Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; laufende Aufwendungen; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Abschreibung; fiktive Eigenkapitalkosten

1. Wird von dem Mieter ein Verstoß gegen § 5 WiStG für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht, so sind bei der Vermietung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (Anschluß an KG, GE 1995, 686).

2. Ein Sachverständigen-Gutachten, das die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich anhand von drei Vergleichsobjekten ermittelt und im übrigen auf dem Mietspiegel fußt, kann zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Ein Sachverständigen-Gutachten, das für einen bestimmten Zeitraum die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann auch für die Ermittlung der Vergleichsmiete in einem davor liegenden Zeitraum herangezogen werden, wenn dieser ein Jahr davor nicht überschreitet.

4. Ist der Eingangsbereich des Hauses in schlechtem Zustand, ist ein Abzug von dem sonst sich ergebenden ortsüblichen Mietzins gerechtfertigt.

5. Macht der Vermieter geltend, daß die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigende neu vereinbarte Miete wegen höherer laufender Aufwendungen gerechtfertigt ist, so muß er das durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, die den Anforderungen des WoBindG entspricht.

6. Bei der Gebäudeabschreibung darf jedoch nicht der Verkehrswert angesetzt werden, sondern lediglich die Baukosten.

7. Verwaltungskosten dürfen nur in der für jedes Jahr gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt werden.

8. Bewirtschaftungskosten dürfen nur insoweit angesetzt werden, als sie einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Daher muß die Position Hauswarts-/Entrümpelungskosten gesondert erläutert werden.

9. Fehlerhafte Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung machen diese dann nicht unwirksam, wenn sie ohne weiteres herausgerechnet werden können.

10. Abschreibungen für Ölzentralheizung und Sammelantenne sind zulässig.

11. Der Ansatz des Verkehrswertes statt des Kaufpreises als Grundlage für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten unterliegt dann keinen Bedenken, wenn ein geringerer Verkehrswert als der gezahlte Kaufpreis angesetzt wird.

12. Als Hypothekenzinsen können die sich aus den Monatsberichten der Deutschen Bank ergebenden marktüblichen Zinsen für erstrangig gesicherte Hypothekendarlehen angesetzt werden.

13. Der Mieter ist dann mit der Minderung nicht ausgeschlossen, wenn er die Mängel in bestimmten Abständen regelmäßig angezeigt hat.

14. Heizungsmängel zu Beginn der Heizperiode berechtigen nur dann zur Minderung, wenn die dadurch verursachten Innentemperaturen in der Wohnung im einzelnen vorgetragen werden.

15. Die Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich auch wegen Baulärm, Schutzemissionen, Einschränkung des Lichteinfalls und erhöhter Einbruchsgefahr durch ein an der Außenfassade vor der Wohnung aufgestelltes Baugerüst gerechtfertigt. Auch insoweit muß aber eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung im einzelnen dargetan werden.

I. (...

II. Die Berufung hat in der Sache teilweise, die Anschlußberufung keinen Erfolg.

1. Berufung

Der Kl. hat Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses in Höhe von 1,537,98 DM aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1 Alt. BGB. Die darüber hinausgehende Forderung ist unbegründet.

a) Der im Mietvertrag vom 17. März 1989

zwischen den Parteien vereinbarte Staffelmietzins verstößt teilweise gegen § 5 Abs. 1 WiStrG und ist damit in Höhe des die zulässige Miete übersteigenden Teils unwirksam. Bei der Ermittlung des höchstzulässigen Mietzinses ist die Kammer dem Gutachten des Sachverständigen Dr. K. gefolgt. Demgegenüber hat sie das in erster Instanz eingeholte Gutachten des Sachverständigen F. ihrer Entscheidung nicht zugrunde gelegt, weil sie die dort angewandte Methode zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses für nicht hinreichend genau hält. Denn die Ermittlung erfolgte auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels und führte lediglich drei Vergleichsobjekte im Wege der Feinanalyse in die Bewertung ein. Die Kammer ist der Auffassung, daß bei einem Vergleich mit lediglich drei Objekten der Vergleichsmietzins wegen der dadurch überbewerteten Besonderheiten einzelner Objekte nicht hinreichend genau ermittelt werden kann.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen K. beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete (Brutto-Kaltmietzins) für den Zeitraum März 1990 bis Februar 1992 8,75 DM/qm und für den Zeitraum März 1992 bis Februar 1994 10,07 DM/qm. Zwar ist in dem Mietvertrag unter § 16 ausgewiesen, daß die Miete die Betriebskosten nicht enthält; jedoch gehen die Parteien übereinstimmend davon aus, daß eine Brutto-Kaltmiete vereinbart wurde. Aus diesem Grunde hat der Gutachter zutreffend die Vergleichsmiete als Brutto-Kaltmiete ermittelt. Das Gutachten ist nicht zu beanstanden.

