Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Beweislast; Darlegungslast; Auskunftsanspruch

1. Der Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung in West Berlin ist für seine Behauptung darlegungspflichtig, daß die vereinbarte Miete gegen § 5 WiStG oder § 3 GVW verstoße.

2. Dazu ist auch die preisrechtlich zulässige Miete am 1. Januar 1988 anzugeben; notfalls hat der Mieter zunächst einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter durchzusetzen.

Die Berufung des Bekl. ist begründet.

Die Feststellungsklage in der Form des Schriftsatzes vom 28. Oktober 1994 ist zwar zulässig, denn die Kl. begehrten die Klärung eines zwischen den Parteien ungewissen Rechtsverhältnisses. Grundsätzlich ist eine Mietpreisvereinbarung gemäß § 134 BGB wegen Verstoßes gegen § 5 WiStG insoweit nichtig, als der vereinbarte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % überschreitet. Die Kl. haben ein rechtliches Interesse an der Klärung der Frage, ob die mit dem Bekl. vereinbarte Miete über den von ihnen behaupteten Betrag hinaus nichtig ist.

Die Feststellungsklage ist jedoch unbegründet, denn die Kl. haben einen Verstoß gegen § 5 WiStG oder § 3 GVW Berlin, der gemäß § 134 BGB die Mietzinsvereinbarung berühren könnte, nicht dargelegt.

§ 5 WiStG ist vorliegend nicht anwendbar. Es braucht deshalb nicht ent-schieden zu werden, ob die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung anhand des Berliner Mietspiegels vorgenommen werden kann oder ob ein Sachverständigengutachten einzuholen ist. Denn bei der klägerischen Wohnung handelt es sich um ehemals preisgebundenen Altbau, bei dem vor dem 1. Januar 1988 die Höhe der Miete sich an den preisrechtlichen Vorschriften und nicht an der Ortsüblichkeit orien-tierte.

Nach ständiger Rechtsprechung des Kammergerichts (GE 91, 1033) und des Berliner Landgerichts (GE 90, 101, 257, 315) genießen die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mieten Bestandsschutz, auch wenn sie nicht mit § 5 WiStG vereinbar sind.

Ein solcher Bestandsschutz ist im GVW Berlin zwar nicht ausdrücklich vorgesehen, es ergibt sich jedoch aus dem Zusammenhang, daß von einer Fortwirkung der preisrechtlich zulässigen Miete ausgegangen wird, so in § 2 und § 3 GVW Berlin. Die gesamte Neuregelung basiert auf den bisherigen Mieten und nimmt sie zum Ausgangspunkt der weiteren Mietzinsentwicklung (KG, aaO.; LG Berlin, GE 90, 103). Der Bestandsschutz resultiert aus dem durch das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 3 GG) gebotenen Vertrauensschutz. Denn ein Vermieter, der in der Zeit vor dem 31. Dezember 1987 gehalten war, die Preisbindung bei seiner Mietzinsforderung zu beachten, ist schutzwürdig dahingehend, daß er nach Ende der Preisbindung jedenfalls die bis dahin preisrechtlich zulässige Miete weiter fordern kann (LG Berlin, GE 90, 101 [103]; GE 90, 315).

Dieser Bestandsschutz soll auch für nach dem 1. Januar 1988 abgeschlossene Mietverträge gelten (KG, GE 91, 1033; LG Berlin, GE 90, 257, 101 [105]).

Dabei ist unerheblich, ob die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete vom Vormieter überhaupt bezahlt wurde. Denn nach § 7 Abs. 2 GVW Berlin darf der Vermieter bei Modernisierungsarbeiten, die vor dem 31. Dezember 1987 durchgeführt wurden, die Kosten auch nach Inkrafttreten des GVW Berlin gemäß § 3 MHG umlegen bzw. bei Neuvermietung gemäß § 3 Abs. 1 GVW Berlin der Ausgangsmiete hinzurechnen. Daraus ergibt sich, daß auch der erst nach dem Stichtag vom 31. Dezember 1987 geltend gemachte Modernisierungszuschlag vom Bestandsschutz umfaßt werden muß, als ob der Vermieter die Umlage noch vor dem Stichtag geltend gemacht hätte (noch weitergehend: LG Berlin, MM 92, 138). Denn der in der Berliner Rechtsprechung entwickelte Rechtsgedanke des Bestandsschutzes rechtfertigt sich aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes für den Vermieter. Das heißt, daß konsequenterweise auch die Modernisierungsaufwendungen, die ein Vermieter noch unter der Geltung der Preisbindung unternimmt, hinsichtlich ihrer vollen Umlagefähigkeit von diesem Vertrauensschutz umfaßt werden müssen. Eine Differenzierung danach, ob die noch im Jahre 1987 durchgeführten Modernisierungsarbeiten im selben oder erst im darauffolgenden Jahr wirksam umgelegt werden, erscheint sachwidrig, denn die §§ 3 Abs. 1, 7 Abs. 2 GVW Berlin sollen es dem Vermieter gerade ermöglichen, Modernisierungskosten auch nach Ende der Preisbindung auf den Mietzins umzulegen.

