Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; geringes Angebot; Sondermarkt; Darlegungslast

Fordert der Mieter mit der Begründung einer Mietpreisüberhöhung bei Abschluß des Mietvertrages einen Teil des geleisteten Mietzinses zurück, muß er die Ausnutzung eines geringen Angebots an Wohnraum darlegen. Abzustellen ist auf den Wohnungsmarkt des ganzen Stadtgebiets; das Bestreben des Mieters um Anmietung auf dem Sondermarkt eines Stadtteils schließt die Anwendung des § 5 WiStG aus.

Die Kl. ist aufgrund schriftlichen Vertrages seit 1.8.1992 Mieterin einer Zweizimmereigentumswohnung mit Gartenbenutzung des Bekl. in Frankfurt am Main. Die Wohnung ist möbliert. Die Miete beträgt monatlich 1.500 DM brutto. Die Kl. hat nach Anzeige bei dem Amt für Wohnungswesen am 24.5.1995 die Miete gemäß § 5 Wirtschaftsstrafgesetz für wesentlich überhöht gehalten. Zulässig sei nach ihrer Meinung nur 972,56 DM monatlich. Für die Zeit vom 1.8.1992 bis 31.3.1996 hat sie monatlich 527,44 DM, insgesamt 23.207,68 DM (44 Monate x 527,44 DM) sowie 514,32 DM überzahlte Kaution zurückverlangt. Die Klageforderung belief sich auf 23.721,68 DM.

Der Bekl. hat demgegenüber eingewandt, die Wohnung sei vollmöbliert. 1982 sei das Haus modernisiert und saniert worden. Hilfsweise hat er die Aufrechnung mit 18.000 DM nicht gezahlter Miete erklärt.

Das AG Frankfurt/M. hat mit angefochtenem Urteil der Klage in Höhe von 21.310,52 DM stattgegeben. Es hat unter Berücksichtigung der Tabelle 1994, der Möblierung, Gartenbenutzung und einschließlich Nebenkosten eine zulässige Miete von 1015,84 DM ermittelt. Die Aufrechnung hat es für unbegründet gehalten.

Gegen dieses Urteil hat der Bekl. form- und fristgerecht Berufung eingelegt.

Die Berufung ist begründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete, weil die Mietzinsvereinbarung im Mietvertrag nicht gemäß §§ 5 WiStG, 134 BGB unwirksam ist. Es kann dahingestellt bleiben, ob die zulässige Miete für die streitgegenständliche Wohnung 1.190,61 DM beträgt, wie der Bekl. behauptet, oder nur 1.015,84 DM, wie das AG in seinem Urteil festgestellt hat.

Der Rückzahlungsanspruch scheitert daran, daß die Voraussetzungen des § 5 WiStG aus verschiedenen Gründen nicht erfüllt sind. Es kommt nicht allein darauf an, daß die vereinbarte Miete nicht unwesentlich überhöht ist im Sinne des Gesetzes. Denn die Kl. hat im gesamten Verfahren nicht dartun können, inwieweit das weitere Tatbestandsmerkmal des § 5 WiStG, nämlich Ausnutzung eines geringen Angebotes an vergleichbarem Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages erfüllt war. Dieser Darlegungslast genügt sie auch nicht durch den bloßen Hinweis auf eine Unterdeckung an Wohnungen im Herbst 1992. Das zitierte Urteil des VGH Kassel, betreffend das Zweckentfremdungsverbot, besagt nichts und kann auf die Marktlage 1992 nicht bezogen werden. Die Kl. hätte im einzelnen darlegen müssen, auf welche Weise sie sich um eine vergleichbare Wohnung, ob möbliert oder unmöbliert, im ganzen Stadtgebiet umgesehen hat und welche Angebote ihr unterbreitet worden sind. Nur wenn keine vergleichbare Wohnung als Ausweichmöglichkeit zur Verfügung gestanden hätte, könnte ein geringes Angebot an vergleichbarem Wohnraum bejaht werden. Dazu fehlen jegliche Angaben. Es ist vielmehr nach dem insoweit unbestritten gebliebenen Vortrag des Bekl. davon auszugehen, daß die Kl. anläßlich eines gemeinsamen Gespräches mit dem ihr bekannten Bekl. die Wohnung, die in unmittelbarer Nähe ihrer Gastwirtschaft liegt, sofort ohne weitere Suche angemietet hat.

Schließlich kann auch dahinstehen, ob die vom AG herangezogene Tabelle im vorliegenden Fall für möblierten Wohnraum überhaupt Anwendung findet. Jedenfalls handelt es sich bei den Faktoren, die die Kl. zur Anmietung dieser Wohnung bewogen haben, um typische Merkmale eines Sondermarktes, nämlich einmal der ausschließliche Wunsch nach einem bestimmten Stadtgebiet, wo die Gastwirtschaft gelegen ist, und zum anderen um den Sondermarkt für möblierte Wohnungen. In diesen Fällen scheidet aber eine Anwendung des § 5 WiStG schon deshalb aus.

Ab Kenntnis von einer Mietüberhöhung infolge Einschaltung des Wohnungsamtes stünde dem Rückforderungsanspruch auch § 814 BGB entgegen.