Hinsichtlich des Zeitraumes 3/90 bis 2/92 sind die Vergleichsobjekte auch vergleichbar. Die Vergleichswohnungen weisen bezüglich der Wohnfläche keine größeren Abweichungen als 50 % auf. Die Erhebungszeitpunkte stammen aus den letzten drei Jahren.

Die Kammer hat das Gutachten der Berechnung des höchstzulässigen Mietzinses auch für den Zeitraum März 1989 bis Februar 1990 zugrunde gelegt. Denn nach den ihr aus Parallelverfahren bekannten Gutachten des Sachverständigen Dr. K. ergeben sich rechnerisch signifikante Änderungen des Mietzinses erst nach einem Zeitraum von zwei Jahren. Das Gutachten hat den Vergleichsmietzins einerseits für März 1990 und andererseits für März 1992 ermittelt. Die Kammer geht daher davon aus, daß der Mietzins für März 1989 rechnerisch nicht wesentlich von dem Vergleichsmietzins für März 1990 abweicht. Die Parteien wurden in der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, daß das Gutachten des Sachverständigen Keunecke auch auf den Zeitraum von März 1989 bis Februar 1990 angewendet werden soll; sie haben hiergegen keine Einwendungen erhoben.

Auch die Vergleichsobjekte des Zeitraumes 3/92 bis 3/94 sind hinsichtlich der Größe vergleichbar. Dachgeschoßwohnungen wurden nicht berücksichtigt.

Der Sachverständige hat für den Gesamtzustand des Hauses als besonderen Nachteil 2 % vom errechneten Vergleichsmietzins mit der Begründung abgezogen, daß die Bewertung der Beschaffenheit des Gebäudes als nachteilig noch nicht ausreicht, um auch dem Gesamteindruck Rechnung zu tragen. Das ist nicht zu beanstanden. Das Merkmal Beschaffenheit, das bereits als nachteilig bewertet wurde, setzt sich aus verschiedenen Einzelmerkmalen zusammen, deren Gesamtbewertung eine schlechtere Bewertung als "nachteilig" nicht zuließ. Da jedoch dem Eingangsbereich des Hauses erhöhte Repräsentationsfunktion zukommt, war ein nochmaliger Abzug gerechtfertigt, um den schlechten Zustand des Eingangsbereiches hinreichend Rechnung zu tragen.

b) Der Bekl. hat sich teilweise mit Erfolg gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStrG darauf berufen, daß die vereinbarten Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sind, so daß sie nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters stehen. Die Bekl. hat Wirtschaftlichkeitsberechnungen für die Wohnung des Kl. für die Jahre 1991, 1992 und 1993 vorgelegt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen entsprechen im wesentlichen den Anforderungen der §§ 8, 8 a, 8 b WoBindG, §§ 18 ff. II. BV. Im einzelnen durften jedoch folgende Positionen nicht in die Wirtschaftlichkeitsberechnungen eingestellt werden:

Die Bekl. war nicht berechtigt, den Verkehrswert der Wohnung bei der Gebäudeabschreibung (Ziff. 4.1. der Wirtschaftlichkeitsberechnung) zugrunde zu legen. Denn gemäß § 25 Abs. 2 II. BV können lediglich die Baukosten in Ansatz gebracht werden. Dies folgt aus der Überlegung, daß sich die Gebäudeabschreibung nicht mit dem Verkehrswert bzw. den Erwerbskosten, also nach den Besonderheiten des Immobilienmarktes verändern darf. Die Zweite Berechnungsverordnung sieht die Gebäudeabschreibung vielmehr als mit der Errichtung des Gebäudes feststehende, unveränderliche Größe an. Dem stehen die Rechtsentscheide des OLG Stuttgart (GE 1988, 1109), des OLG Hamburg (GE 1992, 927) sowie der Vorlagebeschluß des OLG Hamburg (GE 1994, 919), die ohnehin durch den RE des BGH (GE 1995, 749) obsolet geworden sind, nicht entgegen, weil die genannten Entscheidungen ausschließlich die Frage betreffen, ob der Verkehrswert oder die Erwerbskosten als fiktives Eigenkapital im Sinne des § 20 Abs. 2 II. BV angesetzt werden dürfen. Da die Baukosten des Gebäudes nicht vorgetragen wurden, konnte die Kammer die Gebäudeabschreibung im Rahmen der laufenden Aufwendungen nicht berücksichtigen.

