Mietpreisüberhöhung

Mietpreisüberhöhung; übliche Miete; Stichtagszuschlag

1. Zur Feststellung einer Mietpreisüberhöhung ist der Berliner Mietspiegel als Beweismittel heranzuziehen.

2. Ein Stichtagszuschlag kommt entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart in der Regel nicht in Betracht.

Die Kl. sind Mieter einer Wohnung des Bekl. in Zehlendorf. Teil des Mietvertrages ist eine Staffelmietvereinbarung, wonach die Miete ab 1. Januar 1994 ohne Heizkosten 1.117,13 DM beträgt. Die Wohnung ist unstreitig in das Mietspiegelfeld H 4 des Berliner Mietspiegels für 1992 ein-zuordnen.

Die Kl. sind der Ansicht, daß die Miethöhe der Staffelmietvereinbarung von 1.117,13 DM wegen Verstoßes gegen das Wirtschaftsstrafgesetz unwirksam sei, soweit der Betrag von 851,68 DM überschritten wird.

Die Kl. haben ursprünglich beantragt, festzustellen, daß die dritte Stufe der Staffelmietvereinbarung aus der Anlage 2 zum Mietvertrag vom 15.12.1990 durch die Wesentlichkeitsgrenze von 737,98 DM begrenzt wird und die Kl. nicht verpflichtet sind, einen darüber hinausgehenden Mietzinsbetrag zu entrichten.

Der Bekl. ist der Ansicht, daß die Wesentlichkeitsgrenze nach dem Wirt schaftsstrafgesetz mit der beanspruchten Miete nicht überschritten wird. Er weist darauf hin, daß er eine Badmodernisierung und den Einbau von Isolierglasfenstern in der Wohnung vorgenommen habe und trägt weiterhin werterhöhende Merkmale gemäß der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels vor. Insoweit wird wegen der Einzelheiten auf den Schriftsatz des Bekl. vom 3. März 1994 verwiesen. Im übri-gen ist er der Ansicht, daß der Mietspiegel 1992 mit einem Stichtag 1. Ok tober 1991 nicht als Grundlage für eine ortsübliche Vergleichsmiete ab 1. Januar 1994 dienen könne.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Tatsächlich sind die Kl. nicht verpflichtet, eine Miete von mehr als 851,68 DM (ohne Heizkosten) zu zahlen. Soweit der Bekl. nämlich eine Miete über diesem Betrag fordert, verstößt dies gegen § 5 Abs. 1 und 2 WiStG mit der Folge, daß die Mietzinsvereinbarung, soweit dieser Betrag überschritten ist, gemäß den §§ 138, 134 BGB nichtig ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdnr. 33 zu § 5 WiStG). Das ist insoweit der Fall, da die ortsübliche Miete um mehr als 20 % überschritten wird. Die ortsübliche Miete für die Wohnung der Kl. beträgt aber höchstens 8,09 DM pro qm. Zu dieser Bewertung gelangt das Gericht aufgrund des Berliner Mietspiegels 1992. In diesem ist repräsentativ die Höhe der Miet-zinsen in Berlin dargestellt. Durch diesen Mietspiegel ist das entsprechende Mietpreisgefüge in Berlin allgemein bekannt. Aufgrund der dem Mietspiegel zugrunde liegenden Datenvielfalt ist das Gericht auch der Überzeugung, daß er für die weitaus überwiegende Zahl all der davon betroffe-nen Mietverhältnisse die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergibt. Bei dieser Sachlage kann auch bei der Ermittlung der Wesentlichkeitsgrenze der Ausgangswert der ortsüblichen Miete anhand des Mietspiegels festgestellt werden (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin vom 13. November 1990 - 63 S 514/89 -). Dem steht es auch nicht entgegen, daß der Berliner Mietspiegel 1992 mit einem Stichtag 1. Oktober 1991 erstellt worden ist. Zwar ist das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Rechtsentscheid vom 15. Dezember 1993 - 8 REMiet 4/93 - der Auffassung, daß das Gericht einen Zuschlag zu dem für die Wohnung zutreffenden Mietspiegelwert machen könne. Zur Ermittlung dieses Zuschlags komme ggf. ein Sachverständigengutachten in Betracht. Dieser Auffassung folgt das Ge-richt nicht. Es ist nämlich inzwischen weitgehend anerkannt, daß der Miet-spiegel als solcher unmittelbar als Beweismittel verwandt werden kann (vgl. BVerfG, GE 1991, 725; LG Berlin, GE 1989, 509; LG Berlin, GE 1993, 749). Dabei war diesen Gerichten naturgemäß klar, daß ein Mietspiegel nach einem bestimmten Stichtag erstellt ist und deshalb nicht stets auf dem neuesten Stand des Tages ist, hinsichtlich dessen die Parteien über die ortsübliche Miete streiten. Insofern wird bei alleiniger Zugrundelegung des Mietspiegels eine Ungenauigkeit in Kauf genommen. Dies muß aus Grün-den der Praktikabilität aber hingenommen werden (vgl. LG Berlin, MM 1992, 283). Es ist nämlich eine Illusion zu glauben, daß es tatsächlich mög-lich ist, die wirkliche ortsübliche Miete eines bestimmten Tages exakt fest-zustellen. Selbst auf den Stichtag des Mietspiegels bezogen stellt die von diesem angegebene Miete nur einen annähernden Wert dar. Es ist aller-dings aufgrund der Datenvielfalt, die dem Mietspiegel zugrunde liegt, wohl der genaueste Wert, den irgend jemand für diesen Zeitpunkt angeben kann. Für die Folgezeit ist dann niemand mehr in der Lage, einen gleich ge-nauen Wert anzugeben. Einem Sachverständigen steht nämlich nicht eine derartige Vielfalt von Daten zur Verfügung. Darüber hinaus sind seine Un-terlagen, selbst wenn er sich um ihre stetige Fortschreibung bemüht, auch niemals wirklich auf dem neuesten Stand. Auch für die Vergangenheit sind seine Daten aber nicht geeignet, wirklich zuverlässige Auskunft zu geben, weil diese sich gerade nicht auf einen bestimmten Stichtag beziehen. Es ist weiter darauf hinzuweisen, daß auch die Benutzung der Orientierungshinweise zur Spanneneinordnung ein exaktes