Einen Verstoß gegen die Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW Berlin, der als Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB angesehen wird (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdnr. 7), ist nicht festzustellen. Dabei ist es Sache des Mieters, darzulegen, daß die verlangte Miete unter Berücksichtigung von § 3 GVW Berlin nicht auf der preisrechtlich zulässigen Miete am 1. Januar 1988 beruht (LG Berlin, GE 90, 257, 101). Zunächst ist nicht einmal bekannt, welcher Mietzins als "bisherige Miete" im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW Berlin anzusehen ist. Zwar gehen die Parteien - offenbar unstreitig - von einer vor dem 31. Dezember 1987 zuletzt gezahlten preisrechtlich zulässigen Miete von 399,00 DM aus und streiten lediglich um die Berechtigung des Bekl. zu einem Modernisierungszuschlag von 832,34 DM. Damit steht jedoch nicht fest, daß die in dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete gegen § 3 GVW Berlin verstößt. Denn der Mietvertrag der Parteien datiert vom 3. Oktober 1990, so daß nicht auszuschließen ist, daß zwischen Beendigung der Modernisierungsarbeiten Ende 1987 und dem Beginn dieses Mietverhältnisses noch einem weiteren Mieter die Wohnung überlassen wurde.

Die Kl. haben aber auch die gemäß § 3 Abs. 1 GVW Berlin hinzuzurechnende Modernisierungsumlage nicht substantiiert dargelegt. Sie bestreiten die vom Bekl. vorgetragenen Modernisierungskosten durchweg mit Nichtwissen und verkennen dabei, daß sie für die Voraussetzung eines Verstoßes gegen ein Verbotsgesetz im Sinne des § 134 BGB darlegungs- und beweispflichtig sind. Denn anders als etwa bei der Geltendmachung einer durch eine Modernisierung bedingten Erhöhung des vereinbarten oder bisherigen Mietzinses, die der Vermieter geltend macht, wozu dieser daher die Voraussetzungen des zulässigen Modernisierungszuschlages sowie dessen Höhe im einzelnen darlegen muß, obliegt es hier dem Mieter, der einen höheren Mietzins mit dem Vermieter vereinbart hat und davon abweichend behauptet, die preisrechtlich zulässige Miete sei tatsächlich geringer, nun seinerseits im einzelnen darzulegen, in welcher Höhe die vereinbarte Miete unzulässig ist (vgl. LG Berlin, MM 92, 138; GE 90, 315). Dazu reicht es nicht aus, daß die Kl., die offenbar die Durchführung der einzelnen Arbeiten nicht bestreiten, bezüglich einzelner Posten die Aussagekraft der eingereichten Belege bezweifeln und im übrigen den fehlenden Vortrag des Bekl. zu den einzelnen Maßnahmen rügen. Zwar dürfte es sich bei der Erneuerung des Kaltwasserabflußstrangs, einzelner Arbeiten an der elektrischen Anlage und der Erneuerung der Wohnungstüren nicht um Modernisierungen, sondern um Instandsetzungsarbeiten handeln. Hinsichtlich des Einbaus von Schallschutzfenstern, des Einbaus der Gasetagenheizung und anderer Posten geht aus den vom Bekl. eingereichten Belegen tatsächlich nicht hervor, ob die dort ausgewiesenen Kosten für die klägerische Wohnung tatsächlich entstanden sind.

Die Kammer sieht sich aber nicht in der Lage, auf der Grundlage des klägerischen Vortrags eine zutreffende Berechnung der Kappungsgrenze des § 3 Abs. 1 GVW Berlin vorzunehmen.

Dabei verkennt die Kammer nicht, daß es für den Mieter im einzelnen schwierig ist, zu Tatsachen, die sich außerhalb seiner Wahrnehmung und seines Einflußbereiches abgespielt haben, vorzutragen. Eine Umkehrung der Beweislast dahingehend, daß der Vermieter die Zulässigkeit der vereinbarten Miete darlegen und beweisen muß, läßt sich daraus aber nicht herleiten (LG Berlin, MM 92, 138). Dieser Vortrag ist den Kl. zuzumuten, denn sie haben gegen ihren Vermieter einen Auskunftsanspruch darüber, welchen Mietzins der Vormieter bezahlt hat (LG Berlin, GE 90, 257; Beuermann, aaO., § 3 GVW Rdnr. 12) und ein Einsichtsrecht bezüglich der die Modernisierung betreffenden Belege.

Auch nach Aufhebung der Preisbindung zum 31. Dezember 1987 und dem Außerkrafttreten des GVW werden Preisbindungsfragen die Gerichte noch eine Weile beschäftigen.

Das Landgericht Berlin hatte in seinem Urteil vom 13. Juni 1995 über die Klage eines Mieters zu entscheiden, der 1990, also nach Aufhebung der Preisbindung, einen Staffelmietvertrag abgeschlossen hatte, dessen Miete ihm zu hoch erschien.

Das Landgericht meinte, für einen Verstoß gegen den damals noch geltenden § 3 GVW (Kappungsgrenze bei Neuvermietung) hätte der Mieter darlegen müssen, welche Miete der Vormieter zu zahlen hatte. Für einen Verstoß gegen § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) sei nicht nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete abzustellen, sondern auch auf die am 31. Dezember 1987 geschuldete preisrechtlich zulässige Miete. Dazu kämen Modernisierungszuschläge, da sich nach ständiger Rechtsprechung der Vermieter insoweit auf Bestandsschutz berufen könne. Dem Mieter werde damit auch nichts Unzumutbares abverlangt, da er einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter habe, den er notfalls gerichtlich durchsetzen müsse.