Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; übliche Miete; Sachverständigengutachten

Zum Datenmaterial eines Sachverständigengutachtens im Verfahren über eine Mietüberhöhung gem. § 5 WiStG.

Die Beweisaufnahme hat aber ergeben, daß der von der Bekl. verlangte Mietzins die von § 5 WiStG gezogene Grenze nicht überschreitet. Der Sachverständige ist zu dem Ergebnis gekommen, daß die ortsübliche und angemessene Vergleichsmiete 14,56 DM pro qm be-trage (Bruttokaltmiete). Dabei hat der Sachverständige zunächst die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von 10 Vergleichsobjekten aus der ihm zur Verfügung stehenden Mietdatenbank als Ausgangswert der Mietfeststellung ermittelt.

Die mittlere Miete dieser Vergleichsobjekte, deren durchschnittlichen Nutzwert der Sachverständige mit 3.02 Punkten bewertet, liegt bei 14,99 DM pro qm. Nach einer Anpassung der werterhöhenden/wertmindernden Merkmale der streitgegenständlichen Wohnung an die zum Vergleich her-angezogenen Objekte hat der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete mit 14,56 DM pro qm ermittelt.

Die Darstellung des Sachverständigen ist verständlich, nachvollziehbar und in sich schlüssig. Das Gericht schließt sich seinen überzeugenden Ausführungen an und macht sie sich zu eigen.

Soweit die Kl. geltend machen, dem Gutachten könne nicht gefolgt wer-den, da es den Altbaubestand fast gänzlich unberücksichtigt lasse, hat ihr Einwand keinen Erfolg. Der Sachverständige hat seine Untersuchungen anhand der Vorgaben des Beweisbeschlusses vom 1. Februar 1990 vor genommen. Dort ist ausdrücklich festgelegt worden, daß der Sachverständige bei seinen Ermittlungen nicht von einem Teilmarkt "Altbauwohnungen" ausgehen solle; entscheidend sei nicht allein das Datum der Bezugsfertigkeit, sondern auch die Beschaffenheit des Objekts. Diese Kriterien zur Wohnwertermittlung stehen im übrigen auch im Einklang mit §§ 5 WiStG, 2 MHG. Ausschlaggebend für die Vergleichbarkeit der Vertragsmiete sind nach diesen Vorschriften "Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage" der Wohnung. Dabei bezieht sich das Merkmal "Beschaffenheit" auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand (Instandhaltungsgrad) des Gebäudes bzw. der Wohnung. Die Bauweise wird in der Regel durch die Baualtersklasse, in der die Wohnung bezugsfertig geworden ist, geprägt. Um einen starren Anknüpfungspunkt, von dem nicht abgewichen werden könnte, handelt es sich bei der Baualtersklasse jedoch nicht. Dies gilt insbesondere - wie im vorliegenden Rechtsstreit - für modernisierte Alt bauwohnungen.

Deren Bauweise kann durch eine wesentliche, den Wohnkomfort erhöhende Umgestaltung das typische Gepräge einer Altbauwohnung verlieren. Aufgrund dessen kann auch eine schon am Anfang des Jahrhunderts er-stellte, aber modernisierte Wohnung die Ausstattungs- und Komfortmerkmale einer Neubauwohnung tragen (vgl. Sternel, III Rdnr. 595). Der Sach-verständige hat im übrigen zur Ermittlung der Vergleichsmiete nicht etwa ausschließlich Neubauwohnungen herangezogen. Bei dem Vergleichsobjekt A handelt es sich um eine 1910 erstellte Wohnung. Die Vergleichsobjekte B, C, D, F und J sind modernisierte Altbauwohnungen. Obwohl die Vergleichsobjekte E, G, H und I als Neubauwohnungen einzustufen sind, steht dies ihrer Vergleichbarkeit mit dem klägerischen Wohnraum nicht entgegen. Der Sachverständige hat vielmehr in nachvollziehbarer Weise dargestellt, daß ihr Nutzwert insgesamt dem der hiesigen Mietwohnung entspreche. Allein das Kriterium dieses Nutzwertes, der anhand der kon-kreten wohnwertbestimmenden Merkmale des Gebäudes bzw. der Wohnung ermittelt wurde, ist ausschlaggebend für ihre Vergleichbarkeit.

Der darüber hinaus von den Kl. erhobene Einwand, das Gutachten be-rücksichtige nicht den unzureichenden Trittschallschutz zwischen der Streitwohnung und dem Dachgeschoß, hat ebensowenig Erfolg. Die Kl. tragen selbst vor, daß der Sachverständige anläßlich des Ortstermins auf diesen Sachverhalt hingewiesen worden sei. Der Sachverständige hat die (unterstellte) mangelnde Trittschalldämmung aber nicht als wohnwertbestimmenden Faktor angesehen. Diese Wertung ist auch zutreffend. Bauliche Mängel, die behebbar sind, haben keinen Einfluß auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern berechtigten den Mieter allenfalls zur Minderung des Mietzinses (vgl. LG Berlin, GE 1989, 473, 475).