Weiter konnte die Bekl. gemäß § 26 Abs. 1 II. BV in der damals geltenden Fassung für das Jahr 1991 nur Verwaltungskosten in Höhe von 320,- DM und gemäß § 28 Abs. 2 II. BV a. F. Instandsetzungskosten in Höhe von 16,60 DM/qm, also lediglich (16,60 DM/qm x 1.894,68 qm =) 31.451,69 DM veranschlagen, wovon auf die Wohnung des Kl. (16,60 DM/qm x 42,52 qm =) 705,83 DM entfielen.

Ferner konnte die Bekl. auch die Hauswarts /Entrümplungskosten nicht in Ansatz bringen. Denn gemäß § 24 Abs. 2 Satz 1 II. BV dürfen nur diejenigen Bewirtschaftungskosten in Ansatz gebracht werden, die den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen. Bei Entrümplungskosten kann ohne nähere Darlegung nicht auf eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung geschlossen werden. Vielmehr hatte die Bekl. zumindest im Prozeß erläutern müssen, aus welchen Gründen diese Kosten angefallen sind und daß sie bei ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung unvermeidbar waren, was sie aber nicht getan hat.

Indessen war die Wirtschaftlichkeitsberechnung durch diese Mängel noch nicht insgesamt unwirksam. Denn einzelne Rechnungsposten, die nicht in Ansatz gebracht werden dürfen, können herausgerechnet werden, wenn die restliche Abrechnung weiterhin nachvollziehbar bleibt. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung dient der Darlegung laufender Aufwendungen für die Wohnung, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich des Wesentlichkeitszuschlages gemäß § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStrG liegen. Selbständige rechtliche Bedeutung kommt ihr nicht zu. Daher machen fehlerhafte Ansätze in der Berechnung die Abrechnung nicht unwirksam, wenn sie ohne weiteres herausgerechnet werden können.

Unbedenklich ist indessen der Ansatz von Abschreibungen für die Ölzentralheizung und die Sammelantenne. Entsprechende Abschreibungen sind in § 25 Abs. 3 Nr. 4 und 7 II. BV vorgesehen. Der Ansatz des Verkehrswertes der Wohnung als fiktive Eigenkapitalkosten unterliegt hier ebenfalls keinen Bedenken, da die Bekl. einen wesentlich geringeren Verkehrswert gegenüber dem gezahlten Kaufpreis angesetzt hat. Grundsätzlich herrscht nunmehr Einigkeit darüber, daß bei den fiktiven Eigenkapitalkosten die Erwerbskosten zugrunde zu legen sind (BGH, GE 1995, 749). Jedoch hat die Wohnung Nr. 22 des Kl. ausweislich des notariellen Kaufvertrages 75.915,40 DM gekostet, während die Bekl. lediglich 63,780,- DM als Wert angesetzt hat. Wird die Höhe des Kaufpreises substantiiert vorgetragen und ist der angesetzte Verkehrswert niedriger, so treffen den Mieter aus diesem gegenüber dem möglichen Kostenansatz geringeren Ansatz keine Nachteile, so daß die Kammer die Berücksichtigung des Verkehrswertes in entsprechender Höhe für gerechtfertigt hält.

Gegen den Ansatz von 8 % für Hypothekenzinsen als fiktive Eigenkapitalkosten bestehen der Höhe nach ebenfalls keine Bedenken. Maßgeblich waren die Zinssätze für Hypothekendarlehen im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses (OLG Stuttgart, GE 1990, 39, 41). Aus dem Monatsbericht der Deutschen Bundesbank vom Mai 1989 ergibt sich ein marktüblicher Zinssatz für erstrangig besicherte Hypothekendarlehen im März 1989 von 7,5 - 8,26 % p. a. Somit entsprach der von der Bekl. angesetzte Zinssatz der Marktüblichkeit im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 II. BV.

Soweit die Bekl. für die Jahre 1989 und 1990 keine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt hat, konnte sie sich nach Auffassung der Kammer für diese Zeit nicht auf die die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 WiStrG übersteigenden laufenden Aufwendungen berufen. § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStrG schließt die Ordnungswidrigkeit der Miepreisüberhöhung aus, soweit die Entgelte zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich sind. Das bedeutet, daß das überhöhte Entgelt dann nicht mehr gerechtfertigt ist, wenn sich die laufenden Aufwendungen, sei es durch Senkung der Bewirtschaftungskosten, durch Wegfall von Abschreibungsmöglichkeiten oder Wegfall von Kapitalkosten, ermäßigt haben. Diese Veränderungen machen sich in der Regel nur von Jahr zu Jahr bemerkbar. Die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der laufenden Aufwendungen gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStrG trägt die Bekl. Daher hält die Kammer einen Nachweis über die Höhe der laufenden Aufwendungen für jedes Jahr, in dem der vereinbarte Mietzins die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 Abs. 2 Satz 1 WiStrG übersteigt, für notwendig. (...)