ung bemüht, auch niemals wirklich auf dem neuesten Stand. Auch für die Vergangenheit sind seine Daten aber nicht geeignet, wirklich zuverlässige Auskunft zu geben, weil diese sich gerade nicht auf einen bestimmten Stichtag beziehen. Es ist weiter darauf hinzuweisen, daß auch die Benutzung der Orientierungshinweise zur Spanneneinordnung ein exaktes Mittel ist, um die ortsübliche Miete wirklich genau zu ermitteln. Wenn es aber auch von höchsten Ge-richten für zulässig erachtet wird, daß es überhaupt Fälle gibt, in denen al-lein mit dem Mietspiegel gearbeitet wird, dann bedeutet das, daß auch die-se der Auffassung sind, daß es nur darum gehen kann, einen praktikablen Näherungswert zu ermitteln. Insofern läßt sich die entsprechende Rechtsprechung auch bereits als ein Stück richterlicher Rechtsfortbildung ansehen. Das hiesige Gericht ist jedenfalls der Auffassung, daß weitergehende Ermittlungen nicht geeignet sind, um eine sicherere Überzeugung von der wirklichen ortsüblichen Miete zu gewinnen, als dies der Mietspiegel durch unmittelbare Anwendung ermöglicht. Dabei ist darauf hinzuweisen, daß es auch keineswegs so ist, daß Mieten immer nur steigen und der Mietspiegel deshalb immer nur in der Weise veralten müsse, daß die Mieten tatsächlich höher sind.

Auf den vorliegenden Fall bezogen bedeutet dies, daß nach dem Feld H 4 des Berliner Mietspiegels ein Höchstwert von 8,09 DM ortsüblich ist. Bei ei-ner Quadratmetergröße der Wohnung von 87,73 qm ergibt sich damit eine ortsübliche Miete von 709,73 DM. Zuzüglich 20 % errechnet sich die We sentlichkeitsgrenze bei 851,68 DM. Dieser Bewertung steht es schließlich auch nicht entgegen, daß der Bekl. vorträgt, Wertverbesserungen an der Wohnung vorgenommen zu haben. Mieterhöhungen nach den §§ 3 bis 5 MHG werden nämlich in die ortsübliche Miete eingerechnet, also nicht da-zu addiert. Auch eine höhere Miete aufgrund von Wertverbesserungen kann deshalb dazu führen, daß die Wesentlichkeitsgrenze überschritten wird (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Anm. III 37 und 57; Beuermann a. a. O. Rdn. 34 zu § 5 WiStG; Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 19. August 1983, RiM 1, 1049). Der Bekl. kann sich hier auch nicht auf § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG berufen. Allein der Umstand, daß die verlangte Miete zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich wäre (vgl. Sternel a. a. O., Anm. III 64 bis 67). Auf die Verschärfung der gesetzlichen Rege lung in § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG kommt es deshalb hier gar nicht mehr an.

Ein Mieter hatte eine Staffelmietvereinbarung getroffen, die nach seiner Auffassung die ortsübliche Vergleichsmiete um 20 % überstieg. Er klagte auf Feststellung, daß insoweit eine Mietpreisüberhöhung vorliege.

Er bekam vor dem Amtsgericht Schöneberg mit Urteil vom 23. März 1994 recht. Die einzelnen Mietstaffeln seien anhand des Mietspiegels zu überprüfen; dieser sei ein zuverlässiges Beweismittel auch für das Verfahren nach § 5 WiStG. Einen Stichtagszuschlag, wie ihn das OLG Stuttgart durch Rechtsentscheid vorgesehen hatte, lehnte das Gericht ausdrücklich ab.