Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Ausnutzung; Mangellage; Darlegungslast; Beweislast

Fordert der Wohnungsmieter wegen behaupteter Mietpreisüberhöhung eine teilweise Rückzahlung des geleisteten Mietzinses, so muß er darlegen und beweisen, daß der Mietzins auf der Ausnutzung einer Mangellage bei Vertragsabschluß beruht.

Die Kl. sind seit 15. 8. 1994 Mieter einer 104 qm großen 4-Zimmer-Wohnung in Frankfurt/Main. Die monatliche Nettomiete betrug 1.685 DM und erhöhte sich infolge Staffelmietvereinbarung ab 15.8.1996 auf 1.735 DM.

Die Kl. halten die Miete für wesentlich überhöht und begehren mit vorliegender Klage für 24 Monate (15.8.1994-15.8.1996) Rückzahlung überzahlter Miete von monatlich 392,08 DM. Das AG Frankfurt/M. hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben, ist der Berechnung der Kl. gefolgt und hat eine sogenannte Mangellage als offenkundig angenommen. Gegen dieses Urteil wendet sich der Bekl. mit seiner Berufung. Er beanstandet die Versagung weiterer Zuschläge, vorrangig aber die Annahme der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum.

Die Berufung ist begründet. Den Kl. steht der Anspruch auf Rückzahlung angeblich überzahlter Miete nicht zu, weil die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht vollständig erfüllt sind.

Der im Mietvertrag vereinbarte Nettomietzins in Höhe von 1.685 DM ist gemäß § 5 WiStG nicht nur wesentlich überhöht. Die Berechnung der Kl. aufgrund der Mietwerttabelle 1994 ist zunächst zutreffend. [Allerdings rechtfertigen die umfangreichen Bau- und Verbesserungsarbeiten einen Zuschlag ... ] und somit eine ortsübliche Miete für die Wohnung von 1.195,35 DM. Unter Berücksichtigung des Wesentlichkeitszuschlages von 20 % beträgt die zulässige Miete für die Wohnung 1.434,42 DM. Da ein Entgelt von 1.685 DM vereinbart war, liegt insoweit eine Überzahlung von 250,58 DM monatlich vor.

Die Unangemessenheit des vereinbarten Entgeltes führt aber nur dann zu einer Mietpreisüberhöhung und Unwirksamkeit des Vertrages gemäß §§ 5 WiStG, 134 BGB, wenn der Mietzins auf der Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum bei Vertragsabschluß beruht. Die Kl. sind für das Vorliegen dieser Voraussetzungen darlegungs- und beweispflichtig. Sie müssen deshalb substantiierte Angaben zur Ausnutzung eines geringen Angebots von vergleichbarem Wohnraum durch den Bekl. machen. Die schlichte Berufung auf Sachverständigengutachten ist ein unzulässiger Ausforschungsbeweis, wenn konkrete Tatsachen nicht behauptet sind. Auch der Hinweis darauf, die Mangellage sei gerichtsbekannt, ist unzureichend und auch unzutreffend. Auch die Tatsache, daß in Frankfurt ein Zweckentfremdungsverbot besteht, beweist allein nicht das Vorliegen eines geringen Angebotes an vergleichbaren 4-Zimmer-Wohnungen. Denn für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zum 15.8.1994 kann nicht mehr unterstellt werden, daß für eine 4-Zimmer-Wohnung eine Mangellage im Sinne des Gesetzes bestanden hat. Es ist vielmehr gerichtsbekannt, daß sich die Wohnungslage seit dieser Zeit entspannt hatte, unter anderem auch durch die frei werdenden Wohnungen der amerikanischen Armeeangehörigen. Es war deshalb um so dringlicher, daß die Kl. konkrete Tatsachen hätten vortragen müssen, insbesondere über die Umstände der eigenen Wohnungssuche, um die Ausnutzung eines geringen Angebotes von vergleichbarem Wohnraum durch den Bekl. feststellen zu können. ...

Schließlich ist auch nicht ersichtlich, inwieweit der Bekl. die Marktlage ausgenutzt hat und sich darüber bewußt war oder mit der Möglichkeit rechnete, im Falle eines ausgeglichenen Wohnungsangebotes nur einen geringeren Mietzins erzielen zu können. Angesichts des von den Kl. vorgelegten umfangreichen Angebotes vergleichbarer bzw. noch wesentlich teurerer Wohnungen und der Vielzahl der vom Bekl. vorgelegten Schreiben der Wohnungsinteressenten, die gegen die Höhe des verlangten Mietzinses keine Einwendungen hatten, konnte der Bekl. nicht annehmen, der Wohnungsmarkt sei nicht ausgeglichen gewesen.

Infolgedessen kann vorliegend eine sogenannte Mangellage an vergleichbarem Wohnraum nicht bejaht werden, so daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG nicht erfüllt sind.