c) Der Kl. war für die Zeit von Februar 1991 bis Dezember 1993 gemäß § 537 Abs. 1 BGB zur Minderung des Mietzinses um 15 % berechtigt. In der Wohnung des Kl. kam es zu regelmäßigen Wassereinbrüchen, die zu ständiger Durchfeuchtung der Außenwände der gesamten Wohnung führten. Auch haben sich Schimmelpilze sowie Risse auf den Innenflächen der Wände in der gesamten Wohnung gebildet. Schließlich bildeten sich im Badezimmer große Schimmel- und Wasserschäden. Dies ergibt das Gutachten des Sachverständigen S. vom 28.10.1993. Die Ergebnisse des Gutachtens waren bereits Entscheidungsgrundlage in der ersten Instanz für Mängelbeseitigungsansprüche und sind von den Parteien jedenfalls hinsichtlich des Ausmaßes der Schäden nicht angegriffen worden.

In verschiedenen Schreiben zeigte der Kl. die Mängel der Bekl. an, zuerst mit Schreiben vom 24. Februar 1990, dann in weiteren Schreiben. In den Schreiben vom 13.9. und vom 6.12.1990 hat sich der Kl. Mietminderung vorbehalten. Ab Februar 1991 hat der Kl. die Miete auch tatsächlich gemindert. Daher ist der Kl. nicht mit der Minderung entsprechend § 539 BGB ausgeschlossen. Bei dem aus dem Gutachten ersichtlichen Ausmaß der Schäden, die sich auf Wohnraum, Bad und Küche erstreckten, war die Minderung des Mietzinses um 15 % bezogen auf die gesamte Wohnung als angemessen anzusehen.

d) Eine Minderung der Miete für die Zeit vom 23. August bis 6. Oktober 1993 hat der Kl. indessen nicht schlüssig vorgetragen. Zwar wurde die Wohnung unstreitig jedenfalls bis zum 2. Oktober 1993 durch die Bekl. nicht beheizt. Indessen hat er lediglich Meßprotokolle für die Monate September und Oktober 1993 vorgelegt. Der Kl. konnte die in der Wohnung erreichten Innentemperaturen jedoch nach Ansicht der Kammer lediglich anhand täglich durchgeführter Messungen der Innentemperatur nachweisen. Denn die Meßprotokolle des Meteorologischen Instituts der FU Berlin für die Außentemperaturen in Berlin-Dahlem lassen nach Ansicht der Kammer nicht einen unbedingten Schluß auf die behaupteten Innentemperaturen von 15 Grad Celsius zu. Die Auswirkungen der Außentemperaturen auf den unbeheizten Innenraum der Wohnung hängt von vielen Faktoren ab, die die Kammer nicht ohne weiteres beurteilen kann. So kann auch bei geringen Außentemperaturen die Sonneneinstrahlung auf die Wohnung oder auf den Innenhof des Hauses eine Rolle spielen. Schließlich hängt die Innentemperatur der Wohnung bei geringen Außentemperaturen auch von der Speicher- und Dämmfähigkeit der Außenwände des Hauses ab, zu der nähere Angaben des insoweit darlegungspflichtigen Kl. fehlen.

e) Soweit der Kl. die Miete ab November 1993 zusätzlich um 25 % wegen Baulärms, Schmutzemissionen und wegen des vor seinem Fenster aufgestellten Baugerüstes und der daraus resultierenden erhöhten Diebstahlsgefahr gemindert hat, ist der Vortrag dazu nicht hinreichend substantiiert, die Minderung daher nicht begründet. Das Versperren des Zugangs des Quergebäudes durch aufgetürmtes Baumaterial, Sperrmüll, Mülltüten und Mülltonnen ist ebenfalls nicht substantiiert vorgetragen.

Ferner ist die von dem Kl. behauptete Einschränkung des Lichteinfalls nicht schlüssig vorgetragen. Denn es ist nicht ersichtlich, welche Fenster und welche Räume in welchem Maße beeinträchtigt wurden. Das Aufstellen des Baugerüstes schließlich erhöht die Einbruchsgefahr nicht so konkret, daß deshalb allein eine Mietminderung gerechtfertigt wäre.

f) Der Kl. kann schließlich auch nicht die Stromkosten in Höhe von 12,52 DM für die zusätzliche Beheizung der Wohnung geltend machen. Er hat keinen Anspruch auf Ersatz der Heizungskosten gemäß § 538 Abs. 1 BGB, weil es an der substantiierten Darlegung des Mangels fehlt. Wie soeben ausgeführt, hat es der Kl. nicht vermocht, die zu geringen Innentemperaturen der Wohnung für die fragliche Zeit darzulegen.

2 a) (...)