbezogen werden sollen. Das folgt auch aus dem ehernen Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, der eine Aufspaltung verschiedener Nutzungsarten (Wohnen/Nichtwohnen) verbietet. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des BGH vielmehr die Nutzungsart, die überwiegt.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist es auch keineswegs unüblich, daß andere Räume oder Flächen mitvermietet werden, die nicht zum Wohnen bestimmt sind (Keller, Garagen, Hausgarten). Daß die Gesamtleistung des Mieters das ortsübliche Nutzungsentgelt für die Gesamtleistung des Vermieters wesentlich übersteigt, kann in solchen Fällen dann eben nicht nach dem Mietspiegel ermittelt werden, sondern nur durch ein Sachverständigengutachten. Das wollte das Amtsgericht offenbar vermeiden.