Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Eigenkapitalverzinsung als laufende Aufwendung

Zu den laufenden Aufwendungen nach § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG gehört auch die Verzinsung von eingesetztem Eigenkapital.

Feststellungs- und Rückforderungsantrag der Kl. (Mieter) sind auch nicht nach den Vorschriften des Wirtschaftstrafgesetzes begründet.

Dabei kann dahinstehen, ob die von der Rechtsprechung zu § 5 Abs. 1 Sät-ze 1 und 2 Wirtschaftstrafgesetz entwickelte Wesentlichkeitsgrenze von 20 % (Sternel, a.a.O., Rn. III 57, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Auflage, 1988, Rn. D 42 f. mit jeweils weiteren Nachw.) überschritten wird. Denn auf jeden Fall ist die von den Bekl. verlangte Miet-höhe von 8,90 DM/qm zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich, mithin gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 Wirtschaftstrafgesetz keine zulässige Mietpreiserhöhung gegeben.

Die laufenden Aufwendungen im Sinne der eben genannten Vorschrift sind in Anlehnung an § 8 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz nach den Vorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete im sozialen Wohnungsbau zu ermitteln.

Insbesondere sind zur Ermittlung der laufenden Aufwendungen die Kosten des Erwerbs des Wohnhauses einschließlich der Eigenkapitalkosten zu berücksichtigen. Das Gericht teilt die gegensätzliche Auffassung von Ster-nel (a.a.O., Rn. III 65), auf die sich die Kl. berufen, nicht.

Entgegen Sternel sind nicht nur die Vermieter schutzwürdig, deren tatsächlich entstandene laufende Aufwendungen durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden. Vielmehr sind auch die Aufwendungen für das Ei-genkapital schutzwürdig i.S.v. § 5 Abs. 1 Satz 3 Wirtschaftstrafgesetz. An-derenfalls würde man Erwerber von Wohnhäusern zwingen, Fremdkapital zur Finanzierung aufzunehmen oder auf eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals zu verzichten. Dies ist jedoch mit Wortlaut, dem Sinn und Zweck und der Entstehungsgeschichte des § 5 Abs. 1 Satz 3 Wirtschaftsstrafgesetz nicht zu vereinbaren.

Nach dem Wortlaut der Vorschrift sind Aufwendungen zu berücksichtigen. Aufwendungen im Sinne der Gesetze sind freiwillige Aufopferungen von Vermögenswerten im Interesse eines anderen (Palandt/Heinrichs, BGB, 48. Auflage, 1989, § 256 Anm. 1). Auch der Ausfall der Verzinsung von ein-gesetztem Eigenkapital ist ein Vermögensopfer und somit als Aufwand zu berücksichtigen.

Die Nichtberücksichtigung der Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals läßt sich auch mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht vereinbaren. Vermieter von preisfreiem Wohnraum sollten nicht schlechter gestellt wer-den als Vermieter von preisgebundenem Wohnraum (OLG Stuttgart GE 1988, 1109 f.). Im preisgebundenen Wohnraum ist die Verzinsung des ein-gesetzten Eigenkapitals nach den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung zulässig.

Diese Auffassung entspricht im übrigen der Gesetzgebungsgeschichte. Denn in der amtlichen Begründung des durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 eingeführten § 5 Abs. 1 Satz 3 Wirtschaftstrafgesetz wurde ausdrücklich auf die Vorschriften zur Ermittlung der Kostenmiete im öffentlich geför-derten Wohnungsbau verwiesen (zitiert nach Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. D 43 e).

Nach alledem schließt sich das Gericht der herrschenden Meinung zur Frage der Eigenkapitalverzinsung (OLG Stuttgart, a.a.O., Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. mit jeweils weiteren Nachw.) an.

Die konkrete Berechnung der höchstzulässigen Kostenmiete durch die Bekl. entspricht § 8 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz und den Vorschriften der II. Berechnungsverordnung jedenfalls insoweit, als die Kosten ge-ringer sind als die mit 8,90 DM/qm vereinbarte Miete.

Die Kosten der Verzinsung des Eigenkapitals haben die Bekl. entsprechend § 20 II. Berechnungsverordnung in Höhe von 96.000 DM jährlich an Zinsen durch Vorlage der Bankbestätigung der D.-Bank nachgewiesen.

Die nach § 25 II. Berechnungsverordnung zulässige Abschreibung haben die Bekl. zwar nicht dargelegt, da fiktive Erwerbskosten vom Grundstückswert hätten abgezogen werden müssen (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. D 43 e). Abschreibungskosten konnten die Bekl. indes zumindest in Höhe der ihnen entstandenen Modernisierungskosten in Ansatz bringen. Diese betragen unstreitig 1.175.314,60 DM und damit bei einem Ansatz von 1 % jährlich 11.753,15 DM.

Die Instandhaltungsrücklage gem. § 28 Abs. 2 Nr. 1 II. Berechnungsverordnung beträgt 15,50 DM zzgl. 0,75 DM für die Fernheizung und damit bei 1.262,98 qm im Ergebnis jährlich 20.523,43 DM.

Das Mietausfallwagnis beträgt gem. § 29 II. Berechnungsverordnung zu-mindest 2.303 DM.

Insgesamt entstehen den Bekl. damit jährlich Aufwendungen in Höhe von 130.579,58 DM. Dies ergibt bei 1.262,98 qm Gesamtfläche einen monatlichen Betrag von 8,62 DM/qm. Zzgl. der nachgewiesenen Betriebskosten in Höhe von 1,40 DM beträgt also die kostenrechtlich zulässige Miete 10,02 DM. Da der Mietzins ohne die Kosten für Heizung und Warmwasser ledig-lich 8,90 DM beträgt, wird diese Grenze nicht überschritten.

Die Grenze der Kostenmiete ist ferner nicht gem. § 5 Abs. 1 Satz 3 letzter Halbsatz des Wirtschaftstrafgesetzes unbeachtlich.

Danach hätten die Bekl. nicht die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlichen Kosten als Miete verlangen dürfen, wenn gleichwohl ein auffälliges Mißverhältnis zur ortsüblichen Miete bestehen würde. Die Grenze für das auffällige Mißverhältnis besteht nach einhelliger Auffassung bei etwa 50 % Differenz (Sternel, a.a.O., Rn. III 67, Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., Rn. D 42 u. 119 mit jeweils weiteren Nachw.).

Dabei kann der Streit zwischen den Parteien über die ortsübliche Vergleichsmiete dahinstehen. Die Kl. räumen einen Zuschlag von 40 % der oberen Preisspanne in Höhe von 0,50 DM auf den Mittelwert von 5,42 DM, also eine ortsübliche Vergleichsmiete von 5,92 DM/qm ein. Die tatsächlich vereinbarte Miete von 8,90 DM/qm übersteigt diese ortsübliche Miete um etwas weniger als 50,5 %. Die nach einhelliger Auffassung zu § 5 Abs. 1 Satz 3 letzter Halbsatz Wirtschaftstrafgesetz bestehende Grenze von etwa 50 % ist damit eingehalten.