Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Wohnungsmarkt; Entspannung; Mangellage; Sachverständigengutachten

Die Voraussetzungen einer Mietpreisüberhöhung sind für jedes Mietjahr erneut zu prüfen. Bei deutlicher Entspannung auf dem Wohnungsmarkt ist es dem Mieter zuzumuten, die Möglichkeit des ausdrücklich vorbehaltenen, kurzfristigen Ausscheidens aus dem unter Ausnutzung einer Mangellage zustande gekommenen Mietvertrag zu ergreifen und eine neue, billigere Wohnung zu suchen.

Der Kl. macht aus abgetretenem Recht Rückzahlungsansprüche gegen die Bekl. wegen angeblich überhöhter Mietzahlungen für den Zeitraum 1992 bis 1996 geltend.

Mit angefochtenen Urteil hat das AG Frankfurt der Klage voll stattgegeben. In der dagegen gerichteten Berufung ist die Bekl. der Auffassung, daß die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG nicht erfüllt seien, insbesondere hätte die ortsübliche Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten festgestellt werden müssen.

Die Berufung ist nur zum Teil begründet. Dem Kl. steht ein Anspruch im ausgeurteilten Umfang auf Rückzahlung überhöhter Miete nach § 812 BGB in Verbindung mit § 134 BGB und § 5 WiStG für den Zeitraum 1992 bis Ende 1994 zu.

Die hiergegen geltend gemachten Einwände der Bekl. vermögen nicht durchzugreifen. Die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG sind insoweit erfüllt. Bei Anmietung der Wohnung im Jahre 1991 kann noch davon ausgegangen werden, daß ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestanden hat, wobei insbesondere zu berücksichtigen ist, daß studentische Wohngemeinschaften über die normalen Schwierigkeiten am Wohnungsmarkt hinaus zusätzliche Schwierigkeiten hatten, für sich eine marktgerechte Wohnung zu finden.

Entgegen der Auffassung der Bekl. brauchte hier die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht durch Sachverständigengutachten ermittelt zu werden. Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Kammer, auf die insoweit verwiesen werden kann und die auch veröffentlicht ist, daß für Wohnungen, die keine Besonderheiten aufweisen, die Vergleichsmiete anhand der jeweiligen Frankfurter Mietspiegel festgestellt werden kann. Davon abzuweichen besteht auch angesichts der eingereichten beiden Sachverständigengutachten keine Veranlassung. Diese Gutachten mögen für ein Ordnungswidrigkeitsverfahren ausreichend sein. Inhaltlich genügen sie jedoch nicht den Anforderungen an ein Sachverständigengutachten im Zivilverfahren, da sie sich für die Feststellung der Vergleichsmieten nicht auf konkret benannte Vergleichsobjekte, sondern nur allgemein auf ihre Sachkunde berufen. Darüber hinaus weisen beide Gutachten bereits in der tatsächlichen Feststellung nicht mehr nachvollziehbare Unterschiede auf; der eine Sachverständige geht vom Vorhandensein einer Waschküche aus, der andere verneint das Vorhandensein einer solchen. (...) Weitere Forderungen stehen dem Kl. nicht zu.

Ab Januar 1995 ist davon auszugehen, daß eine deutliche Entspannung auf dem Wohnungsmarkt eingetreten ist, so daß es dem Kl. zuzumuten war, sich eine neue und billigere Wohnung zu suchen, die ab diesem Zeitpunkt auf dem Wohnungsmarkt zur Verfügung gestanden hätte. Der Kl. hat sich durch die Gestaltung des Mietvertrages ausdrücklich die Möglichkeit vorbehalten, kurzfristig aus diesem Vertrag ausscheiden zu können. Deshalb war er auch verpflichtet, marktgerecht die Chancen zu ergreifen und sich nach einer billigeren Wohnung umzusehen und in diese dann umzuziehen.

Entgegen der Auffassung des Kl. kommt es auf die Frage der Ausnutzung eines geringen Angebots nicht nur auf den erstmaligen Abschluß des Mietvertrages an, sondern es sind für jedes Jahr die Tatbestandsmerkmale des § 5 WiStG erneut zu prüfen. Denn nur unter diesen Voraussetzungen kann von einer Teilnichtigkeit der Mietpreisvereinbarung nach § 134 BGB und einem Rückforderungsanspruch nach § 812 BGB ausgegangen werden.