Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; Klage auf Feststellung der Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung eines Feststellungsanspruches, daß die ortsübliche Miete nicht nur unerheblich überschritten worden sei.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere kann den Kl. ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 ZPO nicht abgesprochen werden, daß sie nicht verpflichtet sind, den mietvertraglich vereinbarten Mietzins, der ihnen überhöht erscheint, zu entrichten.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Denn die Kl. haben nicht schlüssig dargetan, daß der vereinbarte Mietzins gerade um 697,69 DM überhöht ist. Die von ihnen insoweit gewählte Berechnungsmethode ist verfehlt. Denn der Mietspiegel gibt weder in seinem Mittel- noch in seinem Spitzenwert ei-ne m2 Miete an, welche ohne weiteres als "preisrechtlich zulässige" Miete übernommen werden könnte. Es mag zwar angehen, daß in einem Straf-verfahren nach § 5 WiStG verschiedene Rechenmethoden angewendet werden und eine Verurteilung dort ebenfalls möglich sein, wenn alle Be-rechnungen ausnahmslos und stets einen die Wesentlichkeitsgrenze überschreitenden Wert ergeben. Im mietrechtlichen Mietzinszahlungsprozeß kann es jedoch nur darum gehen, den vom Mieter zu entrichtenden Be-trag genau zu beziffern.

Der aus der Sicht des Gerichts zutreffende Ansatz kann hier nur der vom Vormieter gezahlte Bruttokaltmietzins sein, der nach § 3 GVW bei der Neu-vermietung an die Kl. allenfalls um 10 % hätte überschritten werden dürfen. Der so ermittelte Wert wäre die absolute Obergrenze für den von den Kl. zu entrichtenden Mietzins, wie hoch auch immer die ortsübliche Vergleichsmiete (gewesen) sein mag. Hierzu wäre es aber erforderlich gewesen, daß die Kl. diese vom Vormieter gezahlte Miete mitgeteilt hätten. Das ist indessen nicht geschehen. Ohne die Darlegung dieses Ausgangswertes kann die Klage aber nicht schlüssig begründet werden, da sehr wohl Ausnahmefälle denkbar sind, die auch einen die Mietspiegelobergrenze überschreitenden Mietzins rechtfertigen. Sofern die Kl. den vom Vormieter gezahlten Mietzins nicht kennen - wiewohl dies vielfach durch Weitergabe dieses Betrages von Mieter zu Mieter der Fall ist -, müssen sie zu-nächst gegen die Bekl. mit einer entsprechenden Auskunftsklage vorgehen. Dies haben sie indessen weder getan noch angekündigt, so daß auch eine Aussetzung dieses Rechtsstreits bis zu einer etwaigen Entscheidung über eine Auskunftsklage derzeit nicht in Betracht kommt.